廣州樓市調(diào)控大松綁：首套房首付比降至15%

繼上海之后，一線城市廣州也出臺了重磅樓市扶持政策。

5月28日，廣州發(fā)布通知，進一步優(yōu)化廣州房地產(chǎn)政策措施，內(nèi)容涵蓋降首付、降低社保繳納年限、松動首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以及退出限售等。

“此次廣州樓市新政通過降成本、降門檻、調(diào)整供應(yīng)及刺激需求等方式，從限購、信貸、土地供給等方面進行了調(diào)整。”中指院華南分院研究主管陳雪強表示。

多位分析師認(rèn)為，廣州本次樓市政策的亮點之一，在于大幅降低了限購門檻。

按廣州最新政策，在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，非廣州市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，相較過去的要求，優(yōu)化后的限制門檻明顯降低，這一點與上海的調(diào)整相似，即進一步降低社保繳納年限。

“按廣州最新政策，非戶籍居居家放在限購區(qū)買房，社保繳納年限從2年降至6個月，這樣的限購門檻，在一線城市中可以說是最低的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。

松綁限購的同時，此次廣州還優(yōu)化了房貸政策。

通知顯示，在廣州非限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

居民家庭在購房所在區(qū)內(nèi)無住房且符合購房條件的，新購住房貸款可按首套住房認(rèn)定；在購房所在區(qū)內(nèi)符合“租一買一”“賣一買一”條件的，新購住房申請住房貸款政策可按核減后名下住房套數(shù)認(rèn)定。

在李宇嘉看來，廣州本次提出分區(qū)域認(rèn)定套數(shù)的政策，即對于房貸中套數(shù)的認(rèn)定主要看行政區(qū)域內(nèi)擁有住房的套數(shù)，這一舉措在一線及二線核心城市中，具有一定創(chuàng)新性。

值得關(guān)注的是，廣州市還出臺了調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，大力度降低首付比例以及房貸利率。

具體來看，對于貸款購買首套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，取消利率下限。對于貸款購買第二套商品住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，取消利率下限。

在廣州市非限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平；對于擁有2套及以上住房且有未結(jié)清購房貸款的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。而在廣州市限購區(qū)域內(nèi)，對于擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

“通過降低商貸利率、降低首付比例，廣州通過持續(xù)降低居民購房成本及門檻，將一定程度帶動購房需求的釋放。”陳雪強表示。

58安居客研究院院長張波指出，從首付政策調(diào)整來看，廣州首付降低比例的調(diào)整，是一線城市中力度最大的。

“雖然北京和深圳還未出臺相關(guān)具體政策，但由于廣州的政策已經(jīng)執(zhí)行了5月17日中央金融部門給出的最低限度，因此在執(zhí)行層面，廣州的力度應(yīng)該是最大的。預(yù)計此舉對廣州房地產(chǎn)市場的推動作用，也會較為明顯。”張波稱。

其進一步表示，廣州給到非限購區(qū)首付比和貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)，更接近于二線城市，將有利于廣州市場更快復(fù)蘇。

此外，廣州在“以舊換新”及去庫存方面，也提出了新的措施。

通知顯示，廣州將支持鼓勵房地產(chǎn)業(yè)各協(xié)會、房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)搭建平臺實施中介機構(gòu)代售、舊房換購等多種形式的商品住房“以舊換新”，推動建立交易新模式。鼓勵規(guī)?；赓U機構(gòu)收購存量商品住房。

在嚴(yán)躍進看來，廣州在房屋收儲方面，明確鼓勵規(guī)?；赓U機構(gòu)收購存量商品住房，這一點與上海有一定的區(qū)別。“大致來看，上海是鼓勵企業(yè)收購，而廣州則明確制定規(guī)?；赓U機構(gòu)。這反映出廣州圍繞發(fā)展住房租賃市場方面，采取了更加系統(tǒng)的措施。”

從廣州出臺政策的背景來看，陳雪強介紹，2024年1-4月，廣州商品住宅（不含保障房）成交面積為178.9萬平方米，同比仍有一定降幅，4月以來廣州房市場熱度也出現(xiàn)了下降。

“本次廣州出臺的樓市新政，有利于提振居民購房意愿及市場預(yù)期，增強市場信心，也將促進廣州房地產(chǎn)活躍度的提升。”陳雪強續(xù)稱。

張波認(rèn)為，預(yù)計廣州后續(xù)會根據(jù)市場變化，適時進一步推出更多維度的組合性政策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。