住房養(yǎng)老金“錢從哪里來”？曾有多位全國兩會代表委員建言

“房屋養(yǎng)老金制度”近期引起社會廣泛關注。

26日，住房和城鄉(xiāng)建設部建筑雜志社智庫研究院執(zhí)行院長肖正華發(fā)文表示，房屋養(yǎng)老金制度，其實是一項為老百姓房屋安全和生命財產(chǎn)安全考慮的、兜底性制度設計，早就在國務院辦公廳下發(fā)通知文件里提出過。此外，房屋養(yǎng)老金和房地產(chǎn)稅完全是兩回事，傳言房屋養(yǎng)老金是另一種房地產(chǎn)稅，純屬混淆視聽、牽強附會，是刻意誘導，以此引發(fā)大眾誤解。

中央財經(jīng)大學教授、法學院院長尹飛表示，房屋與普通商品相比，其生命周期較為漫長。在這個過程中，為了保障房屋安全與正常使用，必然會出現(xiàn)房屋及其附屬設施設備的保養(yǎng)、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養(yǎng)老金”。

“房屋養(yǎng)老金”已在兩會被提及多次，有政協(xié)委員建議從土地出讓收益中計提房屋養(yǎng)老資金

財聯(lián)社記者注意到，“房屋養(yǎng)老金”并非近期新詞。2022年4月長沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項整治，指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

2023年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹便曾發(fā)表署名文章提出，住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優(yōu)化和品質提升的發(fā)展時期，城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，進入城市更新的重要時期，要研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

此外，涉及房屋養(yǎng)老金的話題也多次在兩會上提及。

例如，在2023年全國兩會期間。全國人大代表樊蕓圍繞“房屋養(yǎng)老金”問題建言，認為全國人大應立法設立城鎮(zhèn)房屋養(yǎng)老金管理法，確保人民生命財產(chǎn)安全；全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高建議建立房屋養(yǎng)老金制度的建議，探索破解房屋安全管理難題。

樊蕓曾對媒體表示，需要結合城鎮(zhèn)房屋安全管理法律體系建立逐步推進，以法律條文形式對建立房屋養(yǎng)老金制度、業(yè)主足額繳納住宅專項維修資金作出規(guī)定。同時，將房屋養(yǎng)老金管理規(guī)定上升到國務院行政法規(guī)層面，確保房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金來源。明確省、市級財政需要撥付土地出讓金收益、土地增值稅、房產(chǎn)稅和其他專項資金用于建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金。

佘才高曾建議，財政部、自然資源部、應急管理部、人民銀行、銀保監(jiān)局加強協(xié)同，共同參與房屋養(yǎng)老金的制度設計，推動部分城市的先行試點工作。特別是財政部要開展資金來源方面的研究，探索在土地出讓金按比例劃取部分用于補充后續(xù)的房屋養(yǎng)老金公共統(tǒng)籌賬戶。

今年全國兩會期間，長期關注房屋養(yǎng)老金制度的全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強對媒體表示，去年他提交了《關于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》，得到了相關部門的積極反饋。今年他針對其中“錢從哪里來”的關鍵難點，提交了《關于從土地出讓收益中計提房屋養(yǎng)老資金的提案》。

柴強建議，參照從土地出讓收益中計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、農(nóng)田水利建設資金、教育資金等做法，每年從當年土地出讓收益中提取一定比例，作為房屋養(yǎng)老金中的部分資金。

和住宅專項維修資金有何關系？

事實上，目前我國關于住宅的維修、更新、改造已有住宅專項維修資金。

據(jù)住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定，房屋專項維修資金是專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購房時便已繳納，從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產(chǎn)權證時必須繳納的費用。

“房屋養(yǎng)老金制度是國家為保障房屋安全所作的兜底性制度保障。”浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示，盡管我國在推行住房商品化時建立了購房者按建安成本5-8%繳納房屋維修基金的制度，房屋維修基金制度在保障小區(qū)公共部位日常維護和電梯等設施更新中發(fā)揮了重要的作用，但因數(shù)量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護和老舊小區(qū)更新需要。

“房屋跟人一樣，隨著歲月流逝和使用年限延長，會慢慢變老，從而出現(xiàn)各種問題。”上海市房地產(chǎn)科學研究院院長、研究員嚴榮也持同樣看法。

嚴榮表示，這些問題經(jīng)常與房屋安全相關，或者埋下安全隱患，或者出現(xiàn)構筑物脫落甚至建筑物倒塌。按照法律法規(guī)，“誰擁有誰負責、誰使用誰負責”，產(chǎn)權人是房屋安全第一責任人。但是房屋安全有外部性，可能會危及到人民群眾生命財產(chǎn)安全，而且產(chǎn)生隱患或造成損害的可能是公共部位或設施。如果沒有合適的制度安排，這類風險隱患很難及時消除，可能給無辜的第三方造成損害。這很像“公地的悲劇”，有人受益，但無人盡責。因此，有必要在現(xiàn)有個人賬戶的住宅專項維修資金基礎上，探索建立公共賬戶，由此組成相對完整的房屋養(yǎng)老金制度框架。

財聯(lián)社記者注意到，受申請動用程序繁瑣等因素影響，當前住宅專項維修資金的提取率較低。

中信證券研報顯示，造成住宅專項維修資金使用率低的原因主要包括缺乏明確的規(guī)則規(guī)范維修資金使用；專項維修資金的代管機構缺乏人手，無力清晰了解社區(qū)具體情況，更愿意從緊，而不是從寬理解社區(qū)養(yǎng)護和維修的需求；決策審批手續(xù)復雜等多種因素。

中國社科院保險與經(jīng)濟發(fā)展研究中心副主任，中國社科院金融研究所創(chuàng)新工程執(zhí)行研究員閻建軍發(fā)文表示，城鎮(zhèn)多層多業(yè)主住宅是既有房屋安全治理體系的薄弱環(huán)節(jié)，在現(xiàn)有制度體系下，對于多層多業(yè)主住宅的共有部分（包括房屋主體結構、電梯、外墻面等），業(yè)主安全責任無法落實，業(yè)主委員會“有權無責”。動用住宅專項維修資金要求三分之二以上業(yè)主參加、過半數(shù)同意，門檻過高，程序漫長。

“我國城鎮(zhèn)存量住房時間跨度長、數(shù)量大、房屋老化日益嚴重。由于住房安全治理機制不完善，房屋隱患多，補齊房屋安全治理領域的短板迫在眉睫，政府不得不對既有房屋安全承擔更多責任，推行房屋養(yǎng)老金制度改革迫在眉睫。”

此外，上海市房地產(chǎn)科學研究院院長、研究員嚴榮通過《建筑雜志社》表示，公共賬戶是針對公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要的來源包括城鎮(zhèn)土地出讓收益，這體現(xiàn)“取之于房、用之于房”的原則，另外還可以來自于老舊小區(qū)改造資金以及其他財政資金。所以，當前研究建立公共賬戶并不需要老百姓直接出錢。當然，在管理模式上，公共賬戶要實行統(tǒng)籌管理，與個人賬戶有區(qū)別。所以，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，政府設立公共賬戶，是堅持人民至上、生命至上，統(tǒng)籌發(fā)展與安全的重要舉措。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。