綠城中國回應毛利率走勢，上半年計提資產(chǎn)減值大幅增加

綠城中國控股有限公司(下稱綠城中國)于近日發(fā)布2024年中期業(yè)績公告，并于26日下午舉行業(yè)績發(fā)布會。

今年上半年，綠城中國總合同銷售額保持在行業(yè)前五名。公司管理層認為，受收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)和重難點庫存去化的影響，公司2024全年的毛利率仍面臨一定壓力，預計低于2023年。

“拿地仍比較謹慎”

今年上半年，綠城中國累計取得總合同銷售面積約591萬平方米，總合同銷售金額約1265億元人民幣，與2023年同期相比，分別下降了2.15%、5.74%。

根據(jù)克而瑞研究中心的排名，綠城中國上半年的銷售額排在行業(yè)第三名。而據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，綠城中國上半年的銷售額排在行業(yè)第四位，與第三名萬科的銷售規(guī)模相差不到3億元。

綠城中國能夠取得千億銷售額，與其非自投項目(即代建項目)的規(guī)模不斷擴大有關(guān)。今年上半年，該公司來自于代建業(yè)務(wù)的合同銷售金額為411億元，高于2023年同期的360億元。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年上半年，綠城中國代建業(yè)務(wù)的銷售額位居行業(yè)第一，大幅領(lǐng)先第二名的藍綠雙城。

刨去代建業(yè)務(wù)，今年上半年，綠城中國來自于自投項目的合同銷售金額約854億元，與2023年同期相比下降約13.03%。自投項目中，歸屬于綠城中國的權(quán)益金額為608億元，在行業(yè)權(quán)益銷售額榜單中排在第6位。

綠城中國執(zhí)行董事、副總裁李駿在業(yè)績發(fā)布會上稱，預計今年下半年房地產(chǎn)市場的成交規(guī)模延續(xù)弱復蘇格局，各城市的分化情況持續(xù)加劇，綠城中國堅持以銷定產(chǎn)，預估全年全口徑銷售規(guī)模會下降10%左右。

拿地方面，綠城中國在今年上半年新增項目15個，總建筑面積約131萬平方米，公司承擔成本約154億元，平均樓面價約14408元/平方米，預計新增貨值333億元。而在2023年上半年，該公司共計新增19個項目，總建筑面積約257萬平方米，預計可售貨值571億元。

綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰表示，盡管公司的拿地規(guī)模有所下降，但在行業(yè)內(nèi)的排名是上升的。公司拿地仍比較謹慎，關(guān)注一線、強二線城市以及一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的結(jié)構(gòu)性機會。他還稱，公司把投資視角從城市轉(zhuǎn)移到項目，考察項目的兌現(xiàn)度，綠城中國在浙江一些地市也拿了一些項目，目前看，兌現(xiàn)度比較理想。

計提資產(chǎn)減值影響利潤

今年上半年，綠城中國實現(xiàn)收入約695.62億元，較2023年同期上升22.1%。近700億元的營收中，綠城大本營杭州的貢獻頗高，數(shù)據(jù)顯示，杭州地區(qū)項目實現(xiàn)物業(yè)銷售收入為369.27億元，占比57.9%，位居首位。另外，來自北京地區(qū)、浙江(不含杭州地區(qū))地區(qū)項目實現(xiàn)物業(yè)銷售收入分別75.68億元、72.85億元，分別位居第二位、第三位。

上半年，該公司實現(xiàn)毛利91.04億元，較2023年同期下降8.2%；實現(xiàn)毛利率為13.1%，較2023年同期下降4.3個百分點，但與2023年全年毛利率13.0%基本持平。

中期業(yè)績公告稱，公司實現(xiàn)物業(yè)銷售毛利率11.7%，較2023年同期的16.0%下降4.3個百分點，一方面是整體市場下行及限價影響，導致售價不及預期；另一方面是公司在拿地策略上，聚焦一二線城市，對項目的安全性及抗風險能力要求較高，毛利率相對偏低，但在行業(yè)下行背景下保障了公司生存與發(fā)展。

對于毛利率變化，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強說：“公司的毛利率整體處于相對比較低的位置。今年上半年公司結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)中有1/3來源于2021年獲取的土地，眾所周知，從2021年開始市場有所下行，因此存在部分項目的銷售價格及流速不及預期的情況，在一定程度上拉低了今年上半年的毛利率。”

耿忠強還稱，從2024全年看，受收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)和重難點庫存去化的影響，公司毛利率仍面臨一定壓力，預計會比2023年低一點，基本處于底部。凈利率的表現(xiàn)上，他表示，2022年、2023年項目凈利率達到8%至9%，而今年上半年新拓項目整體的凈利率超過10%，這都為公司未來的利潤形成有力支撐。

今年上半年，綠城中國實現(xiàn)股東應占利潤20.45億元，較2023年同期下降19.6%，除了與毛利率下滑有關(guān)，中期業(yè)績公告還解釋，公司根據(jù)市場環(huán)境變化，計提若干資產(chǎn)的減值及公允價值變動損失凈額17.50億元。而在2023年同期，這一數(shù)字為4.62億元。

耿忠強稱，2024年上半年計提若干資產(chǎn)的減值及公允價值變動損失凈額，是2023年上半年的約3.79倍。他說：“一個項目是否計提減值，受到的影響因素比較多，比如房地產(chǎn)市場走向、公司營銷策略、周邊競品的打法等，有一定的不確定性，所以現(xiàn)在很難說未來還有多少減值需要計提。未來，我們的工作重心是進一步加強存貨的精準化管理和存貨的周轉(zhuǎn)效率管理上，全方位提升公司資產(chǎn)質(zhì)量。”

融資上，截至今年上半年末，綠城中國總借貸加權(quán)平均利息成本降至4.0%，較去年同期的4.4%進一步下降。上半年，該公司發(fā)行了40億元的三年期中期票據(jù)和11.34億元的一年期供應鏈ABN，完成境外融資置換8.17億美元，已基本完成2024年到期境外債務(wù)置換，并提前完成2025年到期的3億美元境外債務(wù)的置換。

截至上半年末，綠城中國銀行存款及現(xiàn)金(包括抵押銀行存款)751.33億元，其中銷售監(jiān)管資金274.27億元；總借貸1483.14億元，凈負債731.81億元，凈資產(chǎn)負債率為67.2%，三項指標均高于2023年年末；一年內(nèi)到期借貸余額353.13億元，占總借貸的23.8%，銀行存款及現(xiàn)金的期末余額為一年內(nèi)到期借貸余額的2.1倍。

截至上半年末，綠城中國總共雇傭9158名雇員，而在2023年年末，這一數(shù)字為9403名。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。