機(jī)構(gòu)認(rèn)為：香港樓市仍具投資價(jià)值

香港差餉物業(yè)估價(jià)署2月底公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年1月底，香港房價(jià)已連升22個(gè)月，再創(chuàng)新高。為遏制房價(jià)暴漲，香港財(cái)政司司長陳茂波近日表示，香港特區(qū)政府正在考慮對(duì)空置房屋征收空置稅，旨在打壓投機(jī)情緒。雖然此前香港政府已持續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控舉措，但多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，香港房地產(chǎn)的投資價(jià)值仍將提升。

多因素推高房價(jià)

香港差餉物業(yè)估價(jià)署數(shù)據(jù)顯示，1月份香港私人住宅售價(jià)指數(shù)為357.5點(diǎn)，同比增長15%，連升22個(gè)月再創(chuàng)歷史新高。

房價(jià)一騎絕塵，除香港土地資源稀缺（人口密度全球第三），杠桿率過高外，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于投資者更看好香港樓市的發(fā)展，因此大量內(nèi)地資金流向香港的股市和樓市。

另據(jù)華安證券分析，隨著全球央行進(jìn)入加息周期，實(shí)行聯(lián)系匯率制的港元，有望隨著美元被動(dòng)升值。港元資產(chǎn)將隨著港元升值而升值，因此投資者可以通過投資香港樓市從中獲益。另外，香港樓市、股市抵御系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較強(qiáng)，監(jiān)管相對(duì)較為寬松，對(duì)投資資本的限制較少。

據(jù)全球領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行統(tǒng)計(jì)，香港商業(yè)地產(chǎn)2017年投資總額同比增長92%至1534億港元。內(nèi)地投資者2017年在香港的投資額增至2016年總投資額的兩倍，其中寫字樓投資占到99.5%。

另外，內(nèi)地資本還大規(guī)模投資香港土地，進(jìn)行住宅開發(fā)。2016年，內(nèi)地房企在香港購得的住宅用地占全年香港宅地總成交額的54%，而2017年約66%宅地由內(nèi)地房企獲得。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2017年上半年，香港共獲得54億美元的內(nèi)地投資，交易活動(dòng)主要活躍于開發(fā)用地，占投資總額的91.6%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年6月至2018年1月，中國恒大、碧桂園和雅居樂集團(tuán)等中資房產(chǎn)公司已斥資上百億港元在港拿地。

為調(diào)控樓市，香港金管局自2009年10月至2017年5月先后推出了八輪逆周期措施，一再收緊住宅物業(yè)按揭乘數(shù)。其中，2016年香港特區(qū)政府宣布，將買賣住宅物業(yè)印花稅率調(diào)高至交易額的15%。加之此前針對(duì)非本地居民需付15%的買家印花稅繼續(xù)適用，這意味著外地買家在香港置業(yè)需付高達(dá)30%的稅款。2017年政策則下調(diào)貸款申請(qǐng)人銀行可按揭成數(shù)，將“供款與入息比率”上限下調(diào)10%，并限制主要收入來自外地的貸款申請(qǐng)人。

仍具投資價(jià)值

雖然香港政府不斷出臺(tái)調(diào)控政策，且目前隨著港元貶值，資金持續(xù)流出香港地產(chǎn)股基金（據(jù)EPFR統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年、2017年分別流出資金6.29、3.17億美元），但機(jī)構(gòu)仍普遍認(rèn)為香港房地產(chǎn)后市投資價(jià)值仍將提升。

易居研究院智庫中心表示，“從香港經(jīng)濟(jì)基本面、粵港澳大灣區(qū)等規(guī)劃來看，香港投資價(jià)值仍會(huì)提升，企業(yè)還是會(huì)尋找投資機(jī)會(huì)。但從資本管制等因素考慮，企業(yè)或許還是會(huì)趨于保守。”

中信證券預(yù)計(jì)，2018年三大趨勢(shì)將加速香港房地產(chǎn)市場增長。“一是由于香港迫切需要更多的土地供應(yīng)，而超過25年房屋供應(yīng)量的農(nóng)地轉(zhuǎn)換將會(huì)加快；二是隨著內(nèi)地企業(yè)成為香港新租戶的主要來源，中心商務(wù)區(qū)的寫字樓租金增速將會(huì)回升；三是內(nèi)地資金流入使香港大型資產(chǎn)需求強(qiáng)勁，并且預(yù)期這一趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)，而愿意出售資產(chǎn)的公司將可提高盈利。”

此外，興業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為，過去十年港股地產(chǎn)股夏普比率為0.06，而香港房地產(chǎn)市場夏普比率高達(dá)0.72，香港房地產(chǎn)相對(duì)香港地產(chǎn)股表現(xiàn)出了更好的風(fēng)險(xiǎn)收益比。

不過業(yè)內(nèi)人士建議，即便跟隨專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，個(gè)人投資者投資香港樓市仍需謹(jǐn)慎。一是香港房價(jià)已在高位，投資成本高；二是香港樓市受國際環(huán)境影響較大，易產(chǎn)生波動(dòng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。