從四組數(shù)據(jù)看香港樓市

上周，香港有四組數(shù)據(jù)出爐，從中可能看出香港樓市走向的端倪。首先是反映香港二手樓價(jià)走勢(shì)的兩組數(shù)據(jù)。3月29日，中原城市領(lǐng)先指數(shù)CCL報(bào)174.94點(diǎn)，再創(chuàng)新高，按周升0.54%，連升兩周共2.4%。

同日，香港差晌物業(yè)估價(jià)署編制的整體私人住宅指數(shù)的最新數(shù)據(jù)是364.1點(diǎn)，按月升1.6%，屬于連續(xù)第23個(gè)月上升，為歷來(lái)最長(zhǎng)升浪。自2016年11月起至今，該指數(shù)累計(jì)16個(gè)月創(chuàng)歷史新高，樓價(jià)按年累計(jì)升幅達(dá)16%。也就是說(shuō)，最近這16個(gè)月里，香港樓市每月都在創(chuàng)新高，每月都有不一樣的價(jià)格。

具體看，香港大戶型價(jià)格漲得更快。主要反映豪宅（大戶型）市況的CCL（大型單位）最新報(bào)182.90點(diǎn)，連續(xù)兩周創(chuàng)歷史新高，指數(shù)按周升4.83%，連升3周共7.34%，明顯跑贏中小戶型。事實(shí)上，按最新一輪升市21周來(lái)計(jì)算，CCL錄15升6跌，其中8次創(chuàng)新高，累計(jì)上漲16.27%，明顯高于同期的總體CCL和中小型CCL，前者為累計(jì)上漲10.22%，后者累計(jì)上漲8.99%。

從今年第一季度香港房屋價(jià)格走勢(shì)圖可以看出，首季房?jī)r(jià)逐月上升，中小戶型房屋價(jià)格在3月份升勢(shì)趨緩，大戶型房屋上升曲線在3月份卻變得陡直，直線上升。

如果僅僅從香港本地樓市供需的基本因素看，房?jī)r(jià)走勢(shì)符合其內(nèi)在邏輯。土地供應(yīng)沒(méi)有大的改觀，二手樓供應(yīng)仍然緊張，賣(mài)方敢于叫價(jià)，買(mǎi)家趨之若鶩。再加上政府預(yù)算案里沒(méi)有提到今年要對(duì)樓市出臺(tái)調(diào)控措施，使市場(chǎng)大為放心。香港分析師認(rèn)為樓市升浪將持續(xù)。但是，香港是一個(gè)小而開(kāi)放的市場(chǎng)，極易受外界因素影響，雖然樓市的供需主體是本地企業(yè)和本地居民，但是資金價(jià)格不是本地所能夠決定的。

進(jìn)入3月份，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息開(kāi)始啟動(dòng)，拉大兩地利差，必然帶動(dòng)香港資金利率上升，這就意味著樓市按揭貸款利率的上升。如果全球金融市場(chǎng)波動(dòng)加大，大量資金從香港外流，本地利率上升速度可能加快。而重要的是，對(duì)香港樓市影響最大的單個(gè)因素就是按揭貸款利率。

上周，還有兩組數(shù)字可以引證利率對(duì)香港樓市潛在的影響。一個(gè)數(shù)據(jù)是，與樓市按揭相關(guān)的一個(gè)月同業(yè)拆息連續(xù)第五日上揚(yáng)，上周三更是升穿1厘水平，雖然其中有季節(jié)因素，但是趨勢(shì)引人關(guān)注。另一個(gè)數(shù)據(jù)是，金管局在上周三發(fā)布的《貨幣與金融穩(wěn)定情況半年度報(bào)告》提出，香港家庭負(fù)債占本地GDP的比率于去年第四季度升至70.2%，創(chuàng)下新高。報(bào)告認(rèn)為，隨著樓價(jià)上升，置業(yè)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步趨緊，樓價(jià)與收入比率及收入杠桿比率也同步上升。樓價(jià)收入比率由2016年第四季度的15.9，升至去年同期的16.4，高于1997年的高峰值14.6，收入杠桿比率也升至74.1%，遠(yuǎn)高于50%的長(zhǎng)期平均值。

綜合這四組數(shù)據(jù)可以看出，目前香港樓市出現(xiàn)了樓價(jià)上升、住房按揭利率上升和家庭負(fù)債上升三者并存的現(xiàn)象，而從趨勢(shì)看，這三者的關(guān)系是互為惡化的“緊運(yùn)行”關(guān)系，緊張而又脆弱。一旦國(guó)際金融市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，使資金利率以較快速度上升，后果顯然并不樂(lè)觀。就像香港金管局所說(shuō)，目前香港住宅物業(yè)市場(chǎng)前景仍不明朗，短期樓市可能還有支撐因素，但長(zhǎng)遠(yuǎn)而言仍面臨一些阻力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。