打6折，蘇州資管1.5億拍下上海核心商圈98套商業(yè)房產(chǎn)

位于上海人民廣場(chǎng)商圈“中福古玩城”的98套商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，日前在變賣環(huán)節(jié)以1.5億元的價(jià)格成交。

本次被拍標(biāo)的物，為位于上海市黃浦區(qū)湖北路199弄一層1-98號(hào)，共計(jì)98套商場(chǎng)房地產(chǎn)，評(píng)估價(jià)約2.69億元。被拍標(biāo)的物房屋類型為商場(chǎng)，于2002年竣工，合計(jì)建筑面積4848.44平方米，所在物業(yè)名為“中福古玩城”。

從拍品所處位置來(lái)看，其處于上海人民廣場(chǎng)核心商圈，地段優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。被拍標(biāo)的物周圍購(gòu)物商場(chǎng)包括永安百貨、世貿(mào)廣場(chǎng)、來(lái)福士廣場(chǎng)等，另有銀行、超市、郵局、餐飲等， 公共配套設(shè)施較齊全、交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)聚集度較好。

據(jù)變賣公告，上海金融法院于2025年4月7日至6月6日在拍賣平臺(tái)進(jìn)行公開網(wǎng)絡(luò)司法變賣。公告顯示，前述被拍標(biāo)的物起拍價(jià)約1.5億元。拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表顯示，本次拍品所有人，為中福置業(yè)控股集團(tuán)有限公司。

另?yè)?jù)成交確認(rèn)書，一家名為上海福麥潤(rùn)企業(yè)管理有限公司的企業(yè)，于5月31日以約1.5億元的價(jià)格，競(jìng)得前述98套商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。相較于2.69億元的評(píng)估價(jià)，這一成交價(jià)相當(dāng)于評(píng)估價(jià)的57%。

法拍平臺(tái)信息顯示，上述標(biāo)的物2024年12月進(jìn)行首次拍賣，首拍的起拍價(jià)為1.88億元，但因無(wú)人報(bào)名而流拍。今年2月份，該標(biāo)的物第二次拍賣的價(jià)格降至1.5億元，因無(wú)人報(bào)名而再次流拍。

“一些法拍房折價(jià)率較高，與房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境有不小關(guān)系。還有一些法拍房位置雖然不錯(cuò)，但如果沒有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，或拍品具有明顯瑕疵，也可能會(huì)流拍。為緩解債務(wù)壓力或解決債務(wù)問題，房產(chǎn)持有人或資產(chǎn)處置人，需要加快房產(chǎn)處置和價(jià)值變現(xiàn)速度。因此，那些流拍的房源，在二次拍賣或變賣時(shí)，房源折扣力度往往更大，折扣力度越大，成功出售的概率也相對(duì)更高?！币患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師表示。

據(jù)悉，前述標(biāo)的物在使用期限為，1999年10月至2039年10月。另外，本次變賣附帶租約，租約開始時(shí)間為2016年1月1日，租約結(jié)束時(shí)間為2026年12月31日，租期共11年。租金已支付至2023年12月31日，租金為每日1元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士介紹，如果買家欲對(duì)被拍標(biāo)的物進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，但因商業(yè)房產(chǎn)仍在租約期，如何捋順這其中的關(guān)系，并與買家的商業(yè)投資計(jì)劃相匹配，可能會(huì)產(chǎn)生一定的成本，這也可能會(huì)對(duì)拍品的成交價(jià)格形成一定影響。

此外，公告顯示，經(jīng)調(diào)查該標(biāo)的物業(yè)管理費(fèi)欠費(fèi)1047263.04元（截至2024年12月31日），物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月8元/平方米。截至2024年6月30日，水費(fèi)、電費(fèi)無(wú)欠費(fèi)；但由于時(shí)間延長(zhǎng)，欠費(fèi)時(shí)間相應(yīng)增加，以實(shí)際繳納的金額為準(zhǔn)。

就買家情況，據(jù)企查查信息，上海福麥潤(rùn)企業(yè)管理有限公司成立于2025年5月23日，注冊(cè)資本為100萬(wàn)元。而股權(quán)穿透信息顯示，該公司與蘇州一家國(guó)資企業(yè)在股權(quán)方面，有一定關(guān)聯(lián)度。

據(jù)企查查信息，蘇州蘇潤(rùn)投資發(fā)展有限公司持有蘇州麥潤(rùn)企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）77.78%股權(quán)，后者持有上海福麥潤(rùn)企業(yè)管理有限公司99.9%股權(quán)；而蘇州蘇潤(rùn)投資發(fā)展有限公司，則是蘇州資產(chǎn)管理有限公司全資子公司。

據(jù)蘇州資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)信息，該公司成立于2016年5月，是蘇州市屬國(guó)有金融企業(yè)。公司經(jīng)營(yíng)范圍包括金融機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)的收購(gòu)、受托經(jīng)營(yíng)管理、投資和處置；債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)，對(duì)股權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行管理、投資和處置；對(duì)外投資；財(cái)務(wù)、投資、法律及風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢和顧問，資產(chǎn)及項(xiàng)目評(píng)估；企業(yè)破產(chǎn)清算服務(wù)。

在仲量聯(lián)行一位分析人士看來(lái)，所謂的不良資產(chǎn)，并不等同于“負(fù)資產(chǎn)”，而是在特定條件下可能被低估的價(jià)值載體。

“許多不良資產(chǎn)的形成源于主體的信用風(fēng)險(xiǎn)或短期現(xiàn)金流問題，而非底層資產(chǎn)本身缺乏價(jià)值。例如，某些房地產(chǎn)項(xiàng)目盡管因債務(wù)違約被歸類為不良資產(chǎn)，但其地理位置優(yōu)越、現(xiàn)金流穩(wěn)定、收益率高于市場(chǎng)平均水平。在精準(zhǔn)盡職調(diào)查和債務(wù)重組后，有潛力轉(zhuǎn)化為投資價(jià)值較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！痹撊耸糠Q。

而對(duì)于法拍房市場(chǎng)情況，克而瑞研究員介紹，從4月份行情來(lái)看，掛拍折價(jià)率和成交折價(jià)率雙雙下行，且供求雙方折價(jià)率差距轉(zhuǎn)而縮小。

“這意味著當(dāng)前成交的房源，更多的還是那些本身品質(zhì)較佳，宜居性或未來(lái)轉(zhuǎn)手預(yù)期更好的房產(chǎn)。而那些因存在較多瑕疵而有高折扣的房產(chǎn)，則難以獲得買家的青睞。”上述研究員說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。