招商蛇口取消五大區(qū)域公司，地產(chǎn)巨頭因何“動(dòng)刀”組織架構(gòu)？

房地產(chǎn)行業(yè)頭部企業(yè)招商蛇口對(duì)公司架構(gòu)，進(jìn)行了重大調(diào)整。

招商蛇口于6月24日晚間披露，公司董事會(huì)同意公司根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃、業(yè)務(wù)發(fā)展和管理需要，在總部層面新成立資產(chǎn)管理部，將風(fēng)險(xiǎn)管理部/法律合規(guī)部/審計(jì)稽核部分拆為風(fēng)險(xiǎn)管理部/法律合規(guī)部、審計(jì)稽核部。

在開發(fā)業(yè)務(wù)層面，招商蛇口將減少管理層級(jí)，取消華東區(qū)域、華南區(qū)域、華西區(qū)域、華北區(qū)域和江南區(qū)域五個(gè)區(qū)域公司，由公司總部直接管理下屬城市公司。

事實(shí)上，該公司此前已對(duì)組織架構(gòu)，進(jìn)行了一番變革。公開資料顯示，招商蛇口2024年初將原有的7大區(qū)域合并整合，形成華東、華南、華北、華西和江南5大區(qū)域公司。

在地產(chǎn)界，招商蛇口可謂頗具代表性的龍頭公司。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，招商蛇口2024年以2068億元的操盤金額，位居TOP200房企操盤榜第6名。2025年1-5月，招商蛇口以638億元的操盤金額，排在TOP200房企第5位。

招商蛇口為何要取消五大區(qū)域公司？

中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向記者表示，按該公司對(duì)外公布的內(nèi)容，總部新設(shè)資產(chǎn)管理部強(qiáng)化資產(chǎn)管理職能；拆分原有風(fēng)控合規(guī)審計(jì)部，將審計(jì)職能獨(dú)立出來(lái)，同時(shí)保留風(fēng)險(xiǎn)管理和法律合規(guī)的整合，這些舉措可能旨在提升專業(yè)性和獨(dú)立性。

“取消區(qū)域公司層級(jí)，實(shí)現(xiàn)總部直管城市公司，目的是減少管理層級(jí)，提高決策效率和市場(chǎng)響應(yīng)速度，實(shí)現(xiàn)管理扁平化?！眲⑺Q。

從該公司今年業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，其部分指標(biāo)并不理想。招商蛇口2025年一季度報(bào)告顯示，今年一季度，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入204.47億元，同比減少13.9%。報(bào)告期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-87.93億元，較上年同期的-106.11億元，增長(zhǎng)17.13%。

另?yè)?jù)招商蛇口公布的2025年5月銷售簡(jiǎn)報(bào)，2025年1-5月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積265.53萬(wàn)平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額671.46億元。

而從招商蛇口近幾年業(yè)績(jī)情況來(lái)看，公司部分財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)下滑。

據(jù)招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司公司債2025年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，招商蛇口（合并口徑）2022年、2023年、2024年的凈利潤(rùn)，分別為90.98億元、91.06億元、41.89億元。該公司2022年、2023年及2024年?duì)I業(yè)毛利率，分別為19.25%、15.89%、14.61%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，招商蛇口作為全國(guó)性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之一，開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，具有較強(qiáng)品牌競(jìng)爭(zhēng)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，充足的土地儲(chǔ)備可對(duì)其未來(lái)發(fā)展提供保障；同時(shí)，代建、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)對(duì)公司現(xiàn)金流提供一定補(bǔ)充，并與開發(fā)業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)。公司融資成本處于行業(yè)內(nèi)較低水平，融資渠道暢通且多元，整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健度較高。

同時(shí)，上述評(píng)級(jí)報(bào)告明確，跟蹤期內(nèi)招商蛇口毛利率延續(xù)下滑趨勢(shì)，同時(shí)資產(chǎn)減值損失及信用減值損失侵蝕公司利潤(rùn)，整體盈利能力有所弱化；隨著存量項(xiàng)目的開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)及拿地力度放緩，公司資產(chǎn)及負(fù)債規(guī)模小幅收縮，財(cái)務(wù)杠桿比例維持在較低水平。在銷售回款下滑及盈利能力弱化的影響下，公司償債指標(biāo)有所弱化，但仍處于較強(qiáng)水平。

評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，2024年招商蛇口營(yíng)業(yè)收入同比微增2.25%，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率延續(xù)下滑趨勢(shì)，帶動(dòng)公司營(yíng)業(yè)毛利率同比下滑1.28個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于行業(yè)內(nèi)合理水平。盈利表現(xiàn)方面，公司期間費(fèi)用率水平較低，但由于毛利率下滑，公司經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)同比減少20.86%。

據(jù)評(píng)級(jí)報(bào)告，招商蛇口2024年資產(chǎn)減值損失及信用減值損失規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)，其中公司當(dāng)年對(duì)鹽城、徐州、南通、南寧、廣州等地的房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)35.75億元，同時(shí)對(duì)其他應(yīng)收款和長(zhǎng)期股權(quán)投資分別計(jì)提減值準(zhǔn)備14.82億和7.26億元。整體來(lái)看，2024年公司利潤(rùn)總額同比減少35.02%，凈利潤(rùn)率等盈利指標(biāo)有所弱化。

就相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)出現(xiàn)變化，億翰智庫(kù)分析師指出，招商蛇口2024年計(jì)提資產(chǎn)減值59.44億元，占凈利潤(rùn)的147%，其中，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備35.75億元，主要針對(duì)三四線城市去化困難項(xiàng)目。

“雖然這一舉措在短期內(nèi)對(duì)利潤(rùn)有所拖累，但實(shí)質(zhì)是對(duì)低效資產(chǎn)的主動(dòng)剝離?！眱|翰智庫(kù)分析師稱。

劉水告訴記者，面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)求變，通過(guò)內(nèi)部調(diào)整，不斷以嶄新發(fā)展?fàn)顟B(tài)適應(yīng)環(huán)境變化，是為了實(shí)現(xiàn)更好、更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

事實(shí)上，包括中海、龍湖一些頭部房企去年以來(lái)先后調(diào)整管控架構(gòu)，以提高公司運(yùn)營(yíng)效率。

今年二月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)總部多個(gè)部門合并，撤銷所有城市公司，設(shè)立10個(gè)事業(yè)部，通過(guò)區(qū)域合并，聚集資源進(jìn)行優(yōu)勢(shì)區(qū)域深耕。今年三月，中國(guó)金茂將“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)管控架構(gòu)，調(diào)整為“總部-地區(qū)”二級(jí)管控架構(gòu)，取消華北、華東、華南、華中、西南五個(gè)區(qū)域公司，對(duì)現(xiàn)有城市公司撤并重組調(diào)整為14個(gè)地區(qū)公司。

“當(dāng)前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均采用‘總部-區(qū)域’兩級(jí)化管控結(jié)構(gòu)。企業(yè)總部扁平化，一方面可以有效避免總部‘頭重’，失去對(duì)市場(chǎng)快速的反應(yīng)；另一方面可使總部作為職能部門，在資源配置中發(fā)揮更大的資源整合和協(xié)同作用，進(jìn)一步提升管理效能?！眲⑺Q。

其進(jìn)一步表示，區(qū)域深耕是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略之一。房企對(duì)發(fā)展前景較弱的區(qū)域進(jìn)行裁撤或合并，既可以降低管理成本，又能夠縮短管理半徑，使企業(yè)有效聚集資源進(jìn)行優(yōu)勢(shì)區(qū)域深耕。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。