海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迎新格局

《中共中央、國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》(簡稱“《指導意見》”)指出，實行最嚴格的節(jié)約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，推進城市更新改造，對低效、零散用地進行統(tǒng)籌整合、統(tǒng)一開發(fā)，確保海南建設用地總量在現(xiàn)有基礎上不增加，人均城鎮(zhèn)工礦用地和單位國內生產(chǎn)總值建設用地使用面積穩(wěn)步下降。海南應建立和完善房地產(chǎn)長效機制，防止房價大起大落。

多位資深業(yè)內人士接受中國證券報記者采訪時表示，《指導意見》將推動海南房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，關于支持海南開展國際人才管理改革試點的相關表述，則為海南樓市的服務方向提出了新的課題。

嚴防樓市過熱

《指導意見》指出，海南應建立和完善房地產(chǎn)長效機制，防止房價大起大落。要制定預案，穩(wěn)定市場預期，堅決防范炒房炒地投機行為。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，海南在全國屬于優(yōu)勢旅游市場，地產(chǎn)市場同樣受捧。因此，要防范樓市炒作，嚴管購房市場，防范各類投資投機需求進入。

“地產(chǎn)調控已是全國一盤棋。調控縱深向三四線城市和縣級城市延伸，穩(wěn)定房價的措施比以往強力。”海南某房企負責人陳路表示。

2017年，海南省政府工作報告指出，鞏固“兩個暫停”政策成果，建立房地產(chǎn)長效調控機制，推動房地產(chǎn)去庫存、調結構、提品質，引導發(fā)展高端地產(chǎn)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2017年4月14日，海南省多部門聯(lián)合下發(fā)《關于限制購買多套商品住宅的通知》，從當日起，在全省范圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅(含普通住宅、高檔公寓、低層住宅和酒店式公寓)的非本省戶籍居民出售新建商品住宅。

2018年，海南省政府工作報告措辭則更為嚴厲，稱“決不讓海南變成房地產(chǎn)加工廠，以壯士斷腕的決心減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴。”2018年3月，海南出臺新規(guī)，3月30日后購買的住房，在取得不動產(chǎn)權證之日起，5年內不得轉讓。

陳路表示，2017年以后，海南施行的調控政策，既體現(xiàn)了中央對于房地產(chǎn)市場調控的總體要求，也防止投資型需求快速上升。“特別是近年來，一些地方通過填海、占地等形式開發(fā)樓盤，破壞生態(tài)，破壞了樓市整體平穩(wěn)。”

“以往出臺涉及海南的利好政策，往往出現(xiàn)‘春江水暖房先知’。”長期深度跟蹤海南樓市的丁周(化名)4月15日對中國證券報記者表示。

2009年12月31日，國務院發(fā)布《關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，該意見公布后，短短5天，海南全省商品房交易金額達171.12億元，超過2008年海南全省商品房交易總額。“一個月內，海南多地房價飆升。”丁周稱。

“1993年海南樓市泡沫破裂，對整個海南房地產(chǎn)打擊較大。到了2010年，國際旅游島建設提升到國家的戰(zhàn)略層面上，開發(fā)商也有了信心。”陳路回憶說。

為消化庫存，防止房價過快上漲。海南于2010年1月到4月暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發(fā)項目。當年10月，海口和三亞相繼出臺“限購令”，并出臺配套的差別化信貸政策。

相關數(shù)據(jù)顯示，2010年，海南多個縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈倍數(shù)增長，文昌市增長1.69倍，屯昌縣增長6.5倍，定安縣增長3.2倍，瓊中縣增長2.4倍，澄邁縣增長6.1倍，儋州市增長3.0倍，樂東縣增長1.8倍。

根據(jù)海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2010年全年，海南完成房地產(chǎn)開發(fā)投資467.87億元，同比增長62.5%；商品住宅完成投資417.11億元，同比增長59.3%。另外，2010年全年，海南商品房銷售面積854.73萬平方米，同比增長52.3%，商品房銷售額746.61億元，同比增長112.4%。得益于房地產(chǎn)行業(yè)的強勁助推，海南2010年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2052.12億元，比上年增長15.8%。

嚴躍進認為，結合歷史經(jīng)驗，海南后續(xù)的調控或會更加嚴厲，目的就是防止房價大起大落。

房企儲備土地

從目前情況看，諸多一線房企在海南儲備了土地資源。

2017年業(yè)績報告顯示，恒大在海南區(qū)域共有16個項目。其中，?？?1個項目，三亞2個項目，其他區(qū)域3個項目。16個項目土地原值為161.7億元，土地總面積達1709.1萬平方米。

截至2017年底，雅居樂在海南擁有4個項目，占地總面積為1163萬平方米。碧桂園在海南區(qū)域的總可售建筑面積為512萬平方米。融創(chuàng)中國在海南區(qū)域的總建筑面積為401.66萬平方米，富力地產(chǎn)權益可售總建筑面積為305.6萬平方米。

A股上市公司方面，海南橡膠控股股東海南農(nóng)墾集團以及另一家上市公司羅牛山擁有大量農(nóng)業(yè)用地儲備。

券商分析人士表示，《指導意見》強調，將在海南全省統(tǒng)籌推進農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。相關公司土地使用權重估價值將得以提升。

而一些企業(yè)也加強醫(yī)療、養(yǎng)老方面的地產(chǎn)布局。近日，由中國人壽與海南省發(fā)展控股有限公司聯(lián)合成立的國壽海控(海南)健康投資有限公司，競得位于海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)的某地塊。中國人壽表示，該地塊將打造成為具備中國中醫(yī)特色和國際精準醫(yī)療先進性的健康養(yǎng)老示范中心。

中國恒大則早在2015年就拿下位于海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)的相關地塊。今年2月底，位于該先行區(qū)的博鰲恒大國際醫(yī)院正式投入運營。

企業(yè)紛入海南市場的端倪由來已久。2007年，夏輝大學畢業(yè)進入北京一家從事房地產(chǎn)經(jīng)紀、樓盤推廣的專業(yè)網(wǎng)站，從事市場運營工作。2010年，他主動申請開拓網(wǎng)站的海南區(qū)域業(yè)務。當時，不少內地地產(chǎn)商進入海南大施拳腳。“那時，我們每周一沙龍，一月一論壇。來的企業(yè)五花八門。”夏輝表示。

在海南建設國際旅游島政策刺激下，開發(fā)商簇擁進入海南市場，房地產(chǎn)新開工項目不斷增加。海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年全省有工作量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)545家，比2009年增加140家。全省房地產(chǎn)開工項目580個，比2009年增加155個。

紛至沓來的開發(fā)商，大量開發(fā)的樓盤，令海南樓市去庫存的目光瞄準全國。

在北京從事多年服裝批發(fā)生意的肖艷夫婦2017年初加入“候鳥”大軍，在陵水購買了一套碧桂園開發(fā)的精裝修兩居。“當時看中這個樓盤，是附近有北京某三甲醫(yī)院的分院，其他配套也比較完善。”肖艷坦言，其所從事的服裝行業(yè)屬于疏解非首都功能的重點行業(yè)。“在海南置業(yè)，也是未來轉移自己生意的一個選項。”

“目前來看，更多地還是季節(jié)性居住、旅游居住、出租和投資。”陳路則表示，“像肖艷夫婦這樣的購買海南房子，并在海南發(fā)展的比較少。”

推行租售并舉

《指導意見》指出，海南可建立閑置房屋盤活利用機制，鼓勵發(fā)展度假民宿等新型租賃業(yè)態(tài)。

而針對人才引進，《指導意見》指出，將出臺專門政策解決引進人才的任職、住房、就醫(yī)、社保、子女教育等問題。

2018年海南政府工作報告則指出，將調整優(yōu)化產(chǎn)品、區(qū)域、租售結構，居民保障性需求由政府來保障，改善性需求由市場調節(jié)，投資性需求靠制度限制，建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

陳路認為，未來開發(fā)商可多打人才牌。“《指導意見》對人才的相關措施很多，提出要解決住房問題。”

《指導意見》指出，創(chuàng)新“候鳥型”人才引進和使用機制，設立“候鳥”人才工作站，允許內地國企、事業(yè)單位的專業(yè)技術和管理人才按規(guī)定在海南兼職兼薪、按勞取酬。

陳路認為，相關房企可在海南相關城市布局“長租公寓”、“人才公寓”等形態(tài)，解決人才流動的短期居住。

嚴躍進則表示，人才引進并非一朝一夕之功，應注重先解決交通配套和產(chǎn)業(yè)轉移方面的問題，再通過解決住房、戶口等問題，有序引導人才流動。

中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林近日在接受媒體專訪時指出，海南房地產(chǎn)絕不能再炒“短期”。要推動海南房地產(chǎn)的健康持續(xù)發(fā)展，加快房地產(chǎn)轉型：一是推動房地產(chǎn)由資本導向型向消費導向型轉變。二是推動房地產(chǎn)由投機型向服務型轉變，大力發(fā)展旅游、健康、養(yǎng)老服務型地產(chǎn)，完善醫(yī)療保健、生活配套服務，提升房地產(chǎn)的品質。三是大力發(fā)展租賃市場，建立多元化住房供給體系，由地方政府保障百姓住房基本需求，推動房地產(chǎn)健康持續(xù)發(fā)展。

為此，海南省各級政府動作不斷。近日，三亞市相關負責人透露，三亞正規(guī)劃建設1萬套人才周轉房，以房子吸引各類人才到三亞創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，同時不斷完善人才落戶、安居、社保、醫(yī)療、子女入學等各類配套政策，解決各類人才的后顧之憂。

海南3月31日出臺政策，將從全省層面開發(fā)面向本地居民的限售商品住房和共有產(chǎn)權住房。根據(jù)海南省多個部門近日聯(lián)合發(fā)布的《關于進一步完善我省住房保障和供應體系的意見》，海南將繼續(xù)通過發(fā)展公共租賃住房、共有產(chǎn)權住房，以及實施棚戶區(qū)改造，滿足本地困難群眾基本住房需求；發(fā)展住房租賃市場，建立租購并舉的住房制度，滿足省內外居民的租賃住房需求；有序開發(fā)商品住宅，促進房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。