房地產(chǎn)稅如何征收與何時(shí)征收 2018年陸續(xù)定調(diào)

如何征收房地產(chǎn)稅主要涉及四個(gè)方面：征收范圍、稅率標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)稅基準(zhǔn)、減免征范圍。關(guān)于稅率標(biāo)準(zhǔn)和減免范圍，預(yù)計(jì)按照“充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，授權(quán)各地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況制定。從國際經(jīng)驗(yàn)看，在具體稅制設(shè)計(jì)時(shí)需要注意以下兩個(gè)問題。

一是稅率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和減免范圍需要兼顧稅收籌集和民生保障。房地產(chǎn)稅主要作用是調(diào)節(jié)收入分配、籌集財(cái)政收入，并有助于逐步形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期調(diào)控機(jī)制。

就籌集財(cái)政收入的功能來說，1994年分稅制改革后，地方政府財(cái)政支出缺口增加，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展的背景下，土地出讓成為彌補(bǔ)缺口的重要的收入來源。據(jù)中國指數(shù)研究院最新公布的《2017年全國300城市土地交易報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2017年土地出讓總金額為40632萬億元，同比增長38%。土地出讓金收入占財(cái)政收入的比重約40%，其中江西、重慶、江蘇和安徽的占比甚至超過60%。隨著城市的建設(shè)發(fā)展，新增土地規(guī)模會(huì)逐步受到控制，拆遷成本的上升也使得地方政府從土地出讓中獲得的收益比重會(huì)趨于下降；在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)發(fā)展增速放緩的同時(shí)，土地出讓增速趨勢(shì)亦逐漸放緩，部分地區(qū)重點(diǎn)依賴土地財(cái)政支撐地方財(cái)政支出的模式不可持續(xù)。

同時(shí)，在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，地方債務(wù)整頓和監(jiān)管力度趨嚴(yán)的政策背景下，如何避免地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面大量投入，而導(dǎo)致的債務(wù)償付危機(jī)，增加地方財(cái)政收入，是目前地方政府需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。按照國際慣例，房地產(chǎn)稅作為地方稅來源，主要用于滿足地方政府提供公共服務(wù)的開支，如教育、醫(yī)療和社保等，受益的主體和納稅主體高度一致，因此，征收房地產(chǎn)稅是自然的選擇。

從國際上來看，美日等國的房地產(chǎn)稅是基層地方政府的主要稅收來源，用于居民所在區(qū)域的教育及公共服務(wù)的支出，體現(xiàn)了房地產(chǎn)稅的公益性。2015年，美國房地產(chǎn)稅占地方政府稅收72.1%，是第一大稅收來源；而日本房地產(chǎn)稅占市町村級(jí)稅收近40%，是地方稅收的第二大來源。

對(duì)我國來說，在房地產(chǎn)存量市場(chǎng)越來越大的現(xiàn)實(shí)條件下，通過征收房地產(chǎn)稅，可以促使地方政府有一個(gè)穩(wěn)定和持續(xù)的財(cái)政收入來源，以糾正這些年來各地政府過度依賴土地財(cái)政的情況。

另外，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，在所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排里面，都有一些稅收優(yōu)惠。如制訂一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，或者是對(duì)一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。對(duì)于我國來說，從房屋具有的基本的安居保障功能出發(fā)，在稅制設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)階段性發(fā)展?fàn)顩r，允許扣除一定的減免標(biāo)準(zhǔn)（免稅額），這種免征標(biāo)準(zhǔn)盡可能惠及廣大的民眾群體，減輕他們的額外負(fù)擔(dān)。

但是，若按照現(xiàn)有上海、重慶試點(diǎn)方案中確定較高的免征額，則實(shí)際上是達(dá)不到構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制、拓展地方稅源的效果的。2016年上海房地產(chǎn)稅收入為171億元，僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%，重慶房地產(chǎn)稅收入為56.88億元，占本級(jí)財(cái)政稅收收入1438.4億元的4%。與此同時(shí)，2016年上海土地出讓收入高達(dá)1578億元，重慶為705億元。根據(jù)兩個(gè)城市的試點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)稅相對(duì)土地出讓收入顯然明顯偏低。

綜上，稅率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和減免范圍需要平衡好稅收籌集和民生保障兩個(gè)目標(biāo)，在盡量減輕居民額外負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也要逐步促使房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)稅收籌集的功能。

二是方案設(shè)計(jì)要避免實(shí)際操作中的套利行為。房地產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅。由于稅收的剛性特征，它可以在滿足人們安居合理需求的同時(shí)，通過增加房屋持有成本的方式抑制投資與投機(jī)需求，以及調(diào)節(jié)收入分配的功能。從供給端來說，可以提升房屋實(shí)際的安居使用效率，降低僅只是為了獲取房屋的資本增值所可能發(fā)生的空置率，從而提升全社會(huì)的資源配置效率。但如果方案設(shè)計(jì)不周，則可能適得其反。

一個(gè)重要方面是，在具體征收方案設(shè)計(jì)時(shí)，需要盡量避免實(shí)際操作中的套利行為和扭曲現(xiàn)象。一種普遍的免征觀點(diǎn)是，對(duì)持有首套住房的安居性住房免稅，以體現(xiàn)房產(chǎn)稅的安居保障功能；對(duì)超過一定面積的住房進(jìn)行累進(jìn)征收，以體現(xiàn)多占用資源多納稅的收入與財(cái)富分配調(diào)節(jié)功能。然而，如果采用首套免征方案，則可能導(dǎo)致“假離婚”行為明顯上升，也可能出現(xiàn)部分群體通過房屋置換規(guī)避納稅義務(wù)，導(dǎo)致大戶型受到追捧，形成價(jià)格的“剪刀差”。如果采用人均面積減免，則將掩蓋實(shí)質(zhì)上的不公平，因?yàn)槊娣e上同質(zhì)的住房可能存在較大的價(jià)值差異，而價(jià)值才是住戶更加關(guān)心的變量。就中心城市而言，中心豪華住宅樓與郊區(qū)一般住宅單價(jià)差異相當(dāng)大，同等的面積減免而不考慮市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)加劇財(cái)富分配不均的狀況，這一點(diǎn)與房地產(chǎn)稅的預(yù)期功能定位是相悖的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。