海南停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目如何處置：超500萬(wàn)平方米 多重原因?qū)е峦９?/h1>

發(fā)布時(shí)間：2018-05-21 09:31 編輯：藍(lán)鷹 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)

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2018年海南省政府工作報(bào)告提出，今年要加強(qiáng)省級(jí)土地儲(chǔ)備，建立閑置土地處置長(zhǎng)效機(jī)制，完成停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置任務(wù)。

《瞭望》新聞周刊記者近期環(huán)海南島調(diào)查了解到，由于很多停緩建項(xiàng)目涉及原因復(fù)雜，目前海南省處置停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度相比計(jì)劃已經(jīng)滯后。

按照海南省近期出臺(tái)的相關(guān)文件，將“已投資額達(dá)到總投資額25%以上和施工進(jìn)度已達(dá)到±0.00以上，停工超過(guò)一年的房地產(chǎn)項(xiàng)目”，統(tǒng)一稱為停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)海南省相關(guān)部門初步統(tǒng)計(jì)，目前海南全省有超過(guò)500萬(wàn)平方米停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目。

受訪專家認(rèn)為，海南停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的存在不僅影響市容市貌，也影響經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，對(duì)一些項(xiàng)目資金鏈斷裂等問題應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視，由此引發(fā)的系列問題也值得其他城市警惕。

停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目幾乎遍及主要市縣

無(wú)論是省會(huì)城市?？?/strong>，還是世界知名旅游目的地三亞（樓盤），無(wú)論是東部沿海市縣文昌、瓊海、陵水，抑或西線儋州或者中線市縣瓊中、保亭等地，都或多或少地存在著體量不同的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目。

?？谑袨I海公園地處海口市區(qū)繁華地帶，它的東側(cè)有一棟高達(dá)23層的建筑臨街而立?！?望》新聞周刊記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，破敗的工地被一堵圍墻包圍了起來(lái)。銹跡斑斑的大門緊鎖著，圍墻上隱約可以看見“?？谕鉃┨砻髦椋瑸I海東路增輝煌”等字眼。記者了解到，該建筑2003年開工建設(shè)，后來(lái)停工至今。公開資料顯示，該項(xiàng)目是按國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，超五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)型綜合大酒店，總投資5.2億元。

坐落在國(guó)家4A級(jí)旅游度假區(qū)――海南瓊中百花嶺風(fēng)景區(qū)核心位置的某房地產(chǎn)項(xiàng)目，在一期開發(fā)10余幢花園洋房后項(xiàng)目擱淺，至今已經(jīng)六年。本刊記者站在瓊中縣百花廊橋的一端抬頭望去，對(duì)面山上一排排中途停工的別墅群，與風(fēng)景格格不入。

在海南省西南部的東方市，原計(jì)劃要打造成為當(dāng)?shù)?ldquo;首席一線海景大盤”的某項(xiàng)目，因企業(yè)資金鏈斷裂、未取得報(bào)建手續(xù)等原因多次停工。記者實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目占地總面積368畝，一期部分項(xiàng)目及二期部分項(xiàng)目均因未取得報(bào)建手續(xù)導(dǎo)致停工，一棟棟半拉子工程立在開闊處，甚是扎眼。

總體看，按照海南省初步統(tǒng)計(jì)，停緩建項(xiàng)目遍及海南16個(gè)市縣，共計(jì)113個(gè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)到544萬(wàn)平方米。在多位受訪者看來(lái)，停緩建項(xiàng)目的大量存在，與海南的“三大愿景”即建設(shè)全省人民的幸福家園、中華民族的四季花園、中外游客的度假天堂嚴(yán)重不符，影響市容市貌不說(shuō)，也不利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

多重原因?qū)е峦９?/p>

《瞭望》新聞周刊記者調(diào)查了解到，這些停緩建項(xiàng)目主要由以下幾方面原因造成。

涉法涉訴官司纏身。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前約有27個(gè)停緩建項(xiàng)目因涉法涉訴導(dǎo)致，幾乎占停緩建項(xiàng)目的四分之一。例如，?？谀稠?xiàng)目至今仍有官司糾纏，致使項(xiàng)目復(fù)工遙遙無(wú)期；東方市某項(xiàng)目，因開發(fā)商和國(guó)土部門打官司導(dǎo)致建設(shè)“停擺”；三亞某項(xiàng)目因涉及非法融資被法院查封；瓊海某項(xiàng)目因?yàn)榻?jīng)濟(jì)糾紛停工。

公司經(jīng)營(yíng)虧本主動(dòng)暫停項(xiàng)目建設(shè)。海南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在海南多個(gè)市縣均有土地，企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)情況安排建設(shè)，暫時(shí)停工了其在東方市的項(xiàng)目。海南陵水清水灣某酒店工程因?yàn)榈緯r(shí)間較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)虧本主動(dòng)停工。

開發(fā)商資金鏈斷裂。儋州、東方、五指山、文昌、瓊海等市縣多個(gè)項(xiàng)目因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂停工。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說(shuō)，究其原因，第一是房企本身“自不量力”，對(duì)于自身資金的把控明顯不足，出現(xiàn)資金困境；第二是產(chǎn)品定位不符合市場(chǎng)需求，部分項(xiàng)目刻意追求別墅項(xiàng)目，銷售過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)與市場(chǎng)“不對(duì)路”；第三是項(xiàng)目融資能力不到位。

手續(xù)不合規(guī)或涉違反兩個(gè)暫停、多規(guī)合一、海岸帶保護(hù)等政策。例如，澄邁縣某產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目未辦理施工許可證；五指山市某項(xiàng)目未取得報(bào)建手續(xù)；萬(wàn)寧某項(xiàng)目未辦理任何手續(xù)被責(zé)令停工；昌江棋子灣多個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樯孢`反海岸帶保護(hù)等政策停工。

一事一策分類處置

海南省住建廳負(fù)責(zé)人表示，在全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，2017年12月，海南省相關(guān)部門制定印發(fā)了《全省停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置工作方案》，指導(dǎo)全省開展處置工作。

   “針對(duì)不同原因造成的停緩建項(xiàng)目，將進(jìn)行分類處置，一事一策。”海南省職能部門一位負(fù)責(zé)人對(duì)《?望》新聞周刊記者分析說(shuō)，主要分為四大類：

涉及生態(tài)保護(hù)紅線、海岸帶陸域200米管控的停緩建地產(chǎn)項(xiàng)目，按生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)及海岸帶管控相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。位于Ⅰ、Ⅱ類生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目，市縣應(yīng)當(dāng)采取措施引導(dǎo)項(xiàng)目退出，或者按照陸域生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)開發(fā)建設(shè)管理目錄要求，調(diào)整為與生態(tài)環(huán)境保護(hù)不相抵觸的建設(shè)項(xiàng)目。位于非生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目要嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)，不得擅自調(diào)整土地和建設(shè)用途，不得擅自調(diào)整建設(shè)規(guī)模。

對(duì)未取得合法用地手續(xù)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)格按照土地管理法的規(guī)定，結(jié)合違法建筑集中整治三年行動(dòng)，對(duì)認(rèn)定為違法建筑的項(xiàng)目，由市縣制定拆除或者沒收計(jì)劃并依法實(shí)施，堅(jiān)決防止違法用地行為合法化。對(duì)已取得合法用地手續(xù)但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證單位按建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目，在符合現(xiàn)行規(guī)劃的前提下，采取改正措施可以消除對(duì)現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施的影響的，依法限期改正并補(bǔ)辦完善相關(guān)規(guī)劃手續(xù)；無(wú)法采取措施改正措施消除影響的，依法予以拆除或沒收。

針對(duì)涉及資金短缺、債權(quán)債務(wù)糾紛等問題，鼓勵(lì)大型國(guó)有企業(yè)出資收購(gòu)?fù)＞徑ǚ康禺a(chǎn)項(xiàng)目作為資產(chǎn)儲(chǔ)備并盤活資產(chǎn)價(jià)值，收購(gòu)價(jià)格按成本價(jià)、利息和管理費(fèi)等因素合理確定。對(duì)企業(yè)確實(shí)難以繼續(xù)開發(fā)的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目，政府可依法收購(gòu)后，重新組織公開供應(yīng)。

對(duì)開發(fā)建設(shè)單位因資金短缺、債權(quán)債務(wù)糾紛停工，自身無(wú)力處置的停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目，市縣政府要積極協(xié)調(diào)債權(quán)單位和督促開發(fā)建設(shè)單位盡快履行司法程序依法處置。已被司法機(jī)關(guān)查封的項(xiàng)目，市縣政府要根據(jù)項(xiàng)目資金缺口情況商司法機(jī)關(guān)依法解封，并對(duì)項(xiàng)目依法拍賣或處置。對(duì)影響公共安全或市容市貌的，市縣政府可依法依規(guī)代為處置。

教訓(xùn)需要吸取

《瞭望》新聞周刊記者調(diào)查了解到，目前海南省處置停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度相比計(jì)劃已經(jīng)滯后。海南省相關(guān)部門負(fù)責(zé)人對(duì)本刊記者如此描述了目前的進(jìn)展程度：進(jìn)展變化不大，都是“硬骨頭”。

按照《全省停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置工作方案》規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，今年1月底需要全面處置完畢，2月中旬前是督查驗(yàn)收階段。多個(gè)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于停緩建項(xiàng)目涉及原因錯(cuò)綜復(fù)雜，處置起來(lái)難度很大。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，對(duì)停緩建項(xiàng)目，可以考慮兩個(gè)處置辦法。

一是培育實(shí)力強(qiáng)大的停緩建項(xiàng)目資產(chǎn)處置公司，重點(diǎn)對(duì)海南停緩建項(xiàng)目進(jìn)行整治和打包轉(zhuǎn)讓。

二是對(duì)相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)，如果存有停緩建記錄，后續(xù)要限制其進(jìn)行投資，尤其是把控相關(guān)企業(yè)的拿地風(fēng)險(xiǎn)。

受訪專家指出，目前海南存在的停緩建項(xiàng)目，不少是省級(jí)或者市縣級(jí)的重點(diǎn)工程，這顯示了地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的倚重，這個(gè)教訓(xùn)值得海南以及全國(guó)其他城市吸??；海南房地產(chǎn)高熱度下產(chǎn)生的停緩建項(xiàng)目處置難也警示，無(wú)論是購(gòu)房者還是房地產(chǎn)企業(yè)、地方政府，應(yīng)注意防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。