房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)拐點(diǎn) 城市間分化將加劇

日前，清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在一場(chǎng)論壇上指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)這一輪下滑的幅度、深度，可能比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)得稍微嚴(yán)重一些。例如房地產(chǎn)仍然在深度調(diào)整之中，調(diào)整周期已接近兩年。

清華大學(xué)研究報(bào)告顯示，去年全國(guó)總體房?jī)r(jià)下降8%，交易量下降10%。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)的投資開發(fā)速度在放緩，但仍為正增長(zhǎng)。

李稻葵進(jìn)而指出，從今年5月份開始，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的交易量和房?jī)r(jià)全面回升，但交易量和房?jī)r(jià)的整體上升需要過(guò)一段時(shí)間才能傳遞到房地產(chǎn)投資。根據(jù)上述清華大學(xué)報(bào)告分析，明年五六月份才會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回升，從目前3%的增速逐步上揚(yáng)。

對(duì)于房地產(chǎn)投資開發(fā)增速下滑，李稻葵認(rèn)為是基于中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下滑造成。有三個(gè)因素導(dǎo)致前三季度國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速放緩：房地產(chǎn)投資增度下滑、國(guó)際經(jīng)濟(jì)因素與中國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)新陳代謝現(xiàn)象。

而房地產(chǎn)投資增速下滑又與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境正相關(guān)，2014年房地產(chǎn)投資開發(fā)增速在12%左右，相比此前幾年15%-16%的平均增幅明顯下降。今年以來(lái)至9月份房地產(chǎn)投資增速下滑至3%，勢(shì)必會(huì)影響經(jīng)濟(jì)。而房地產(chǎn)投資增速下降也引起原材料、鋼鐵、水泥、有色等相關(guān)行業(yè)投資增速下滑，產(chǎn)能過(guò)剩進(jìn)一步嚴(yán)重。

不過(guò)今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖。易居研究院監(jiān)測(cè)的2015年11月30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為2169萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4.4%，同比增長(zhǎng)17.1%。今年9月份以來(lái)成交量逐月攀升，目前維持高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。11月成交已創(chuàng)今年前11個(gè)月新高。

但克而瑞研究中心分析師謝楊春認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，10月全國(guó)商品房銷售已經(jīng)開始回落，表明政策寬松帶來(lái)的短期效應(yīng)正在逐步消散。預(yù)計(jì)2016年上半年市場(chǎng)銷售仍將保持慣性上行趨勢(shì)，下半年銷售將回歸正常水平。

謝楊春指出，房地產(chǎn)投資不斷下滑、新開工一直處在低位以及庫(kù)存高企，使得短期內(nèi)市場(chǎng)上行難有可持續(xù)基礎(chǔ)。短期來(lái)看，明年政策寬松力度將會(huì)減弱，信貸和利率已經(jīng)基本調(diào)整到位，進(jìn)一步下調(diào)空間不大；中長(zhǎng)期看，人口紅利減退以及人均住房面積提升，也使改善型需求提升空間有限。

謝楊春又指，在行業(yè)變革之際，城市分化也會(huì)進(jìn)一步加劇。一線和大部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好的二線城市依然是成交主力，無(wú)論是開發(fā)投資還是新開工都顯著好于三四線城市。目前來(lái)看，受制于高企的庫(kù)存，三四線城市成交量、價(jià)格難有突破。這些城市未來(lái)去庫(kù)存還需要通過(guò)戶籍改革推進(jìn)、公積金異地互貸落地、加大貨幣安置化比例等政策來(lái)推動(dòng)。總體而言，行業(yè)當(dāng)前面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)就是庫(kù)存積壓?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存已上升為打造新城鎮(zhèn)計(jì)劃的一部分。

在新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，李稻葵提出的投資建議是：首先關(guān)注人口基數(shù)大的區(qū)域，隨著部分區(qū)域人口回流，如河南、安徽、四川等省份將成為地產(chǎn)投資潛力股；其次應(yīng)關(guān)注在全國(guó)占據(jù)交通優(yōu)勢(shì)的區(qū)域，典型如安徽省會(huì)合肥市，由于該地屬連接?xùn)|部和中部城市的交通樞紐而在近幾年迎來(lái)了大跨越；最后可關(guān)注氣候優(yōu)勢(shì)區(qū)域，氣候?qū)俨豢筛牡淖匀粚傩?，這類城市在國(guó)內(nèi)相對(duì)稀缺，典型如三亞。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。