機(jī)構(gòu)投資者熱追亞洲一線城市物業(yè) 上海位居其中

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)荒是眼下全球投資者面臨的共同困境，而房地產(chǎn)正受到越來(lái)越多追捧。

“亞洲房地產(chǎn)牛市已進(jìn)入第七年，投資者紛紛出售多年前在金融危機(jī)時(shí)買(mǎi)入的資產(chǎn)，獲利離場(chǎng)；同時(shí)，認(rèn)為市場(chǎng)接近見(jiàn)頂?shù)耐顿Y者們傾向于投資一線城市的核心資產(chǎn)。”羅兵咸永道（PwC）亞太區(qū)房地產(chǎn)稅務(wù)主管蘇國(guó)基3日在記者會(huì)上表示。

12月3日，城市土地學(xué)會(huì)發(fā)布年度亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告顯示，整個(gè)亞太地區(qū)，日本及澳洲仍然是最受投資者青睞的國(guó)家，東京、悉尼、墨爾本、大阪是區(qū)內(nèi)前四大最具吸引力的市場(chǎng)。

同時(shí)，報(bào)告認(rèn)為，以投資前景而言，工業(yè)及物流物業(yè)依然是機(jī)構(gòu)投資者最鐘意的物業(yè)類型。“幾乎所有市場(chǎng)均面臨現(xiàn)代物流設(shè)施短缺問(wèn)題，尤其是中國(guó)。電子商務(wù)興起、冷凍食物鏈擴(kuò)建，以及制造業(yè)前往越南等新興市場(chǎng)，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)制造業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，從而推動(dòng)快速運(yùn)輸及相關(guān)物業(yè)的需求。”

相比之下，因網(wǎng)購(gòu)對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)的強(qiáng)烈沖擊，亞洲投資者對(duì)零售物業(yè)的興趣寥寥。

“全球央行在過(guò)去近八年不斷投放熱錢(qián)，亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)受惠。雖然美國(guó)即將加息，日本及歐盟仍將繼續(xù)向市場(chǎng)注入流動(dòng)性，多個(gè)亞洲國(guó)家的利率較一年前更低，導(dǎo)致更多資金追逐越來(lái)越少的房地產(chǎn)項(xiàng)目，刺激多個(gè)市場(chǎng)和板塊的資產(chǎn)價(jià)格上升，這種情況將在2016年繼續(xù)。”香港置地集團(tuán)執(zhí)行董事周明祖指出。

機(jī)構(gòu)大舉投資亞洲一線城市地產(chǎn)

作為全球主要的新興市場(chǎng)之一，亞洲正吸引更多的機(jī)構(gòu)投資者涌入。

“這些機(jī)構(gòu)投資者掌握龐大資本，隨著他們的加入，市場(chǎng)上出現(xiàn)了更多的平臺(tái)交易（platformdeal），比如收購(gòu)在澳洲的資產(chǎn)組合或者入股中國(guó)的大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。對(duì)買(mǎi)方而言，這類交易可以提供規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這對(duì)于擁有大量資金需要配置的國(guó)際私募基金及大型機(jī)構(gòu)投資者尤為重要。”OreCapital創(chuàng)始人ArielShtakman指出。

同時(shí)，隨著房地產(chǎn)投資交易規(guī)模逐漸擴(kuò)大，亞洲市場(chǎng)出現(xiàn)更多大型基金之間的“俱樂(lè)部交易”（clubdeal）。“出于風(fēng)險(xiǎn)集中以及多元化配置的考量，一些機(jī)構(gòu)投資者或主權(quán)財(cái)富基金會(huì)選擇合作。”她表示。

由于美國(guó)加息步伐的逼近，大部分投資者傾向于投資一些成熟市場(chǎng)的門(mén)戶城市，反而避開(kāi)菲律賓、印尼等新興市場(chǎng)，主要擔(dān)憂這些市場(chǎng)的匯率以及流動(dòng)性急劇增加風(fēng)險(xiǎn)。

她指出，在亞洲區(qū)內(nèi)，澳大利亞已經(jīng)成為中國(guó)投資者的首選目的地。目前，澳大利亞主要城市的租金回報(bào)達(dá)7%-8%左右，遙遙領(lǐng)先于其他亞洲城市。

根據(jù)咨詢公司世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至9月，從中國(guó)進(jìn)入澳洲商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)、成交額超過(guò)1000萬(wàn)美元的資金升至34億美元，是去年同期的三倍以上。

隨著中國(guó)資本出海熱潮的興起，一些中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已紛紛在澳洲“圈地”布局。

就在12月1日，綠地控股宣布，綠地澳洲公司中標(biāo)悉尼北區(qū)麥考瑞公園綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃打造大型綜合社區(qū)項(xiàng)目，包括800多套公寓住宅、約6000平方米零售商業(yè)、大型中央公園、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)中心、美食街等。目前綠地在澳洲共有六個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)，總投資額約110億元人民幣。此外，今年1月初，王健林旗下的萬(wàn)達(dá)酒店發(fā)展有限公司宣布，收購(gòu)澳大利亞悉尼灣周邊的1Alfred地塊和19-31PittStreet地塊，收購(gòu)代價(jià)分別為4.14億澳元、0.73億澳元。

上海被地產(chǎn)投資者視為內(nèi)地唯一國(guó)際門(mén)戶城市

由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩，海外投資者對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)看法趨于謹(jǐn)慎。

“目前有兩大類海外投資者，一類是在中國(guó)市場(chǎng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的投資者，他們主要尋找一些投機(jī)性項(xiàng)目，對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的前景相對(duì)樂(lè)觀。另外一類是在美國(guó)、歐洲市場(chǎng)的投資者，他們更關(guān)注內(nèi)地經(jīng)濟(jì)軟著陸、人民幣貶值、供應(yīng)過(guò)剩及資本回報(bào)率下降等。”報(bào)告主撰稿人ColinGalloway向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

報(bào)告顯示，2016年上海、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景排名分別跌至第9位、第14位，相比去年的排名分別為第6位、第10位。

“投資者對(duì)上海仍然保持十分正面的看法，并把其作為內(nèi)地唯一的國(guó)際門(mén)戶城市，而非傳統(tǒng)的新興市場(chǎng)。這些門(mén)戶城市的物業(yè)價(jià)格往往能夠在經(jīng)濟(jì)低谷中保持堅(jiān)挺。事實(shí)上，很多投資者認(rèn)為近年上海房地產(chǎn)投資的交易越來(lái)越接近國(guó)際成熟市場(chǎng)。而且，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存水平不高。”Galloway指出。

此外，針對(duì)“房貸利息抵稅”的傳言，瑞信發(fā)表報(bào)告指出，有關(guān)傳言尚未核實(shí)，即使政府推出政策，對(duì)三、四線城市的直接刺激有限，因?yàn)槿⑺木€城市商業(yè)按揭貸款占住房銷售額的比例較小。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。