宅基地流轉(zhuǎn)路徑漸明 房地收益分離或為前提

低調(diào)試點超過半年之后，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的思路與模式漸趨明朗。作為深化土地管理制度改革牽頭部門的國土資源部，已經(jīng)開始匯總各試點地區(qū)的有關(guān)情況，并派出由高級領(lǐng)導(dǎo)帶隊的調(diào)研組，赴典型試點地區(qū)進(jìn)行調(diào)研。

與外界解讀與理解相去甚遠(yuǎn)，目前，在既有農(nóng)村宅基地試點模式中，流轉(zhuǎn)范圍仍被嚴(yán)格控制在集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部，且流轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的收益，將分為房屋收益和宅基地收益兩部分，前者歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員個人所有，后者則須在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員個人和村集體之間進(jìn)行分配。

國土資源部已經(jīng)陸續(xù)派出10個調(diào)研組，圍繞深化農(nóng)村土地制度改革試點工作進(jìn)行調(diào)研。在調(diào)研中，國土資源部已經(jīng)要求試點地方政府“堅定信心，大膽探索，確保農(nóng)村土地制度改革試點工作取得實效”。

試點調(diào)研

“11月下旬的時候，國土資源部組織了一個調(diào)研組，到江西余江調(diào)研農(nóng)村宅基地改革試點的有關(guān)工作，是部領(lǐng)導(dǎo)直接帶隊前往的。”12月2日，一位不愿具名的地方國土資源廳內(nèi)部人士告訴《中國經(jīng)營報》記者，對試點進(jìn)行調(diào)研的有關(guān)工作，已經(jīng)進(jìn)行多日。

該調(diào)研組由國土資源部黨組成員、副部長王世元帶隊，除國土資源部政策法規(guī)司、土地利用管理司、規(guī)劃司、耕地保護(hù)司的工作人員外，隨行人員還包括其他試點地區(qū)的有關(guān)負(fù)責(zé)人。除進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研外，國土資源部還在調(diào)研過程中，組織了專題座談交流會。

2015年2月27日，全國人大常委會經(jīng)表決，決定授權(quán)國務(wù)院在33個試點縣(市、區(qū))行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。試行期將截止到2017年12月31日。這其中，即包括江西余江、北京大興等。

截至目前，試點工作已經(jīng)運(yùn)行將近一年。從2015年4季度開始，國土資源部陸續(xù)派出10個專題調(diào)研組，赴各試點地區(qū)進(jìn)行調(diào)研，結(jié)合不同試點地區(qū)的試點工作重點進(jìn)行調(diào)研，這10個調(diào)研組在王世元前往江西調(diào)研前，已經(jīng)向國土資源部部長姜大明進(jìn)行了匯報。

“這次針對余江的調(diào)研，重點就是看宅基地改革試點工作的。”前述地方國土資源廳內(nèi)部人士向本報記者表示，余江是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣。近年來，該縣積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，引導(dǎo)農(nóng)民將土地向種植大戶、合作社和龍頭企業(yè)流轉(zhuǎn)，而余江是江西省惟一入圍試點范圍的縣市。

記者了解到，在調(diào)研期間，國土資源部組織了專題座談會，江西省委副書記、省長鹿心社會見部調(diào)研組一行，江西省委常委、常務(wù)副省長毛偉明陪同調(diào)研并出席座談交流會。值得一提的是，鹿心社出身國土系統(tǒng)，系從國土資源部副部長職位上調(diào)任江西，出任江西省省長職務(wù)。

房地收益分離

按照國務(wù)院的工作安排，江西余江于2014年底就農(nóng)村宅基地改革試點的有關(guān)工作進(jìn)行準(zhǔn)備，在全國人大常委會表決授權(quán)進(jìn)行試點工作后，即提出了關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地改革試點和農(nóng)村宅基地改革試點的有關(guān)方案草案。在試點工作得到授權(quán)之后，江西余江在兩個月內(nèi)即啟動了試點工作。

“宅基地改革各方比較關(guān)注的，就是流轉(zhuǎn)這一塊怎么做，在此基礎(chǔ)上最敏感的問題，就是因流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的收益如何計算和分配的問題。”中國土地開發(fā)綜合研究院分析員何毅剛向記者表示，這兩個問題，實際上就是試點的核心問題。

記者了解到，在確定試點資格后，江西余江即擬定了一系列試點方案，其中涉及到農(nóng)村宅基地改革的，即包括“余江縣宅基地有償使用、退出及流轉(zhuǎn)辦法”，該辦法首先明確了農(nóng)村宅基地有償使用的原則，同時也開列了農(nóng)村宅基地有償使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

“余江試點的做法是，允許農(nóng)村宅基地可以通過轉(zhuǎn)讓、出租等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并且明確了這一流轉(zhuǎn)過程是有償?shù)?，但是，要求承租人或者受讓一方，必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，且必須有建房資格。”前述地方國土資源廳有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

在此基礎(chǔ)上，江西余江建立了相關(guān)的收益分配模式。多位當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，因宅基地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的收益，將被劃分為兩部分，即房屋收益和宅基地收益，其中，房屋收益將直接歸產(chǎn)權(quán)人所有，宅基地收益部分，則須在個人與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織之間進(jìn)行合理分配。

據(jù)了解，如何分配“宅基地收益”，試點過程中尚未有明確的成文比例劃分。余江縣方面只是提出了原則性要求，而是采用由試點地區(qū)內(nèi)各地根據(jù)實際情況自行確定的方式，從而更有利于根據(jù)實際情況推進(jìn)試點工作，形成有利于宅基地流轉(zhuǎn)的分配比例機(jī)制。

堵死小產(chǎn)權(quán)

但是，這一原則仍保持著“區(qū)別對待”的政策引導(dǎo)方向。依據(jù)農(nóng)村宅基地距離城市建成區(qū)及其未來城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的距離，對于農(nóng)村邊遠(yuǎn)地區(qū)的宅基地流轉(zhuǎn)土地部分收益分配，個人可適當(dāng)調(diào)高比例；對于城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)、城中村的宅基地流轉(zhuǎn)所產(chǎn)生的土地部分收益，個人比例部分可以適度調(diào)低，具體的比例，可以由村民理事會確定。

農(nóng)村宅基地改革試點一經(jīng)開展，即有外界解讀試點開展有望為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正提供了相應(yīng)的操作空間。但是，從余江宅基地流轉(zhuǎn)試點的總體思路與模式看，小產(chǎn)權(quán)房的政策空間依然十分逼仄。

“這與外界理解的宅基地流轉(zhuǎn)‘大相徑庭’，實質(zhì)上等于堵死了小產(chǎn)權(quán)房合法化的這條路，如果宅基地流轉(zhuǎn)的范圍被嚴(yán)格控制在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，而不允許外部人員介入，那么小產(chǎn)權(quán)房就沒有任何合法的空間”。何毅剛向本報記者表示。

記者了解到，除了要求流轉(zhuǎn)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部開展外，江西余江的宅基地流轉(zhuǎn)試點中，還提出要求符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃、農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)后不得再申請使用宅基地，同時，還提出硬性要求，宅基地流轉(zhuǎn)必須經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意。在如是試點思路之下，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)沒有進(jìn)行政策騰挪的空間。

對于試點工作的整體情況，國土資源部予以了肯定。王世元強(qiáng)調(diào)，要克服試點工作中存在的慎重有余、大膽不足、步子不快等問題，堅定信心，大膽探索，確保農(nóng)村土地制度改革試點工作取得實效。要在前期審慎穩(wěn)步推進(jìn)試點工作的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)和鼓勵試點地區(qū)在不碰底線的前提下，勇于創(chuàng)新，發(fā)揮改革示范帶頭作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。