海南樓市迎來窗口期 開啟旅游度假地運營樣本

北方重度霧霾之下，海南再次成為向往之地。

近期恒大、華潤、雅居樂、碧桂園、保利等大型房企紛紛開始了海南項目的新一輪推廣。到了冬季，也就是海南的旺季，海南樓市又活躍了起來。

2010年海南提出“國際旅游島”概念后，這座位于中國南邊的島嶼就沒有停止過旅游地產開發(fā)的腳步。但這座島嶼有更宏大的愿景：希望能建成像夏威夷那樣世界矚目的旅游勝地。

在動輒百億、千億的產業(yè)和金融資本注入之下，海南“國際旅游島”，會很快名副其實嗎？

度假地運營的石梅灣樣本

公開資料顯示，華潤石梅灣是華潤置地在海南開發(fā)的一個旅游度假項目，整個灣區(qū)占地12平方公里，總開發(fā)面積約210萬平方米，投資逾120億元。該項目位于萬寧，屬于三亞的輻射地帶。華潤對這個項目的想法是，打造成集住宅、五星級酒店、石梅灣商業(yè)街、國際游艇會等于一體的世界級生態(tài)型熱帶濱海旅游度假區(qū)。

華潤的確作了不少努力。自1999年以資產置換方式獲得這個項目開始，華潤為其配套設施建設足足花費了九年。內部資料顯示，1999-2003年華潤置地用3年來清理歷史遺留問題；2004-2005年投資人民幣5億元做配套，包括石梅灣與海南東線高速連接的主入口改造、景觀綠化、旅游配套區(qū)；2006-2008年投資8億元做供水、供電、燃氣、通訊等外圍市政配套工程、污水及垃圾處理等基礎配套建設。

建設配套設施的同時，華潤并未停止其主要項目開發(fā)。2008年，投資8億的艾美酒店開始對外營業(yè)。2010年該酒店成為馮小剛的電影《非誠勿擾》取景地。隨著電影熱播，這家石梅灣目前唯一的一家五星級酒店漸漸被外界所熟知。近年來，艾美也持續(xù)向外樹立“度假標桿”的形象。今年，艾美與綜藝節(jié)目《十二道鋒味》合作，再次吸引了眼球。

2010年，隨著海南提出“國際旅游島”概念，華潤開始啟動石梅灣的住宅開發(fā)。這些項目于2011年開始銷售。該樓盤在當地有著良好的口碑，且銷售業(yè)績較為樂觀。開盤后不久，一期開盤的別墅就全部售罄。

石梅灣的萬畝青皮林及其釋放的無數負氧離子，是個稀缺、獨特的資源，整個項目的開發(fā)圍繞青皮林展開，完整地保留了這片古老的森林。

據介紹，目前石梅灣的購房者來自全國，但以北方區(qū)域居多，其中有不少受北方霧霾天氣影響而來此購房的人。

住宅與酒店僅僅是華潤構想這個綜合體的第一步，華潤對這個項目有更深層的打算：作為高端度假項目，必須要有完善的休閑項目配套。截至目前，華潤為石梅灣配套建設的游艇會所與游艇碼頭均已建成。除此之外，根據華潤的規(guī)劃書，石梅灣將有免稅店進駐，建筑面積約24萬平方米，未來將是海南最大的免稅店。

華潤深圳大區(qū)營銷管理部副總經理姜峰表示，華潤石梅灣引入了灣區(qū)運營、城市開發(fā)理念。華潤希望這個項目能夠引入更多的產業(yè)資源，比如文化影視產業(yè)基地、健康醫(yī)療產業(yè)等。她透露，石梅灣將引入華潤醫(yī)療旗下的醫(yī)院，可以在當地完成體檢等健康保養(yǎng)類項目，并通過互聯網手段尋找合適的醫(yī)療方式。

旅游地產新局面：打造旅游文娛綜合體

近年來，海南當地政府一直在努力擺脫“地產獨大”的局面。年中，三亞市發(fā)展和改革委員會就曾召開游艇、郵輪、低空飛行、海洋旅游、休閑漁業(yè)、海洋牧場、休閑農業(yè)七個專項產業(yè)發(fā)展座談會，希望對這些產業(yè)做出合理發(fā)展規(guī)劃，有效落地。

三亞也曾出臺過土地調控政策，減少住宅土地供應，同時加大產業(yè)用地供應。不過截至目前，該措施并未取得預期成效。

來自海南省統計局的數據顯示，今年上半年，海南新建住宅成交呈現“量升價跌”現象，而?？?/strong>、三亞兩市新建住宅銷售價格自2014年下半年就開始步入了下降通道。

這也意味著，開發(fā)商再在海南規(guī)劃旅游地產時，勢必不能夠簡單地做住宅或酒店開發(fā)。開發(fā)商要有新的想法及花樣，才能夠適應大眾新的旅游度假需求。

這種局面或許被更為實力雄厚的資本和產業(yè)力量所改變：龍頭房企正在海南南邊沿海緊鑼密鼓地布局著，且這些項目不僅只有住宅這么簡單——游艇、海上運動、休閑農業(yè)、休閑漁業(yè)、大型購物商場一應俱全。

在這個節(jié)點上，作為華南五虎之一的恒大，也高調宣布將斥資1600億在海南?；◢u上打造休閑度假地產界巨擘。恒大對外表示，?；◢u擁有世界童話樂園，并銜接世界的5D劇場，創(chuàng)造新奇的體驗；此外，還將引進12.7萬平方米奇妙海洋世界與23項游樂水上樂園，為游客提供多層次休閑體驗。

開發(fā)了6年之久的雅居樂清水灣最近也有了新動態(tài)。12月3日，清水灣游艇會正式開業(yè)。據統計，清水灣在超五星級酒店群、高爾夫、貴族游艇會等高端配套之外，社區(qū)便民、餐飲服務等門店數量已超過百家，每年都為數萬游客、業(yè)主提供服務與體驗。

實際上，業(yè)界對旅游地產的想法正在悄然改變。前不久梁上燕在易居沃頓成果發(fā)布會上表示，“旅游房地產未來應該與人文結合，向文旅產業(yè)方向轉型。”

在戴德梁行北京公司商業(yè)地產部助理董事羅俊葳看來，當人均GDP超過5000美元以后，文化、旅游、度假等精神消費將進一步成為主流趨勢。旅游度假資源型城市將從“觀光旅游”向“休閑度假目的地”轉型。“未來兼具科學規(guī)劃、功能復合、高附加值和高投資性等特征的旅游地產將進入集中大爆發(fā)階段。”