前五月西安房租上漲近5% 租金回報率卻降至歷史新低

近期正是畢業(yè)季，也成為了租房季。不過，有報告顯示，今年以來西安租房需求出現(xiàn)上升，房租漲幅也一度超過了北上廣，這樣的說法靠譜嗎？華商報記者上周進(jìn)行了調(diào)查。

前5個月西安房租上漲近5%“漲幅超過北上廣”存爭議

西安的房屋租金正在上行。近日，由住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的報告顯示，今年1-5月，西安、北京、青島等部分城市住房租金上漲較快。與去年12月相比，西安住房租金上漲4.92%，位居28個樣本城市首位。相比之下，一直以房租貴而著稱的北上廣等一線城市，漲幅分別排在第二、十和十七位。

租住在電子正街附近某小區(qū)的郝先生對此深有感觸。今年4月，因他租住的房子要出售，他不得不選擇換租，在看房過程中他發(fā)現(xiàn)，兩年前一個月1700元就能租到的兩居室，現(xiàn)在普遍漲到了2100元以上，而且朝向和樓層的選擇也不如以前多。

郝先生算是被樓市調(diào)控影響而續(xù)租的人群之一。2015年夏天，畢業(yè)后的他選擇留在西安工作，原本計劃在今年買房結(jié)婚。上個月，他參加了一次樓盤搖號但是沒搖中，看著居高不下的二手房價格，只能繼續(xù)租房居住。

對于房屋租金的上漲，黃女士也有話說。租住在曲江雁翔路某小區(qū)的她，因?yàn)樽赓U到期而面臨漲價?！艾F(xiàn)在同小區(qū)的兩居室基本都在2300元每月，比去年貴了兩百元左右?！秉S女士告訴華商報記者，去年租房的時候，房東要價是2100元，簽兩年以上能優(yōu)惠到1900元，現(xiàn)在租金要漲，她有些后悔當(dāng)時只租了一年。

事實(shí)上，據(jù)國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊監(jiān)測，去年2月份以來，西安房屋租賃價格即同比“由降轉(zhuǎn)升”，租賃房房租價格漲幅由去年2月份的0.4%擴(kuò)大至今年5月份的2.8%，累計上漲5%，漲幅比同期居民消費(fèi)價格總水平高出1.4個百分點(diǎn)。

對于西安房租漲幅，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)可年漲5%的說法，但漲幅超過北上廣存在較大爭議，“每年租房旺季一般在九月份左右，所以上半年大漲不一定靠譜；其次，就各城市房租水平和租房需求而言，西安超過北京等一線城市也不大可能?！豹?dú)立地產(chǎn)評論人李連源表示。

西安經(jīng)紀(jì)人協(xié)會會長邵濤認(rèn)為，其實(shí)5%的漲幅仍然算是合理范圍，因?yàn)樽夥渴袌龅碾S機(jī)性和波動性都比較強(qiáng)。整體來看，這個市場和供需兩方面關(guān)系密切。去年開始，國內(nèi)一些大城市陸續(xù)出臺政策，要求出讓宅地中保留部分自持租賃房源，有的地方還放開利用集體土地建設(shè)租賃住房，這對于平抑房屋租金都有影響，進(jìn)而也會影響相關(guān)統(tǒng)計的樣本和模型。

上漲的房租跑不過房價，房價可能存在泡沫風(fēng)險

對于西安房租上漲的原因，國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊指出，去年以來，西安大力實(shí)施人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，放寬落戶政策，大量“新西安人”不斷涌入，促使住宅需求明顯增加，特別是年輕人迫切需要解決住房問題，一定程度上推高了房屋租賃價格，與不斷攀升的西安住宅銷售價格相比，租賃住房也暫時能解決他們的剛需。

房價上漲，也被認(rèn)為是房租上行的推手之一。陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)表示，上漲的房價讓一些購房者望而卻步，導(dǎo)致“買轉(zhuǎn)租”增多，同時各種維修費(fèi)、人工費(fèi)提高，也讓租賃成本有所增加，都在一定程度上推高了房屋出租價格。

數(shù)據(jù)顯示，今年5月，西安新建商品住宅銷售價格同比上漲11%，已連續(xù)15個月漲幅超過10%，今年1-5月，新建商品住宅銷售價格累計同比上漲11.2%。與高企的房價相比，雖然房租也出現(xiàn)上漲，但漲幅相對低了不少。

由于房價漲幅超過房租，西安房屋出租回報率也在走低，創(chuàng)下了歷史新低。7月5日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《50城租金收益率研究報告》顯示，今年二季度50城租金收益率為2.6%，最高的哈爾濱超過4%，最低的廈門僅有1.2%。西安租金收益率為2.3%，排在50個城市的第30位。值得一提的是，去年二季度的報告中，西安租金收益率為3.3%，排在各城市第17位。

華商報記者發(fā)現(xiàn)，目前銀行兩年期定存基準(zhǔn)利率為2.1%，三年期為2.75%，對比2.3%的租金收益率，相當(dāng)于現(xiàn)在買房出租，收益已不及三年定存，勉強(qiáng)還能跑贏兩年定存。

有行業(yè)人士回憶，西安房租收益的黃金年份是2010年以前，回報率一度達(dá)到8%-11%，隨后就出現(xiàn)下降，2014年更跌至3.8%。前兩年，開發(fā)商為了去庫存以價換量，房租收益率也回升至4%以上。去年開始，租金回報又重新進(jìn)入下降通道，2.3%相當(dāng)于已到了歷史新低。

國家統(tǒng)計局西安調(diào)查隊也認(rèn)為，房屋出租回報率低是西安房屋租賃市場的問題之一。以一套70平方米住房為例，銷售價格按每平方米一萬元計算，成交價格為70萬元，而同樣面積房屋出租，租價以1500元計算，需要39年才能收回成本。加之銀行利率（以一年期銀行存款利息1.75%計算，年利息收入為12250元）、房屋折舊費(fèi)、大修基金、家居配套設(shè)施投入等各項(xiàng)租賃成本，及租賃空檔期，房屋出租回報率偏低可見一斑。

對于一些位置不太好的房子，有些100平方米左右的房子，市價已經(jīng)達(dá)到120多萬，但是月租金也就在1600元左右，這樣算下來，收益還不如購買理財產(chǎn)品。

易居研究院研究員沈昕表示，我國部分城市長期以來租金收益率偏低，這主要是由于房價漲幅過大，租金上漲速度小于房價上漲速度。而租金反映房屋的使用價值，是市場的真實(shí)需求，房價與租金的背離，也提醒市場房價可能存在一定泡沫的風(fēng)險。

學(xué)區(qū)房周邊租賃需求旺盛，新區(qū)溢出效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)

在樓市調(diào)控和落戶政策刺激下，居住需求向租房市場轉(zhuǎn)移，但這并非是需求上升、房租上漲的唯一原因。調(diào)查顯示，學(xué)區(qū)房、地理位置優(yōu)越（如：西安城南、重要商圈和地鐵口附近）的租房需求相對集中。

華商報記者上周走訪了高新區(qū)、雁塔區(qū)一些初、高中周邊的租房情況后發(fā)現(xiàn)，價格方面，學(xué)校周邊500米以內(nèi)的出租房源，租價明顯要高出一籌：一室房源的月租金接近2000元，房齡較新、家具配置齊全的更是在2000元以上；精裝全配的兩室房源，根據(jù)面積不同，月租金普遍在2500-3500元。這樣算下來，平均每平方米月租約在35元以上。而據(jù)中國房價行情平臺監(jiān)測，作為全市租金最高的行政區(qū)，雁塔區(qū)6月份平均租金為30.74元/㎡/月。

西安市高新路一家房產(chǎn)中介的從業(yè)者表示，從5月份開始，來詢價、看房的家長就多了起來。雖然家長為孩子租房時出價豪爽，但對于住房環(huán)境的要求也越來越高。他說，前段時間有家長帶著孩子來看房，對各方面都比較滿意，結(jié)果因?yàn)猷従蛹业墓方新暠容^大，覺得會干擾孩子的學(xué)習(xí)和休息，因此就決定放棄了。

李連源認(rèn)為，西安名校周圍的出租房一直很熱，但近兩年隨著新區(qū)的逐漸成熟，溢出效應(yīng)正在顯現(xiàn)，不少出租房也不再是過去無人問津的局面。據(jù)了解，在西安曲江、高新和浐灞等不少創(chuàng)業(yè)園區(qū)附近，由于周邊寫字樓和商鋪集中，且人口流動性提高，房屋租金周轉(zhuǎn)開始加快，房源空置期一般不過1-2個月，住房出租相對容易。

華商報記者在西安高新、城南和曲江等地發(fā)現(xiàn)，一些高總價、大面積的房源掛牌許久，并不能找到合適的租客。在錦業(yè)二路，雖然距這里不遠(yuǎn)就有高新區(qū)兩所中學(xué)，但從附近一家中介門店看，空置待租的四室、五室房源還有不少。這家中介的工作人員介紹，這里的陪讀租客較多，一居室、兩居室和三居室的戶型都比較受歡迎，“而掛牌的大戶型有不少同時也出售，房東的租賃意愿也不算特別強(qiáng)烈?！?/p>

品牌公寓爭搶傳統(tǒng)租房市場，有中介稱“收房子的比租房子的還多”

租過房子的人應(yīng)該都不陌生，過去為了找到一套滿意的房子“不惜走斷腿”。房東為了租出去自己的房子，跑中介陪看房也是常見的事。

伴隨傳播方式和市場需求的變化，在傳統(tǒng)租房渠道之外，品牌公寓等新興租賃模式正占據(jù)更多的份額。這種模式是指房東、開發(fā)商或政府將房產(chǎn)托管（或自持）給運(yùn)營商，由運(yùn)營商按照標(biāo)準(zhǔn)裝修好轉(zhuǎn)租給租客。西安市面上，品牌公寓的參與者在迅速增加，除了帶給租客更加規(guī)范化和更有品質(zhì)的租住體驗(yàn)，也不可避免地對房租水平產(chǎn)生一定影響。

在西安高新區(qū)中興產(chǎn)業(yè)園附近，華商報記者發(fā)現(xiàn)，一套名為“某某客公寓”的兩室兩廳待租房源，對外掛牌價達(dá)到了4900元，相比周圍一些個人房源，這個價差不多貴了近一倍。不過，這套公寓房源不僅家具、家電齊備，還提供保潔、售后維修等一站式服務(wù)，同時也接受付三押一的租金支付方式。

“品牌公寓在西安租房市場算是新興事物，發(fā)展很快，對傳統(tǒng)市場的顛覆也不小?！焙R房產(chǎn)白樺林居店店長趙利偉表示，品牌公寓大多提供長租服務(wù)，因?yàn)橛羞\(yùn)營商統(tǒng)一管理，所以在出租時間、付款方式上都比較靈活。他介紹，除了房企自有房源或建筑改造，不少品牌公寓的房源是從房東手里“采購”，考慮到這部分成本，價格往往會比周圍的個人房源偏高一些，所以它們的主要賣點(diǎn)在服務(wù)而不在價格上。

西安文景路一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人介紹，在租金回報率下降的環(huán)境中，很多房東都在想辦法提高收益，不少民宿其實(shí)也提供長租服務(wù)，算下來獲得的租金比傳統(tǒng)租房更豐厚一些。這位負(fù)責(zé)人表示，正是看到租賃市場的潛力，現(xiàn)在做品牌公寓的越來越多，“甚至有時候來咨詢收購房源的比租客還多?！?/p>

房源供給充足，西安房租價格將逐漸平穩(wěn)

租房市場是促進(jìn)梯度住房消費(fèi)、滿足階段性住房需求的重要方式。甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為，租房市場比房屋買賣市場更能反映出城市的居住需求。

邵濤表示，其實(shí)在歐美日等一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，租房市場所占的份額都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)，這一方面和國人喜歡購置不動產(chǎn)的觀念有關(guān)；另一方面也和經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動有很大關(guān)系。他認(rèn)為，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，必然會帶來大量的租房需求，所以長遠(yuǎn)來看，西安的租房市場趕上房屋買賣市場并分庭抗禮，只是時間問題。只不過，在租房需求不斷增加的今天，為了解決住房問題，應(yīng)繼續(xù)鼓勵國有、民營機(jī)構(gòu)多形式的疏導(dǎo)和參與，多主體供應(yīng)、多渠道供給，確保住房者能夠安居樂業(yè)。

而對于房租價格方面，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，西安未來房租水平穩(wěn)中小幅上升的同時，出現(xiàn)分化將是大趨勢。李連源分析說，隨著住房市場化、舊城改造、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，西安各區(qū)大規(guī)模拆遷項(xiàng)目的實(shí)施，還會有大量城改房推向市場，市面上可供出租的房子仍不會少；當(dāng)前政策性的保障住房不斷推出，成為低收入租房者的選擇，也改變了租房市場供需關(guān)系；長租市場的擴(kuò)大，也推動大量房源出租市場，這些因素都將導(dǎo)致西安房租水平的平穩(wěn)。

“不同品質(zhì)的房源租金差距可能會拉開。”瑪雅房屋店東委員會主席李周生認(rèn)為，因?yàn)樽夥渴袌龅娜刖终邼u多，影響房租的房源配置、管理和服務(wù)等都會向細(xì)分客群傾斜，體現(xiàn)在租金上會有所不同，而影響租金回報率也不再只看房價這一個因素。

租房分期貸款年化利率高達(dá)30%使用率僅8%

華商報記者發(fā)現(xiàn)，有部分房客會接受房產(chǎn)中介的建議，選擇向租房分期平臺貸款，一次性支付半年或全年房租給房東，然后每月按時還款給分期平臺。

應(yīng)屆畢業(yè)大學(xué)生小徐就表示：“租房分期挺方便的，感覺跟花唄、京東白條沒太大區(qū)別，對我這種剛畢業(yè)沒那么多錢交房租的人，很合適?！敝档米⒁獾氖?，背靠萬億級租房市場，租房分期實(shí)際使用率僅8.52%。融360數(shù)據(jù)顯示，超過一半（55.18%）的人都表示從未聽說過有租房分期產(chǎn)品，僅有8.52%的人使用過租房分期。

租房分期高手續(xù)費(fèi)也讓大多租房者望而卻步。據(jù)融360統(tǒng)計了市場上15種租房分期產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，有的產(chǎn)品月綜合費(fèi)率為2.5%，一年算下來名義年化利率高達(dá)30%，而實(shí)際貸款利率可能更高。

而且一旦簽訂租房分期合同，再想換房沒那么容易，比如某租房分期平臺協(xié)議顯示，租戶中途退租或轉(zhuǎn)租，算違約，違約金將按照剩余房租總額的10%收取。這就意味著，一旦使用租房分期，很多用戶中途住得不舒服，或者臨時工作變動需要換房的話，除了要給中介支付至少一個月的房租作為違約金外，還需要另外給租房分期平臺支付違約金。

“租房分期實(shí)質(zhì)上是一種消費(fèi)貸款，一旦逾期還將面臨高額罰息，有的還會影響征信，萬一再遭遇黑中介就更麻煩，所以建議剛畢業(yè)的大學(xué)生租房還是謹(jǐn)慎一些?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。