衢州市住建局關于征求《衢州市國有土地上房屋征收評估技術指導意見（征求意見稿）》意見的函

我局牽頭起草了《衢州市國有土地上房屋征收評估技術指導意見（征求意見稿）》，現(xiàn)征求各單位意見。請于2018年9月30日前提出書面意見（加蓋單位公章）通過釘釘反饋市住建局市房屋征收管理辦公室。

也歡迎其他單位或個人提出寶貴意見。

聯(lián)系人：方亮，聯(lián)系電話：8758759。

附件：衢州市國有土地上房屋征收評估技術指導意見（征求意見稿）

衢州市住房和城鄉(xiāng)建設局

2018年9月20日

衢州市國有土地上房屋征收評估技術指導意見

（征求意見稿）

第一章  總則

第一條　為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保護征收當事人的合法權益, 保障建設項目的順利進行,根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》（省人大常委會公告第14號）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本指導意見。

第二條　市區(qū)國有土地上房屋征收評估活動以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，按照本指導意見實施。

第三條　被征收房屋價值評估目的統(tǒng)一表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

用于產(chǎn)權調換房屋價值評估目的統(tǒng)一表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權調換房屋的價值”。

第四條   被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第五條　被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

第六條  房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第七條  被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在價值時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第八條　委托房屋征收評估的，委托人應當提供被征收房屋性質、用途和面積等憑證材料。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、區(qū)級人民政府的認定、處理結果進行評估。

第九條  評估方法的選擇應當按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第十三條，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章規(guī)定相應方法和要求的執(zhí)行。

第十條　房地產(chǎn)價格評估機構應按下列程序進行征收評估：

（一）根據(jù)委托要求，明確評估時點、評估范圍和評估對象的基本情況；

（二）收集評估所需的資料，包括委托方提供的評估對象權屬、面積、用途、房屋結構、建筑年限等資料；

（三）擬定評估方案，包括擬采用的評估方法、技術路線，擬定整體評估和分戶評估的步驟和進度安排。

（四）委托方應當協(xié)助房地產(chǎn)價格評估機構進行實地踏勘。被征收房屋實地踏勘應當按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第十二條規(guī)定執(zhí)行。

（五）選定評估方法，測算確定評估結果。采用市場法評估的，確定評估比準價格。

（六）房地產(chǎn)價格評估機構提供被征收房屋和用于產(chǎn)權調換房屋的分戶初步評估結果，由房屋征收部門向被征收人公示。分戶的初步評估結果和公示應當按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第十六條規(guī)定執(zhí)行。

（七）房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門提供被征收房屋整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收評估報告應當注明“如果對此評估結果有異議的，可自收到該評估報告之日起10日內向本評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題”，告知聯(lián)系人、聯(lián)系地址和聯(lián)系方式。被征收人或房屋征收部門對評估結果有異議的，房地產(chǎn)價格評估機構應當按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第二十一條規(guī)定執(zhí)行。

（八）評估機構在評估工作結束后，應當將下列資料與整體評估報告和分戶評估報告共同整理存檔：評估委托合同；房屋征收決定；評估對象的產(chǎn)權證明材料及有關房屋基本情況的證明材料；評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；確定評估結果的有關系數(shù)、參數(shù)等證明資料；其它涉及評估項目的必要資料。評估報告及有關資料至少應保留十年。

第二章  住宅房屋評估技術路線

第十一條  住宅被征收房屋一般采用市場法評估，房地產(chǎn)價格評估機構應按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章規(guī)定的比較法原理和技術進行評估。

第十二條　采用市場法評估住宅被征收房屋的，房地產(chǎn)價格評估機構根據(jù)比準價格，結合該房屋的具體區(qū)位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、裝修、朝向等因素評估確定。

（一）評估步驟：

1.按照住宅被征收房屋的具體區(qū)位、建筑結構、房屋類型等主要因素劃分房屋類別；

2.確定可比實例；

3.運用市場法確定比準價格；

4.確定層次、朝向及其他修正系數(shù)；

5.運用本辦法計算公式確定房屋的評估價格。

（二）房地產(chǎn)價格評估機構選取可比實例應符合下列規(guī)定：

1.可比實例應從交易實例中選取且不得少于三個；

2.可比實例的交易方式應適合估價目的；

3.可比實例房地產(chǎn)應與估價估價對象房地產(chǎn)相似；

4.可比實例的成交日期應接近價值時點，與價值時點相差相差不宜超過一年，且不得超過兩年；

5.可比實例的成交價格應為正常價格或可修正為正常價格；

6.在同等條件下，應將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例。

房地產(chǎn)價格評估機構選取可比實例及其有關信息應真實、可靠，不得虛構。應對可比實例的外部狀況進行實地查勘，并應在整體評估報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖的外觀照片。

（三）交易情況修正、市場狀況調整和房地產(chǎn)狀況調整：

在建立價格可比的基礎上，進行交易情況修正、市場狀況調整和房地產(chǎn)狀況調整（包括區(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整）的，應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章的有關規(guī)定?？筛鶕?jù)具體情況，基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對可比實例成交價格進行處理。

進行交易情況修正、市場狀況調整、區(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整時，應符合下列規(guī)定：

1.分別對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調整幅度不宜超過30%；

2.經(jīng)修正和調整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2。

（四）對經(jīng)修正和調整后的各個可比實例價格，應根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例房地產(chǎn)與評估對象房地產(chǎn)的相似程度、可比實例資料的可靠程度等狀況，選用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算出比準價格（比較價值）。計算公式為：

比準價格=可比實例成交價格×（1+交易情況修正系數(shù)×市場狀況調整系數(shù)×區(qū)位狀況調整系數(shù)×實物狀況調整系數(shù)×權益狀況調整系數(shù)）

第十三條  住宅被征收房屋與可比實例分別進行區(qū)位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、朝向等因素比較，按市場法原理和技術調整比準價格得出各住宅被征收房屋和用于產(chǎn)權調換房屋的評估價格。計算公式為：

住宅被征收房屋的評估價格=住宅被征收房屋價值=[比準價格×（1+朝向修正系數(shù)+層次修正系數(shù)+其它修正系數(shù)）-比準房屋造價×成新率+被征收房屋造價×成新率]×房屋建筑面積

房屋朝向、層次、成新調整系數(shù)可根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況確定，房屋造價參照政府公布的有關標準執(zhí)行。

其它修正因素調整。其它修正因素是指房屋功能、布局、采光、通風、維護保養(yǎng)等其它影響評估價格的個別因素。修正范圍根據(jù)具體情況在±10%范圍內綜合確定。

第十四條  住宅房屋超容積率的補償。住宅房屋的標準容積率為1，容積率大于等于1的不予補償，容積率小于1的給予補償。計算公式為：住宅房屋超容積率的補償=（土地使用面積-房屋建筑面積）×基準地價×70%。

第十五條  住宅被征收房屋屬于非成套住宅，或因其他原因選用成本法評估的，應結合土地市場價格和建筑成本綜合確定。

第三章  非住宅房屋評估技術路線

第十六條  非住宅房屋是指除住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業(yè)用房、廠房和倉庫等經(jīng)營性和非經(jīng)營性用房。

第十七條  能搜集充分成交案例并有符合規(guī)定要求可比實例的非住宅房屋，應采用市場法評估價值的。具體評估辦法同本規(guī)范的住宅房屋評估技術路線。

第十八條  非住宅房屋評估不能適用市場法的，可采用收益法進行評估。房屋收益應主要按照房屋的客觀租金收益確定。難以確定房屋租金收益的，采用成本法等其它方法進行評估。

非住宅房屋采用收益法、成本法評估房屋價值的，房地產(chǎn)價格評估機構應按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章規(guī)定的收益法、成本法原理和技術進行評估。

第十九條  采用成本法進行評估的，應當采取房、地分別評估的方式確定評估價格。房屋占用范圍內的土地應采用市場法、成本法或基準地價修正法等方法求取。建筑物重置價格的費用的構成應符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）的第4章成本法的有關規(guī)定。建筑、安裝工程費應采用工料測量法或分部分項法求取。房屋折舊以直線折舊法計算。不適用的，可以采用成新折扣法計算。房屋建筑設備應單獨計算折舊。

第四章  附則

第二十條  產(chǎn)權調換的房屋價格評估與被征收房屋價格評估同一家房地產(chǎn)價格評估機構評估，評估采用相同的方法、標準，參照本指導意見的相關規(guī)定評估。

第二十一條  被征收房屋裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定。

房地產(chǎn)價格評估機構評估室內裝飾裝修、附屬物價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等費用，應按照市區(qū)房屋征收附屬物（構筑物）、臨時建筑補償標準及裝修補償參考價格進行評估。

第二十二條  被征收房屋的機器設備一般分為可恢復和不可恢復二類。

可恢復使用機器設備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運輸、安裝調試后可恢復并繼續(xù)使用的機器設備，其搬遷與安裝費用一般由運雜費、拆卸費和安裝調試費等構成，計算公式為：

可恢復使用機器設備搬遷與安裝費用 = 運雜費+拆卸費+安裝調試費。

不可恢復使用機器設備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復使用，或者搬遷和安裝費用大于機器設備殘余價值的機器設備。不可恢復使用機器設備的費用為重置價結合成新，計算公式為：

不可恢復使用機器設備搬遷與安裝費用 = 重置價×成新率。

依照建筑物尺寸定制的機器設備，由委托人認定其不可恢復使用后，評估機構按照不可恢復使用機器設備進行評估。

第二十三條  物資的搬遷費用根據(jù)運雜費計算。運雜費一般通過計車次、計件、計批次、計重量或計體積等計量單位，核算搬遷數(shù)量，并根據(jù)市場行情確定單位運雜費價格，求算物資搬遷費用。計算公式為：

物資搬遷費用=搬遷數(shù)量×單位運雜費價格

物資主要包括生產(chǎn)原材料、半成品、成品、存貨、外購商品、辦公家具及低值易耗品等。

第二十四條  自本指導意見施行之日起作出房屋征收決定的國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估可適用本指導意見。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。