衢州市住建局關(guān)于征求《衢州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)意見（征求意見稿）》意見的函

我局牽頭起草了《衢州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，現(xiàn)征求各單位意見。請(qǐng)于2018年9月30日前提出書面意見（加蓋單位公章）通過(guò)釘釘反饋市住建局市房屋征收管理辦公室。

也歡迎其他單位或個(gè)人提出寶貴意見。

聯(lián)系人：方亮，聯(lián)系電話：8758759。

附件：衢州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)意見（征求意見稿）

衢州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2018年9月20日

衢州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)意見

（征求意見稿）

第一章  總則

第一條　為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)，保護(hù)征收當(dāng)事人的合法權(quán)益, 保障建設(shè)項(xiàng)目的順利進(jìn)行,根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）、《浙江省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（省人大常委會(huì)公告第14號(hào)）、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見。

第二條　市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，按照本指導(dǎo)意見實(shí)施。

第三條　被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的統(tǒng)一表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的統(tǒng)一表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第四條   被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

第五條　被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

第六條  房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第七條  被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第八條　委托房屋征收評(píng)估的，委托人應(yīng)當(dāng)提供被征收房屋性質(zhì)、用途和面積等憑證材料。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、區(qū)級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

第九條  評(píng)估方法的選擇應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）第十三條，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章規(guī)定相應(yīng)方法和要求的執(zhí)行。

第十條　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按下列程序進(jìn)行征收評(píng)估：

（一）根據(jù)委托要求，明確評(píng)估時(shí)點(diǎn)、評(píng)估范圍和評(píng)估對(duì)象的基本情況；

（二）收集評(píng)估所需的資料，包括委托方提供的評(píng)估對(duì)象權(quán)屬、面積、用途、房屋結(jié)構(gòu)、建筑年限等資料；

（三）擬定評(píng)估方案，包括擬采用的評(píng)估方法、技術(shù)路線，擬定整體評(píng)估和分戶評(píng)估的步驟和進(jìn)度安排。

（四）委托方應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地踏勘。被征收房屋實(shí)地踏勘應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）第十二條規(guī)定執(zhí)行。

（五）選定評(píng)估方法，測(cè)算確定評(píng)估結(jié)果。采用市場(chǎng)法評(píng)估的，確定評(píng)估比準(zhǔn)價(jià)格。

（六）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的分戶初步評(píng)估結(jié)果，由房屋征收部門向被征收人公示。分戶的初步評(píng)估結(jié)果和公示應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）第十六條規(guī)定執(zhí)行。

（七）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供被征收房屋整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)注明“如果對(duì)此評(píng)估結(jié)果有異議的，可自收到該評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)向本評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題”，告知聯(lián)系人、聯(lián)系地址和聯(lián)系方式。被征收人或房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）第二十一條規(guī)定執(zhí)行。

（八）評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將下列資料與整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告共同整理存檔：評(píng)估委托合同；房屋征收決定；評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；其它涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留十年。

第二章  住宅房屋評(píng)估技術(shù)路線

第十一條  住宅被征收房屋一般采用市場(chǎng)法評(píng)估，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章規(guī)定的比較法原理和技術(shù)進(jìn)行評(píng)估。

第十二條　采用市場(chǎng)法評(píng)估住宅被征收房屋的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)比準(zhǔn)價(jià)格，結(jié)合該房屋的具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修、朝向等因素評(píng)估確定。

（一）評(píng)估步驟：

1.按照住宅被征收房屋的具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類型等主要因素劃分房屋類別；

2.確定可比實(shí)例；

3.運(yùn)用市場(chǎng)法確定比準(zhǔn)價(jià)格；

4.確定層次、朝向及其他修正系數(shù)；

5.運(yùn)用本辦法計(jì)算公式確定房屋的評(píng)估價(jià)格。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選取可比實(shí)例應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取且不得少于三個(gè)；

2.可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；

3.可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似；

4.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差相差不宜超過(guò)一年，且不得超過(guò)兩年；

5.可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格；

6.在同等條件下，應(yīng)將位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例選為可比實(shí)例。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選取可比實(shí)例及其有關(guān)信息應(yīng)真實(shí)、可靠，不得虛構(gòu)。應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的外部狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并應(yīng)在整體評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖的外觀照片。

（三）交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整：

在建立價(jià)格可比的基礎(chǔ)上，進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整（包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整）的，應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章的有關(guān)規(guī)定?？筛鶕?jù)具體情況，基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分比或回歸分析法，通過(guò)直接比較或間接比較，對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。

進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正或調(diào)整幅度不宜超過(guò)20%，共同對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正和調(diào)整幅度不宜超過(guò)30%；

2.經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于1.2。

（四）對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實(shí)例房地產(chǎn)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的相似程度、可比實(shí)例資料的可靠程度等狀況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格（比較價(jià)值）。計(jì)算公式為：

比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×（1+交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)）

第十三條  住宅被征收房屋與可比實(shí)例分別進(jìn)行區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向等因素比較，按市場(chǎng)法原理和技術(shù)調(diào)整比準(zhǔn)價(jià)格得出各住宅被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評(píng)估價(jià)格。計(jì)算公式為：

住宅被征收房屋的評(píng)估價(jià)格=住宅被征收房屋價(jià)值=[比準(zhǔn)價(jià)格×（1+朝向修正系數(shù)+層次修正系數(shù)+其它修正系數(shù)）-比準(zhǔn)房屋造價(jià)×成新率+被征收房屋造價(jià)×成新率]×房屋建筑面積

房屋朝向、層次、成新調(diào)整系數(shù)可根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況確定，房屋造價(jià)參照政府公布的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

其它修正因素調(diào)整。其它修正因素是指房屋功能、布局、采光、通風(fēng)、維護(hù)保養(yǎng)等其它影響評(píng)估價(jià)格的個(gè)別因素。修正范圍根據(jù)具體情況在±10%范圍內(nèi)綜合確定。

第十四條  住宅房屋超容積率的補(bǔ)償。住宅房屋的標(biāo)準(zhǔn)容積率為1，容積率大于等于1的不予補(bǔ)償，容積率小于1的給予補(bǔ)償。計(jì)算公式為：住宅房屋超容積率的補(bǔ)償=（土地使用面積-房屋建筑面積）×基準(zhǔn)地價(jià)×70%。

第十五條  住宅被征收房屋屬于非成套住宅，或因其他原因選用成本法評(píng)估的，應(yīng)結(jié)合土地市場(chǎng)價(jià)格和建筑成本綜合確定。

第三章  非住宅房屋評(píng)估技術(shù)路線

第十六條  非住宅房屋是指除住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業(yè)用房、廠房和倉(cāng)庫(kù)等經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性用房。

第十七條  能搜集充分成交案例并有符合規(guī)定要求可比實(shí)例的非住宅房屋，應(yīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估價(jià)值的。具體評(píng)估辦法同本規(guī)范的住宅房屋評(píng)估技術(shù)路線。

第十八條  非住宅房屋評(píng)估不能適用市場(chǎng)法的，可采用收益法進(jìn)行評(píng)估。房屋收益應(yīng)主要按照房屋的客觀租金收益確定。難以確定房屋租金收益的，采用成本法等其它方法進(jìn)行評(píng)估。

非住宅房屋采用收益法、成本法評(píng)估房屋價(jià)值的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章規(guī)定的收益法、成本法原理和技術(shù)進(jìn)行評(píng)估。

第十九條  采用成本法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)采取房、地分別評(píng)估的方式確定評(píng)估價(jià)格。房屋占用范圍內(nèi)的土地應(yīng)采用市場(chǎng)法、成本法或基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法求取。建筑物重置價(jià)格的費(fèi)用的構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-2015）的第4章成本法的有關(guān)規(guī)定。建筑、安裝工程費(fèi)應(yīng)采用工料測(cè)量法或分部分項(xiàng)法求取。房屋折舊以直線折舊法計(jì)算。不適用的，可以采用成新折扣法計(jì)算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨(dú)計(jì)算折舊。

第四章  附則

第二十條  產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)格評(píng)估與被征收房屋價(jià)格評(píng)估同一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，評(píng)估采用相同的方法、標(biāo)準(zhǔn)，參照本指導(dǎo)意見的相關(guān)規(guī)定評(píng)估。

第二十一條  被征收房屋裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估室內(nèi)裝飾裝修、附屬物價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等費(fèi)用，應(yīng)按照市區(qū)房屋征收附屬物（構(gòu)筑物）、臨時(shí)建筑補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及裝修補(bǔ)償參考價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

第二十二條  被征收房屋的機(jī)器設(shè)備一般分為可恢復(fù)和不可恢復(fù)二類。

可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運(yùn)輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機(jī)器設(shè)備，其搬遷與安裝費(fèi)用一般由運(yùn)雜費(fèi)、拆卸費(fèi)和安裝調(diào)試費(fèi)等構(gòu)成，計(jì)算公式為：

可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷與安裝費(fèi)用 = 運(yùn)雜費(fèi)+拆卸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)。

不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備是指無(wú)法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無(wú)法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費(fèi)用大于機(jī)器設(shè)備殘余價(jià)值的機(jī)器設(shè)備。不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備的費(fèi)用為重置價(jià)結(jié)合成新，計(jì)算公式為：

不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備搬遷與安裝費(fèi)用 = 重置價(jià)×成新率。

依照建筑物尺寸定制的機(jī)器設(shè)備，由委托人認(rèn)定其不可恢復(fù)使用后，評(píng)估機(jī)構(gòu)按照不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。

第二十三條  物資的搬遷費(fèi)用根據(jù)運(yùn)雜費(fèi)計(jì)算。運(yùn)雜費(fèi)一般通過(guò)計(jì)車次、計(jì)件、計(jì)批次、計(jì)重量或計(jì)體積等計(jì)量單位，核算搬遷數(shù)量，并根據(jù)市場(chǎng)行情確定單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格，求算物資搬遷費(fèi)用。計(jì)算公式為：

物資搬遷費(fèi)用=搬遷數(shù)量×單位運(yùn)雜費(fèi)價(jià)格

物資主要包括生產(chǎn)原材料、半成品、成品、存貨、外購(gòu)商品、辦公家具及低值易耗品等。

第二十四條  自本指導(dǎo)意見施行之日起作出房屋征收決定的國(guó)有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估可適用本指導(dǎo)意見。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。