京滬穗深樓市普跌 這次"拐點"是真是假

國際大都市樓市轉(zhuǎn)跌，共性就是對樓市開啟加息調(diào)控。

剛剛過去的10月份，一線城市樓市不僅與“銀十”無關(guān)，而且可能將成為本輪樓市由升轉(zhuǎn)跌的“拐點”，京滬穗深四個城市新房成交集體下跌。中指院數(shù)據(jù)顯示，10月北京新房交易環(huán)比下降29%；易居研究院報告顯示，10月上海新房成交環(huán)比下降23.1%；深圳市官方數(shù)據(jù)顯示，10月深圳新房成交環(huán)比下降19.10%；CRIC數(shù)據(jù)顯示，10月廣州新房成交環(huán)比下跌59%。

10月，一線城市新房成交平均45%環(huán)比回調(diào)幅度（同比也下跌3%），明顯高于全國主要城市的下滑幅度。這或許意味著，作為樓市“領(lǐng)頭羊”的一線城市，正式進入下調(diào)階段。進一步，2015年開啟的全國樓市板塊“輪動式”回升，正式逆轉(zhuǎn)進入了“輪動式”回落的進程。也即，一線樓市降溫，將會順勢波及到二線城市，目前余溫還在的三四線城市也不會幸免。

對一線樓市來說，2016年10月以來，調(diào)控就未曾停過，但基于2014-2016年去庫存和“降準降息”的滯后效應，加上引才力度大、區(qū)域概念多（如大灣區(qū)、北京副中心、京津冀一體化、環(huán)滬對接上海等）、產(chǎn)業(yè)升級快（廣深為核心的大灣區(qū)成為網(wǎng)紅）、人口大規(guī)模涌入、軌交密集投入運營，特別是投資買房熱潮空前，一線樓市2017年以來一直維系高位平衡的走勢。

下半年以來，貿(mào)易戰(zhàn)、中興事件、消費下滑和民企嗷嗷待哺等負面問題疊加，將經(jīng)濟過于依賴樓市的積弊暴露無遺。過去，樓市繁榮有“物業(yè)興、百業(yè)旺”的效應，現(xiàn)在要擔心的是“物業(yè)興、百業(yè)衰”。于是，“7.31”政治局擲地有聲地喊出“遏制房價上漲”，成為中期調(diào)控的頂層設計?，F(xiàn)在，高層對樓市的態(tài)度得到貫徹，杠桿開始拋棄樓市，高位不勝寒的一線樓市難以支撐。

向來，一線城市被認為是最后的防守區(qū)，資金密集、人口密集，無論剛需還是改善，抑或資產(chǎn)配置和投機炒作，一線城市的樓市都最受青睞。但是，本輪樓市回升證明，一線樓市房屋高端化、資產(chǎn)化趨勢已形成，剛需置業(yè)越來越遠，這與高層2年前“房住不炒”的最高指示相去甚遠?？刂谱「軛U，一線樓市最大的支撐就被抽走了。

全球一線樓市都開始回調(diào)。2003-2018年，房價翻了5-6倍的香港樓市，近期出現(xiàn)豪宅地塊流拍、違約翻倍增加、成交腰斬等情況。國際投行預測，未來一年香港房價將下跌10%-15%。同樣，近6年20大城市房價漲幅超過50%的美國，也開啟回調(diào)，美國二手房銷售連續(xù)7個月下跌。此外，溫哥華、悉尼等被稱為全球長牛的樓市也開始轉(zhuǎn)涼。國際大都市樓市轉(zhuǎn)跌，共性就是對樓市開啟加息調(diào)控。

過去10年，全球一線樓市同步上漲，背后有量寬支撐。如今，美國繼續(xù)加息的預期濃厚，歐盟、英國、加拿大、澳洲及我國香港都跟隨加息或退出量寬，樓市面臨調(diào)整。值得注意的是，2016-2017年全球經(jīng)濟弱復蘇也得益于寬松，并非完全是科技創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)性的改革。美國FAAMG等科技企業(yè)繁榮，我國BAT網(wǎng)紅至極，模式創(chuàng)新遠大于技術(shù)創(chuàng)新。現(xiàn)在，中美科技股暴跌，這是擠泡沫，樓市調(diào)整也一樣。即便有需求支撐、政府托底，但泡沫退潮是事實。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。