土地流轉(zhuǎn)信托存在承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記與風控難題

東部某信托人士認為，從目前來看，土地流轉(zhuǎn)信托面臨的難題主要有以下方面：首先是政策法規(guī)層面的，當前土地承包經(jīng)營權(quán)尚不支持直接通過信托的方式登記到信托公司名下；其次是風險控制問題，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)對于信托公司而言目前來說是個相對陌生的領域，信托公司對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的風險控制還有待進一步提升。

經(jīng)歷大半年的沉寂，近期多款土地流轉(zhuǎn)信托落地。

近期，“中建投信托·成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌財產(chǎn)權(quán)信托”項目在成都市青白江區(qū)正式落地，交銀國信推出上海市的首單土地流轉(zhuǎn)信托“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)單一信托”，而此前不久陜國投也推出了西部地區(qū)第一單土地流轉(zhuǎn)信托，各地區(qū)土地流轉(zhuǎn)信托漸漸破土。

對于上海首單土地流轉(zhuǎn)信托的成功，交銀國際信托有限公司副總裁謝潔稱：“這個項目成功一個重要的因素在于政府，浦東新區(qū)農(nóng)委不是簡單為了金融創(chuàng)新，而主要是通過信托方式推動未來土地的份額化、證券化，現(xiàn)在每個農(nóng)戶手上土地規(guī)模是不一樣的，流轉(zhuǎn)不方便，而份額化之后就會很方便，這是未來的重大意義所在。”

即便如此，多位信托人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，土地流轉(zhuǎn)信托還不具備大規(guī)模推廣可能。中國人民大學信托與基金研究所執(zhí)行所長邢成表示：“土地流轉(zhuǎn)信托是一種小眾產(chǎn)品，不適宜、也不具備大規(guī)模推廣的可能，只適合少數(shù)公司和特定市場開展。”

土地流轉(zhuǎn)信托推行“受阻”

自2013年10月國內(nèi)首只土地流轉(zhuǎn)信托發(fā)行以來，中信和北京信托又在多地開展土地流轉(zhuǎn)，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，至一周年時約有10多只產(chǎn)品成立，而自2015年始公開層面鮮見土地流轉(zhuǎn)信托身影，市場觀望情緒濃厚。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道記者了解，在第一單土地流轉(zhuǎn)信托中，中信信托所起作用或有限，帝元公司相關人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示：“在具體運營過程中可能存在一些問題，比如有些項目我們的規(guī)劃非常好，但是項目土地指標等原因，導致資金上暫時沒有什么實際合作。”

同時，記者也咨詢了北京一土地流轉(zhuǎn)信托項目的運行情況，合作社相關人士稱：“該信托11%的融資成本確實有點高，不過目前運行情況尚好，前期主要是資本投入，后期還得看明年春天的收成。”也即意味著如果明年開始收成稍差，可能難以覆蓋資金成本。

某東部信托業(yè)內(nèi)人士稱，就資金信托而言，實際上土地歸集和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、集約化過程中存在多類型的資金使用，從目前信托資金在流動性和收益率要求來看，較難匹配農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)日常運作的資金。

當然即便如此，信托公司在土地流轉(zhuǎn)中也確實帶來了益處，比如提供了銷售方、資金等，“信托方面可以帶動一些發(fā)展，比如我們后期做的產(chǎn)品要推向全國，完全可以和他們合作。”前述帝元公司人士稱。

其實自2013年10月，首單土地流轉(zhuǎn)信托推出時，就已經(jīng)采取“財產(chǎn)權(quán)信托+資金信托”的“雙信托”模式，而目前這一模式儼然成為行業(yè)標配。據(jù)悉近期推出的三款土地流轉(zhuǎn)信托中，中建投和陜國投信托均采取了“雙信托”模式。

財產(chǎn)權(quán)信托方面，謝潔表示：“財產(chǎn)權(quán)信托目前來講收益比較低，目前沒有大規(guī)模推廣主要的原因是能否帶來收入，這里面的風險和收益是不匹配的。”

“比如房地產(chǎn)信托、工商企業(yè)信托有抵質(zhì)押物，將來如果出現(xiàn)糾紛可以處置抵質(zhì)押物，但是土地無法處置，目前中國法律不允許土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓。”交銀國信相關人士稱，“所謂財產(chǎn)權(quán)是一個租賃權(quán)，委托信托設計的不是承包經(jīng)營權(quán)，目前不是直接對接農(nóng)民，中間隔了一層企業(yè)。其實可以做到農(nóng)民把承包經(jīng)營權(quán)集合委托給信托公司，但這么做太復雜了信托公司沒法面對太多農(nóng)民。”

對于這一點上述東部某信托人士較為認同，他表示從目前來看，土地流轉(zhuǎn)信托面臨的難題主要有以下方面：首先是政策法規(guī)層面的，當前土地承包經(jīng)營權(quán)尚不支持直接通過信托的方式登記到信托公司名下；其次是風險控制問題，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)對于信托公司而言目前來說是個相對陌生的領域，信托公司對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的風險控制還有待進一步提升。

一方面是信托推廣土地流轉(zhuǎn)信托存在一些難題，而另一方面，其它機構(gòu)也在搶占市場。此前中信信托內(nèi)部人士曾對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，土地流轉(zhuǎn)是一種新型生產(chǎn)組織形式，并非專屬于信托公司才能做，現(xiàn)在農(nóng)村合作社、農(nóng)村小額貸款公司、農(nóng)民合作組織、農(nóng)村小企業(yè)發(fā)展基金等都參與其中，不斷探索。

“現(xiàn)在兩種模式比較受認可，一是不拘泥于信托原理制度安排，由專業(yè)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)真正根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自身規(guī)律和市場規(guī)律整合土地流轉(zhuǎn)資源；二是有些基層地方政府，成立‘某某土地流轉(zhuǎn)信托公司’，則采取更多是民事信托特質(zhì)的架構(gòu)。”邢成稱，“信托公司沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)專業(yè)能力，又不是地方政府主導的民事信托機構(gòu)，通過商業(yè)信托模式、采用非親自管理和非主動管理的方式，注定該類業(yè)務不具有普遍意義，難以成為行業(yè)性的主流業(yè)務，對多數(shù)信托公司而言不具備復制性和規(guī)模效應，且具有一定的法律風險和政策風險。”

創(chuàng)新驅(qū)動土地流轉(zhuǎn)

困難重重之下，信托公司也在不斷創(chuàng)新應對。

北京信托董事長李民吉在接受21世紀經(jīng)濟報道記者專訪時稱，土地是最大的生產(chǎn)要素，信托行業(yè)找大類資產(chǎn)配置必須關注土地流轉(zhuǎn)市場。“雖然過程中存在一些困難，但要相信人的智慧，相信人在改革中的創(chuàng)新能力，能夠把問題解決。”

目前就已發(fā)行的土地流轉(zhuǎn)信托來看，信托公司扮演的主要有三個角色：一是土地使用權(quán)的受托管理和名義所有人，這一角色有效地實現(xiàn)了土地使用權(quán)的所有人、受益人和運營方的分離；二是土地項目運作過程中的產(chǎn)業(yè)和資金支持方，如信托公司運用自身優(yōu)勢為土地運作提供產(chǎn)業(yè)導入和資金支持，有力地促進了土地的集約化、產(chǎn)業(yè)化運作；三是土地運作的管理人，也就是信托公司運用資金的專業(yè)能力，合理地規(guī)劃、實施和監(jiān)督土地運作模式。

值得注意的是，近期交銀國際信托推出的“交銀國信·周浦花海土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)單一信托”則僅為財產(chǎn)權(quán)信托，沒有采取資金信托。交銀國際信托有限公司副總裁謝潔對21世紀經(jīng)濟報道記者表示：“一方面目前更多是考慮制度上的設計，另外如果后期確實需要引入資金，會考慮與銀行方面進行合作。”

資金支持方面，也有部分信托公司嘗試將資金信托“前移”，主要投向土地的前期歸集和整理，而在后續(xù)的項目運作過程中，信托公司可視資金的具體需求提供支持。通過這一做法較為有效地避免資金信托期限短、利率高難以匹配上農(nóng)業(yè)的長周期和收益不穩(wěn)定的問題。

另外，在土地流轉(zhuǎn)信托過程中提升主動管理職能也是信托公司探索的一大方向。新推出的“中建投信托·成都城鄉(xiāng)統(tǒng)籌財產(chǎn)權(quán)信托”中，信托公司的受托人職責已經(jīng)從事務管理型提升至主動管理型，具有自行篩選、審查和確定土地正式運營商的權(quán)利，并有權(quán)對運營商進行日常監(jiān)督，這與以往只能被動接受政府平臺公司對土地運營商的指定相比，信托公司在信托合作中的話語權(quán)得到了很大程度的增強。

同時，有業(yè)內(nèi)人士表示：“2014年11月，中央下發(fā)文件決定5年內(nèi)基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)的登記頒證工作，因此制約土地流轉(zhuǎn)信托最大的障礙有望被清除。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。