明年樓市庫存壓力仍難減 三成大中城市同比上

三成大中城市同比上漲

據(jù)新華社上海電國家統(tǒng)計(jì)局18日公布的“2015年11月70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，11月房價同比上漲的城市數(shù)量已達(dá)三成，同時部分三線城市房價開始止跌企穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從11月房價走勢來看，部分一線城市房價上漲態(tài)勢日益凸顯，一線城市未來也將面臨庫存去化難題。同時，隨著樓市進(jìn)一步分化，二、三線城市樓市庫存壓力依然可觀。

深圳仍是上漲“領(lǐng)頭羊”

國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，11月房價同比上漲的城市數(shù)量達(dá)到21個，占比30％。房價漲幅最高的城市依然是領(lǐng)漲全國房價12個月的深圳，與去年同期相比上漲38.9％。

環(huán)比方面，11月全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)為33個，接近半數(shù)。深圳仍是“領(lǐng)頭羊”，新房價格比上月大漲2.9％。

部分城市樓市為何再現(xiàn)“暖冬”？對此，國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，政策效果不斷顯現(xiàn)，是房價上漲城市不斷增加、漲幅擴(kuò)大的主要原因。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺，其促進(jìn)房地產(chǎn)市場銷售的政策效果已開始顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年11月全國商品房銷售面積超過1.4萬平方米，增速比傳統(tǒng)上屬旺季的10月還高3.1個百分點(diǎn)；11月銷售額近萬億元，同比激增20.2％，比“銀十”提高7.8個百分點(diǎn)。

劉建偉說，從11月70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格來看，較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月連續(xù)四個月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大，這表明部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。

值得關(guān)注的是，三線城市一年以來首次止跌。數(shù)據(jù)顯示，11月國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平。這一因素進(jìn)一步拉升了當(dāng)月70個大中城市房價的整體漲幅。

一線城市拉高房價水平

“年底中高端住宅市場大幅放量，拉升了一線城市的成交均價，是11月房價走勢中的新變化。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨說。記者近期在北京、上海和深圳等一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管2015年樓市接近“收官”，但一線城市部分房地產(chǎn)市場不冷反熱。

11月7日，深圳新房市場近十年來的最大體量推盤——深圳龍華壹城中心1637套房源在6個小時內(nèi)售罄，簽約金額高達(dá)60億元。在北京，多個在售樓盤從12月1日開始提價，如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布旗下某品牌高端住宅產(chǎn)品價格上浮5％。

業(yè)內(nèi)人士表示，三季度以來，一線城市“地王”頻出推高了后市的房價預(yù)期。如11月2日，北京豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)地塊以83.4億元成交價晉升北京歷史上“地王”總價第三名；11月26日，信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元獲得上海市楊浦新江灣城某地塊，樓板價近5萬元／平方米，刷新2015年上海宅地成交紀(jì)錄，成為上海年內(nèi)“地王”。

“一線城市土地價格大幅度上漲的后果之一，就是部分區(qū)域房價出現(xiàn)新一輪上漲乃至過快上漲。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，由于從2013年開始，一線城市“地王”頻現(xiàn)，新上市的商品房定價出現(xiàn)高端化趨勢，拉高整體房價水平。

記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近有區(qū)域性地王“出沒”的新江灣城、莘莊、江橋等板塊，由于樓板價已趕超同區(qū)域商品房售價，使得周邊二手房主出現(xiàn)臨時“漲價”15％~20％。

市場可能進(jìn)一步分化

北京萬科總經(jīng)理劉肖認(rèn)為，北京、上海等一線城市已呈現(xiàn)出住宅價格豪宅化、高端滯銷化的趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京年內(nèi)銷售單價超過10萬元／平方米的住宅項(xiàng)目達(dá)到25個，2016年此類價位的豪宅數(shù)量將翻番。對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅等市場人士均表示擔(dān)憂：“2016年5000套豪宅價格產(chǎn)品的潛在供應(yīng)，與每年北京樓市最高僅200套豪宅的去化需求速度形成了強(qiáng)烈的反差，在供過于求的嚴(yán)峻形勢下，高價商品房市場正在形成‘堰塞湖’。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，盡管一線城市需求量大、豪宅頻出，但普通住宅市場依然供不應(yīng)求，樓市存在供給結(jié)構(gòu)矛盾。

中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，從目前來看，銷售增長顯現(xiàn)乏力，庫存壓力卻緩解有限。因此，2016年住房市場仍可能進(jìn)一步分化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。