熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)退燒明顯 土地溢價(jià)率大幅回落

1月28日，北京土地市場(chǎng)推出2宗住宅用地。截至當(dāng)日，2019年新年以來北京土地收入累計(jì)達(dá)到187億元。不僅僅是北京市，1月份以來多個(gè)一二線城市陸續(xù)公布了推地計(jì)劃，在被稱為房地產(chǎn)“淡季市場(chǎng)”的春節(jié)期間，全國(guó)范圍大量土地等待入市。

回顧2018年，一方面各線城市普遍增加土地供應(yīng)力度，推出各類保障性住房用地，例如北京、上海分部試點(diǎn)集體土地建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)住房”和租賃住房；另一方面，為保證市場(chǎng)活力，部分城市也出臺(tái)了一些寬松性政策，放寬土地出讓條件，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

中國(guó)指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)300城市土地出讓金額合計(jì)4.16萬億元，同比增加2%。其中，杭州市全年土地收入突破2000億元，位居全國(guó)各線城市之首。此外，上海、北京、廣州、武漢、天津等6城市均突破千億規(guī)模。

盡管上述一二線城市全年土地收入整體走高，但是由于土地溢價(jià)率普遍降低，大部分土地市場(chǎng)都表現(xiàn)出“量增價(jià)減”的局面。2018年全年，一線城市、二線城市和三四線城市成交土地均價(jià)同比分別下滑5%、12%、1%，北京、深圳、天津、杭州等熱點(diǎn)城市土地均價(jià)也相應(yīng)出現(xiàn)不同程度下滑。

“土地分化嚴(yán)重，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)退燒明顯?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2018年土地市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，熱點(diǎn)城市上漲明顯放緩。溢價(jià)率的大幅回落有政策調(diào)控的因素，也是市場(chǎng)各方力量博弈所帶來的有益表現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控整體基調(diào)不變的情況下，預(yù)期未來土地市場(chǎng)將更加強(qiáng)調(diào)優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)。

易居研究院研究員沈昕分析認(rèn)為，過去一年土地溢價(jià)率快速下滑，也與地方政府提高起拍價(jià)和熱點(diǎn)城市限地價(jià)有關(guān)。“按過去短周期規(guī)律來看，預(yù)計(jì)2019年未來幾個(gè)月溢價(jià)率下滑趨勢(shì)將會(huì)趨緩”。

沈昕表示，當(dāng)前一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市正在執(zhí)行嚴(yán)厲的調(diào)控措施，在部分城市總供地量和核心位置地塊供地量增加的情況下，近幾個(gè)月來成交面積和成交均價(jià)有所上漲，但總體溢價(jià)率維持在較低水平。三線城市的土地成交面積基本平穩(wěn)，成交均價(jià)則連續(xù)兩個(gè)月下跌?！邦A(yù)計(jì)短期內(nèi)國(guó)家層面的調(diào)控政策不會(huì)放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)變，全國(guó)的土地市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)降溫”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。