長(zhǎng)租公寓:機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

一方面，長(zhǎng)租公寓會(huì)占用企業(yè)大量的資金沉淀，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)能力有一定要求；另一方面，長(zhǎng)租公寓要做出利潤(rùn)，十分考驗(yàn)企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。整體來(lái)看，目前房企的長(zhǎng)租公寓布局已進(jìn)入白熱化階段，未來(lái)的長(zhǎng)租公寓規(guī)模之爭(zhēng)也將愈發(fā)激烈。

作為深受都市年輕人青睞的居住方式，長(zhǎng)租公寓近兩年來(lái)可謂異?；鸨?，卻也亂象頻發(fā)。

早在2016年6月份，國(guó)務(wù)院就推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》。在政策的推動(dòng)下，各大房企、金融機(jī)構(gòu)陸續(xù)布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬(wàn)科、龍湖、保利、碧桂園等企業(yè)在內(nèi)，已經(jīng)有超過(guò)20家企業(yè)陸續(xù)宣布進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓。

在政策的“紅利”下，長(zhǎng)租公寓已成為房企布局多元業(yè)務(wù)的主要領(lǐng)域之一。

市場(chǎng)總是變幻莫測(cè)，從2018年下半年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓有所降溫。整個(gè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也從早期的野蠻增長(zhǎng)逐步向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變。

對(duì)于長(zhǎng)租公寓的未來(lái)發(fā)展，克而瑞地產(chǎn)研究員房玲認(rèn)為，未來(lái)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的排名或重新洗牌。

行業(yè)亂象

據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2018年，因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致被迫停止運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)達(dá)到11家。

有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓在快速擴(kuò)張和大量資本涌入下，勢(shì)必會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題，而在這種爆發(fā)式的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)下甲醛超標(biāo)、消防漏洞、瘋狂漲租、隱私泄露似乎也成為長(zhǎng)租公寓成長(zhǎng)中的頑疾。在瘋狂擴(kuò)張的背后，也加快了整個(gè)行業(yè)的大洗牌。

趙男（化名）是一家長(zhǎng)租公寓的地區(qū)經(jīng)理，他對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，近年來(lái)公寓的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)與房屋管理成本不斷攀升，導(dǎo)致不少企業(yè)難以為繼。為了維持項(xiàng)目的正常運(yùn)作，平臺(tái)漲租，降低裝修成本，縮短房間空置期是不得已的手段。

“而我參與經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，在過(guò)去三年時(shí)間里部分租屋并未真正實(shí)現(xiàn)盈利?！壁w男說(shuō)，從收房子到二次包裝出租僅僅是需要在一個(gè)月內(nèi)完成。

據(jù)記者觀察，大部分品牌長(zhǎng)租公寓為縮短周轉(zhuǎn)時(shí)間，降低空置期，一般在裝修三天后即上架，正是因?yàn)榭s短房屋的空置期沒(méi)有很好地排除房間內(nèi)的甲醛等有毒物質(zhì)。

據(jù)報(bào)道稱(chēng)，杭州（樓盤(pán)）一名白領(lǐng)王某因急性髓系白血病離世，家人質(zhì)疑死亡原因與其租住的房屋室內(nèi)甲醛超標(biāo)有關(guān)?！耙话銇?lái)說(shuō)，公寓從收房裝修到入住僅20多天，新公寓甲醛平均超標(biāo)3至8倍?！币患覍?zhuān)注公寓檢測(cè)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前長(zhǎng)租公寓頻頻爆出的室內(nèi)污染，與企業(yè)不顧一切提高房屋使用率和降低裝修成本有關(guān)。

萬(wàn)科總裁祝九勝曾坦言，萬(wàn)科低估了長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的難度，現(xiàn)在萬(wàn)科收房、租房時(shí)間差控制得不太好，涉及裝修、消費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)，需要繼續(xù)改善。

不僅是空氣質(zhì)量問(wèn)題，由于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)采用房屋租金證券化模式，長(zhǎng)租公寓的瘋狂漲租問(wèn)題也是大眾一直擔(dān)心的問(wèn)題。

據(jù)記者了解，從信貸機(jī)構(gòu)和獲得融資后獲得大量資金，在資本光環(huán)的加持下，迅速成長(zhǎng)為行業(yè)領(lǐng)頭羊，如自如、蛋殼公寓在本年獲得數(shù)十億元的融資，沉淀成巨大的資金池。

他們從房東手中獲取房源，并轉(zhuǎn)租給租客，占領(lǐng)本地租房市場(chǎng)，并形成一定的壟斷規(guī)模，惡意提升房屋租金，充當(dāng)一個(gè)“二房東”的作用。

業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，原本就稀缺的市場(chǎng)上，一旦有經(jīng)營(yíng)者處于壟斷定位，那么房屋租金競(jìng)價(jià)市場(chǎng)便重出江湖，誰(shuí)價(jià)高誰(shuí)租房。對(duì)于這些額外的房屋成本，自然由租客承擔(dān)，使得原本有利于減輕租客房租壓力的模式慢慢變質(zhì)，反而不利于租房者，違背了長(zhǎng)租公寓發(fā)展模式的初衷。

“在政策風(fēng)口驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商有很強(qiáng)的搶占賽道和市場(chǎng)份額沖動(dòng)?！焙愦笱芯吭焊痹洪L(zhǎng)夏磊表示，各品牌公寓為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)份額，大概率會(huì)選擇“融資-獲取項(xiàng)目-再融資-再獲取項(xiàng)目”的以規(guī)模為導(dǎo)向的加杠桿發(fā)展模式。大規(guī)模融資，激進(jìn)搶占房源，不惜一切代價(jià)搶占市場(chǎng)份額，從而爭(zhēng)取房租定價(jià)權(quán)，實(shí)現(xiàn)從“燒錢(qián)”到“賺錢(qián)”模式的轉(zhuǎn)換。

回歸理性

新事物的發(fā)展總是一波三折，行業(yè)在經(jīng)歷陣痛之后，也會(huì)朝著更加健康的方向發(fā)展。

從2018年下半年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓有所降溫，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)從早期野蠻式增長(zhǎng)向精細(xì)化平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)方向發(fā)生過(guò)渡，而未來(lái)的長(zhǎng)租公寓勢(shì)必會(huì)迎來(lái)大洗牌。

流動(dòng)人口和畢業(yè)大學(xué)生是當(dāng)今租賃住房的主力軍，城市的流動(dòng)人口隨著城市化率的提升已經(jīng)出現(xiàn)了放緩的趨勢(shì)。

而近幾年，房?jī)r(jià)一路高歌猛漲，越來(lái)越多的年輕人也都加入了租房的群體，租賃市場(chǎng)需求規(guī)模大，而供應(yīng)規(guī)模還在起步階段，發(fā)展前景非常廣闊。

據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)+長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式創(chuàng)新與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年中國(guó)租賃市場(chǎng)成交總額已經(jīng)超過(guò)1萬(wàn)億元，租金人口接近1.6億。預(yù)計(jì)到2020年租金成交總額將達(dá)到2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2億；2025年租金成交總額有望達(dá)到3.2萬(wàn)億元，租賃人口達(dá)到2.5億。

該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，目前，長(zhǎng)租公寓雖受政策扶持，但對(duì)于大多數(shù)從未有涉足的企業(yè)而言仍是具有一定挑戰(zhàn)性的領(lǐng)域。

一方面，長(zhǎng)租公寓會(huì)占用企業(yè)大量的資金沉淀，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)能力有一定要求；另一方面，長(zhǎng)租公寓要做出利潤(rùn)，十分考驗(yàn)企業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。整體來(lái)看，目前房企的長(zhǎng)租公寓布局已進(jìn)入白熱化階段，未來(lái)的長(zhǎng)租公寓規(guī)模之爭(zhēng)也將愈發(fā)激烈。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)亟待建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展，在國(guó)家“租購(gòu)并舉”的政策下，長(zhǎng)租公寓在快速發(fā)展的同時(shí)，需要合理的運(yùn)用融資資金，還需要建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)規(guī)范和行業(yè)發(fā)展監(jiān)督機(jī)制。

一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，整體來(lái)看，目前房企的長(zhǎng)租公寓布局已進(jìn)入白熱化階段。其中，萬(wàn)科、龍湖、旭輝、招商等房企在規(guī)模上暫時(shí)處于領(lǐng)先。

該業(yè)內(nèi)人士還表示，而碧桂園、保利等則奮起直追，有望趕超前列?？梢?jiàn)，未來(lái)的長(zhǎng)租公寓規(guī)模之爭(zhēng)也將愈發(fā)激烈。但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在做大長(zhǎng)租公寓規(guī)模的同時(shí)，也更應(yīng)兼顧軟實(shí)力，如何提高運(yùn)營(yíng)能力，如何進(jìn)行成本管控，如何維護(hù)好品牌形象等也都將為長(zhǎng)租公寓制勝的關(guān)鍵。

一位自媒體人士向《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示，對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展的現(xiàn)狀，簡(jiǎn)單以中介機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行定位是不夠的，需要結(jié)合社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀，制定相應(yīng)的法律規(guī)范，并可以參考對(duì)從事商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)者的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，適用相應(yīng)的法律規(guī)范。

例如，對(duì)于一些炒作房屋租金、不正當(dāng)爭(zhēng)搶房源、單獨(dú)或者聯(lián)合操作出租市場(chǎng)的，可以由市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查。以維護(hù)公平有序的市場(chǎng)秩序，從而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

當(dāng)前長(zhǎng)租公寓存在品牌化社群化發(fā)展的趨勢(shì)。在“得90后者得天下”的背景下，深挖90后客群的社交需求，打造住戶(hù)與場(chǎng)景、文化之間的多樣化聯(lián)系，利用社群化運(yùn)營(yíng)打造生態(tài)社區(qū)，有利于形成品牌辨識(shí)度，在增值服務(wù)上實(shí)現(xiàn)盈利?！吧鷳B(tài)社區(qū)+增值服務(wù)”的盈利模式成為越來(lái)越多主打社群文化的長(zhǎng)租公寓品牌的選擇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。