樓市降溫：成交下降 信貸收緊

季節(jié)入夏，樓市未同。多家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年三四月的樓市“小陽(yáng)春”涌現(xiàn)過(guò)后，傳統(tǒng)的“紅五月”行情并未出現(xiàn)，5月全國(guó)住宅市場(chǎng)成交整體呈現(xiàn)平淡之態(tài)。樓市降溫、市場(chǎng)趨穩(wěn)，幾乎成為各家機(jī)構(gòu)的普遍共識(shí)所在。以北京為例，5月北京新房、二手房網(wǎng)簽量均小幅下跌，呈穩(wěn)中有降趨勢(shì)。新房成交均價(jià)有明顯的結(jié)構(gòu)性波動(dòng)，環(huán)比漲幅雖然較大，但整體水平穩(wěn)定。二手房均價(jià)整體持平，但交易量較多的區(qū)域基本都是小幅下跌，從區(qū)域上看二手房?jī)r(jià)存在下行態(tài)勢(shì)。

　　有專(zhuān)家分析稱(chēng)，近期政策收緊預(yù)期出現(xiàn)后，信貸、融資的收緊一定程度上也為此前火熱的樓市降了溫。從目前趨勢(shì)來(lái)看，樓市網(wǎng)簽有繼續(xù)減少到2019年1月的趨勢(shì)。“市場(chǎng)穩(wěn)”將成為今后樓市的新常態(tài)。

　　成交下降 新房供應(yīng)與庫(kù)存上升

　　“紅五月”不紅，成為2019年5月樓市的一大顯著特征。

　　我愛(ài)我家研究院數(shù)據(jù)顯示，從新房市場(chǎng)來(lái)看，5月北京新建商品住宅（不含保障房）成交6030套，環(huán)比減少1.63%，同比上漲87.62%，市場(chǎng)熱度與4月持平，較去年同期則有明顯升溫；從存量住宅市場(chǎng)來(lái)看，5月北京全市存量住宅網(wǎng)簽13764套，環(huán)比下降4.68%，同比下降23.94%，交易量近兩月持續(xù)下調(diào)。

　　來(lái)自麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從二手房交易量看，5月北京二手房市場(chǎng)活躍度較上月度略有回落，和去年水平相當(dāng)。該月度北京二手住宅網(wǎng)簽量11434套（截至5月28日），環(huán)比上個(gè)月下降10%，和去年4月相比交易量同比下降27%。與此同時(shí)，5月麥田二手住宅成交均價(jià)環(huán)比略降1.6%。

　　麥田房產(chǎn)認(rèn)為，政策層面上，對(duì)市場(chǎng)需求有實(shí)質(zhì)性影響的“認(rèn)房又認(rèn)貸”銀行信貸政策未出現(xiàn)變化，置換需求這類(lèi)市場(chǎng)成交主力仍受入市門(mén)檻所制約。

　　成交量下降對(duì)應(yīng)的另一個(gè)表現(xiàn)，是5月北京二手房市場(chǎng)活躍度的進(jìn)一步降低，具體表現(xiàn)為房源掛牌均價(jià)的下調(diào)與成交周期的拉長(zhǎng)。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，近半年業(yè)主新增掛牌均價(jià)穩(wěn)定于調(diào)控后低位，月度環(huán)比變動(dòng)幅度在0.5%以內(nèi)。市場(chǎng)給業(yè)主的反饋并不積極，業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)占絕對(duì)主流，5月業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比僅14%，環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)。成交周期方面，在高首付比例約束下，剛需改善釋放節(jié)奏依舊緩慢。

　　供應(yīng)量上行與庫(kù)存增加也有體現(xiàn)。據(jù)貝殼5月市場(chǎng)月報(bào)，新房分流剛需帶動(dòng)了成交量的下降。從北京全市來(lái)看，5月北京新房成交占比環(huán)比提升3%。新房供應(yīng)增多，5月末北京新房庫(kù)存達(dá)8.6萬(wàn)套，主流新房為限競(jìng)房，“剛需化”特征明顯。

　　調(diào)控密集 信貸與融資收緊

　　實(shí)際上，全國(guó)整體樓市成交量下滑，尤其是北京二手房成交量連續(xù)兩月下行背后，是政策調(diào)控預(yù)期的逐漸加強(qiáng)以及信貸杠桿與房企融資層面再收緊態(tài)勢(shì)的出現(xiàn)。

　　政策調(diào)控層面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個(gè)月，房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布刺激高達(dá)205次，與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

　　信貸杠桿的收緊對(duì)于樓市成交的下行影響，似乎也有跡可循。

　　我愛(ài)我家研究院指出，4月國(guó)管公積金新政出臺(tái)后，使用國(guó)管公積金購(gòu)房的客戶比例持續(xù)縮小。而2018年9月13日的市管公積金新政出臺(tái)后，使用市管公積金的客戶比例一直收窄，加上“3·17新政”后商貸渠道一直受到遏制，今年全款購(gòu)房的客戶比例明顯擴(kuò)大。由于各種貸款渠道都有政策限制，當(dāng)前北京樓市的杠桿風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)大幅降低。整體而言，4月北京釋放的政策加碼信號(hào)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了明顯影響。

　　房企融資層面，在4月創(chuàng)造單月融資2600億元年內(nèi)高峰后，5月房企的融資額繼續(xù)高位運(yùn)行，但房企融資額于5月下半月逐漸出現(xiàn)減少，只有600億元左右。

　　需求平穩(wěn) “穩(wěn)”為樓市新常態(tài)

　　盡管“紅五月”爽約有些偏離了外界稍早前的預(yù)期，但業(yè)內(nèi)大多認(rèn)同，當(dāng)前樓市成交量的變動(dòng)系需求平穩(wěn)波動(dòng)，“市場(chǎng)穩(wěn)”將為今后樓市的新常態(tài)。

　　麥田房產(chǎn)方面認(rèn)為，在3月“小陽(yáng)春”階段性集中釋放之后，市場(chǎng)需求回落是正常狀態(tài)。在貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)看來(lái)，整體來(lái)看，成交量雖然下降，但是降幅收窄，且絕對(duì)水平看市場(chǎng)并不冷。 “5月北京二手房市場(chǎng)成交處在調(diào)控后中等水平上。近期住建部、銀保監(jiān)會(huì)及央行就房地產(chǎn)調(diào)控及房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)聲，加強(qiáng)鞏固‘三穩(wěn)’目標(biāo)，堅(jiān)決避免房地產(chǎn)過(guò)度泡沫。因此政策的大幅放寬及隨之而來(lái)樓市的大幅升溫難復(fù)現(xiàn)，政策穩(wěn)、預(yù)期穩(wěn)、市場(chǎng)穩(wěn)是今后樓市新常態(tài)。”由此，許小樂(lè)預(yù)測(cè)。

　　“不過(guò)，市場(chǎng)肯定是在變差了。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是北京還是其他城市，在3月達(dá)到高峰后，4-5月其實(shí)都在依次退燒。北京二手住宅網(wǎng)簽量從3月的1.6萬(wàn)套，到4月的1.44萬(wàn)套，再到5月的1.37萬(wàn)套，持續(xù)下行。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為， 當(dāng)前僅看新房網(wǎng)簽已沒(méi)太大意義，還是要看庫(kù)存變化以及網(wǎng)簽結(jié)構(gòu)的變化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。