房企出海新樣本：碧桂園2500億新加坡旁造城

熱衷于造城的碧桂園，這一次把它的城邦建到了“一帶一路”的重要樞紐和節(jié)點(diǎn)性區(qū)域——馬來西亞依斯干達(dá)。這片被命名為“森林城市”的地方，既承載了碧桂園主席楊國強(qiáng)的夢想“為世人建造一座生態(tài)智慧之城”；也被寄托了房企對于未來的更多展望：在房地產(chǎn)業(yè)以外的領(lǐng)域有更多動作。

在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)前景未明的大環(huán)境下，房企出海似乎成了一種理所應(yīng)當(dāng)?shù)倪x擇。而與萬科、綠地等普遍投資于國際大都市的黃金地段物業(yè)不同，碧桂園選擇了另一種模式：拿大體量且有投資潛力的地，在蓋房的同時(shí)，協(xié)助完善醫(yī)療、教育、交通及產(chǎn)業(yè)等配套項(xiàng)目，走“產(chǎn)城融合”的造城道路。

碧桂園公開資料顯示，森林城市項(xiàng)目的總投資將超過2500億元，開發(fā)周期預(yù)計(jì)20年。投資額巨大、開發(fā)周期長，將“產(chǎn)城融合”作為戰(zhàn)略目標(biāo)的出海思路，是否能為碧桂園帶來新的發(fā)展契機(jī)？

碧桂園森林城市樣本

資料顯示，森林城市位于馬來西亞伊斯干達(dá)特區(qū)，與新加坡僅一橋之隔，也是“一帶一路”的重要樞紐和節(jié)點(diǎn)性區(qū)域。該項(xiàng)目占地近14平方公里，未來總投資將超過2500億元。按照碧桂園的設(shè)計(jì)規(guī)劃，森林城市將是中國企業(yè)在馬來西亞建造的首座智慧生態(tài)城市，也是全球首個(gè)分層立體城市。

經(jīng)碧桂園董事主席楊國強(qiáng)介紹，森林城市的立體分層將實(shí)現(xiàn)讓車輛在地下穿行，地面都是公園，建筑外墻長滿垂直分布的植物，就像生活在森林里，地上是無污染的架空軌道交通。他指出，“森林城市是我夢想中的城市典范”。

實(shí)際上，碧桂園對森林城市的定位不僅是單純房地產(chǎn)項(xiàng)目。公開資料指出，麥肯錫、SASAKI等國際著名機(jī)構(gòu)為該項(xiàng)目指明的發(fā)展道路是成為“全球智慧綠色生態(tài)之城典范”。楊國強(qiáng)也公開表示，碧桂園希望在森林城市項(xiàng)目上匯聚全球最頂尖智慧生態(tài)城市理念與科技，并傾注其過去20余年在中國身體力行參與新城建設(shè)、300多座城池的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，使森林城市成為推動新馬經(jīng)貿(mào)合作深化、東盟自貿(mào)區(qū)進(jìn)程加速的一只重要引擎。

作為“一帶一路”的節(jié)點(diǎn)性區(qū)域，在規(guī)劃之初，森林城市就提出“借勢新加坡、反哺新加坡”的策略考量。首先是產(chǎn)業(yè)定位與新加坡實(shí)現(xiàn)銜接互補(bǔ)，在教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、金融和制造業(yè)領(lǐng)域承接新加坡部分產(chǎn)業(yè)鏈條的外溢與轉(zhuǎn)移。碧桂園為此規(guī)劃了外企駐地、金融特區(qū)、創(chuàng)新天堂、旅游勝地、教育名城、養(yǎng)生樂園、會展中心、電商基地八大產(chǎn)業(yè)聚集地。

馬來政府對該地區(qū)的規(guī)劃也在同步推進(jìn)。依斯干達(dá)教育城（IskandarEduCity）是馬來西亞最重要的教育項(xiàng)目之一。定位在亞洲吸收6億東盟人口，成為380萬亞洲人口及馬來西亞學(xué)生的戰(zhàn)略教育樞紐。此外馬來西亞政府要把依斯干達(dá)特區(qū)打造成醫(yī)療旅游中心，定下于2016年，特區(qū)內(nèi)將有至少25家政府及私立醫(yī)院的目標(biāo)。

馬來西亞政府還出臺了一系列吸引外資政策。森林城市已獲批成為依斯干達(dá)特區(qū)的一部分，享受特區(qū)優(yōu)惠政策，同時(shí)還將申請其他優(yōu)惠政策。碧桂園總裁莫斌透露，“目前，第一批申請的優(yōu)惠政策已經(jīng)獲得馬來西亞聯(lián)邦政府的批準(zhǔn)，其中包括眾多稅收優(yōu)惠減免條款；下一步，我們還將積極申請自貿(mào)區(qū)、落地免簽、免稅區(qū)等優(yōu)惠政策。”

而根據(jù)碧桂園集團(tuán)執(zhí)行董事蘇柏垣的介紹，森林城市2015年已經(jīng)取得政府頒發(fā)批準(zhǔn)函，當(dāng)中針對教育、醫(yī)療、旅游的優(yōu)惠政策已經(jīng)落地。符合條件的產(chǎn)業(yè)可獲稅務(wù)優(yōu)惠，包括5年免稅或者5年100%投資稅抵免等。如果與森林城市項(xiàng)目公司合作開發(fā)，亦可享受企業(yè)所得稅減免。

“產(chǎn)城融合”或成房企出海新風(fēng)口

在國內(nèi)土地市場競爭激烈，樓市存量高企的格局下，房企往海外市場發(fā)展尋找新發(fā)展機(jī)會似乎是一種理所應(yīng)當(dāng)?shù)倪x擇。

這些走向海外的房企，野心都不僅僅于做買地賣樓的開發(fā)商：他們希望在其他領(lǐng)域有更大作為。例如萬達(dá)正在著力打造文旅產(chǎn)業(yè)，其在國外也動作頻頻，包括收購院線、游艇公司，入股競技俱樂部、傳媒集團(tuán)等。

回望碧桂園，公開資料顯示，其在海外主要布局于馬來西亞，在森林城市之前，碧桂園在馬來還有3個(gè)大型項(xiàng)目：同樣位于伊斯干達(dá)地區(qū)的金海灣以及兩個(gè)位于雪蘭莪州的別墅項(xiàng)目。

2013年入市的金海灣項(xiàng)目，為碧桂園帶來了70億單盤銷售總額，嘗到甜頭后，其甚至一度提出海外業(yè)務(wù)五年內(nèi)將“三分天下”的豪言。但受到2014年馬航事件影響，碧桂園不得不調(diào)整海外策略。

碧桂園對此次森林城市項(xiàng)目寄予厚望。資料顯示，森林城市項(xiàng)目將被打造為泛亞太經(jīng)貿(mào)一體化的東南亞基地。在推出之初就依托馬來西亞本地及中國大陸的各項(xiàng)利好政策，規(guī)劃以產(chǎn)城為依托，吸引國內(nèi)外企業(yè)到伊斯干達(dá)特區(qū)進(jìn)行投資。楊國強(qiáng)也表示，希望碧桂園能為“一帶一路”的繁榮共贏添磚加瓦。

業(yè)界對碧桂園森林城市“產(chǎn)城融合”的運(yùn)營模式相對樂觀。國家發(fā)改委國際合作中心研究員趙靜認(rèn)為，碧桂園在“一帶一路”的要沖打造集生態(tài)智慧一體的“森林城市”，給國內(nèi)資本輸出創(chuàng)造了載體，樹立了國際產(chǎn)能合作的榜樣。

知名的城市發(fā)展專家Pro。DouglasWebster教授認(rèn)為，由于新加坡的國土面積小，人口少且老齡化嚴(yán)重，這種地緣劣勢將由馬來西亞的柔佛州來補(bǔ)充。他預(yù)測，未來這里的人口將達(dá)到540萬，可以對新加坡勞動力進(jìn)行補(bǔ)充。他指出，過去這些年，整個(gè)柔佛州和新加坡產(chǎn)業(yè)對接、流動狀況，很好地對接了來自于新加坡的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。而碧桂園森林城市項(xiàng)目將可以保證這個(gè)地區(qū)與新加坡進(jìn)行無縫對接，這里的產(chǎn)業(yè)也將獲得雄厚資金支持。

該教授進(jìn)一步表示，從企業(yè)角度出發(fā)，在柔佛州投資設(shè)廠的企業(yè)將會擁有入駐東盟自貿(mào)區(qū)的通道，輻射整個(gè)東南亞。“這些產(chǎn)業(yè)是屬于技術(shù)密集型，而不是產(chǎn)業(yè)密集型，例如電子商務(wù)和商貿(mào)等企業(yè)可以快速入駐。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。