管清友：樓市庫存不僅沒有消化反而在繼續(xù)惡化

日前召開的中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)去庫存著以重墨，指出化解房地產(chǎn)庫存是明年經(jīng)濟社會發(fā)展的五大任務(wù)之一。盡管會議對備受期待的國家住房銀行并未過多提及，但分析認為，作為化解房地產(chǎn)庫存的利器，國家住房銀行推出的條件充足，落地應(yīng)該不會遙遠。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國房地產(chǎn)銷售面積和銷售額雙雙加速增長。而在民生證券研究院執(zhí)行院長管清友看來，房地產(chǎn)的火是一時的，現(xiàn)實依然壓力山大，庫存持續(xù)高企。他在報告中寫道：

關(guān)鍵問題在于庫存太高，待售面積已經(jīng)從去年底的6.2億平米上升到6.7億平米，而待售面積與月均銷售的比值也從去年底的6.0上升到6.3，庫存不僅沒有消化，反而在繼續(xù)惡化。

如果再考慮到近50億平米的在建面積，就可以理解地產(chǎn)商為何遲遲不開工、中央為何定調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”了。

從這一點來看，依然有必要繼續(xù)支持房地產(chǎn)。但管清友認為，過去的政策有些跑偏，明明庫存很高，需求不足，卻還要千方百計增加住房供應(yīng)。去年上半年籌建完畢的國開行住宅金融事業(yè)部，是用來支持保障房供應(yīng)的，也在著重增加供給，可能進一步惡化供需失衡，而國家住房銀行則能真正激發(fā)需求，消化庫存。

此外，管清友稱，在進行政策支持時，應(yīng)該是首套房需求＞二套改善型需求＞三套以上投機型需求。但過去很多時候是首套房的問題還沒解決，就反復(fù)出政策支持二套房。國家住房銀行的最大意義是通過嚴格的標準，降低合理購房需求的融資成本，尤其是無房者的首套購房需求，可以填補目前地產(chǎn)政策最大的一塊短板。

根據(jù)清華大學等機構(gòu)的統(tǒng)計，40個大中城市平均住房自有率為78.6%，北上廣深四大一線城市墊底，其中上海市住房自有率僅為67.9%。也就是說，盡管戶均已經(jīng)一套住房，但前期大量房產(chǎn)沉淀在炒房者手中，仍然有相當一部分人沒有房，他們都是需要住房銀行支持的合理需求。

而合理需求的主要瓶頸就是融資。管清友稱，雖然中央屢次降息又要求商業(yè)銀行降低利率，但目前房貸平均利率還是在5%以上，中國的住房貸款成本高的確是事實，其中關(guān)鍵在于我們的房貸沒有住房銀行的支持。

首先，住房銀行可以直接給購房者發(fā)放低成本的貸款或者給購房者擔保增信，比如德國的住房儲蓄銀行。

其次，住房銀行可以通過購買商業(yè)銀行的房貸資產(chǎn)，解決商業(yè)銀行因為期限長、流動性差而不愿意做房貸的問題，比如美國的兩房就是把商業(yè)銀行的房貸收進來，再發(fā)行MBS。

而中國目前的銀行放貸后無法轉(zhuǎn)售只能持有，銀行自然沒有動力去把錢這么長期限、低收益、占信貸額度、計提風險資本的資產(chǎn)上。

既然銀行貸款利率高，有人可能會說公積金貸款利率低，可以選擇利用公積金貸款買房。但隨著近年來公積金制度漏洞的逐漸暴露，公積金應(yīng)有的作用在不斷被弱化。

管清友稱，住房公積金已經(jīng)開始出現(xiàn)收支缺口，必須加快改革，通過組建國家住房銀行拓展負債和收入來源，同時拓展投資范圍，把公積金這塊存量資金盤活。

華爾街見聞此前也提及，目前中國公積金屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，住房公積金資金的閑置不僅與居民購房貸款難形成矛盾，也與保障性住房投資需求不匹配。另外，由于不具備金融職能，金融業(yè)務(wù)要委托銀行辦理，導(dǎo)致管理成本高，服務(wù)效率低，存在風險隱患。

除此之外，管清友認為住房公積金也是亟待盤活的一個重要的存量資金池。但在目前的體制下，住房公積金中心沒有“總行”，很難統(tǒng)一管理，如果改組成國家住房銀行，就可以按照金融機構(gòu)的標準和模式來運作，這些資金完全可以進入債市，股市也可適當配置。

而如果設(shè)立國家住房銀行，則可以在公積金中心的基礎(chǔ)上改建，原有的機構(gòu)、人員和資金都可以無縫連接。管清友稱，2015年住房公積金的支出已經(jīng)開始超過收入，余額已經(jīng)開始出現(xiàn)下降，未來壓力會越來越大，必須通過改組成國家住房銀行，開辟新的收入和負債來源，更好的發(fā)揮支持住房融資的作用。

此外，隨著企業(yè)部門去杠桿，在居民部門加杠桿進行對沖，成為防范經(jīng)濟和金融風險的手段。管清友寫道：

從居民部門杠桿率來看，居民部門的資產(chǎn)負債表相對健康，住房貸款的潛在違約風險很小。根據(jù)BIS的數(shù)據(jù)，2015年中國居民杠桿率僅為37%，也遠低于同期美國的65.9%和日本的77.1%，更遠低于2007年美國次貸危機時的95.5%，有很強的的安全邊際。

因此，他總結(jié)稱：

在國家住房銀行這件事情上，現(xiàn)在有一萬個理由要改革，而且也有條件改革，以此推斷，未來國家住房銀行的落地不會太遙遠。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。