2016年房地產(chǎn)市場看點多多 去庫存壓力山大

即將到來的2016年，雖然經(jīng)濟、政策、市場充滿了種種不確定性，但驚喜與期待正是出自于這種不確定性之中，房地產(chǎn)市場各個細分物業(yè)市場仍然看點多多。

住宅——政策預期

今年第四季度，包括習近平總書記與李克強總理針對房地產(chǎn)庫存的問題頻頻發(fā)聲，表明了政府對當前房地產(chǎn)狀況以及經(jīng)濟全局的擔憂。在此背景下，房地產(chǎn)政策預計將會保持當前寬松態(tài)勢，考慮到今年“9·30”新政需要時間才能彰顯效果，未來出臺新的寬松政策的預期日益強烈。

去庫存的關鍵是刺激需求，主要工具集中在金融和財稅兩方面。目前預期最強烈的是金融政策，包括房貸比例和公積金政策；財稅政策方面存在進一步減稅的可能。

由于目前樓市分化嚴重，一線及部分熱點二線城市成交火爆、房價地價攀升，大多數(shù)三四線城市則依舊庫存高企、去化乏力，樓市政策也將走“有保有壓”的分類調(diào)控之路。京滬深幾個房價上漲迅猛、地王頻出的一線城市，恐怕將以控房價為主，包括信貸、財稅等各種刺激政策恐難惠及，甚至仍有政策收緊的可能，比如信貸審批在一線城市或?qū)⒏訃栏瘛?/p>

辦公樓——改革深化

辦公樓隨著金融改革的進一步深化，更多非傳統(tǒng)的金融細分行業(yè)將繼續(xù)支撐辦公樓的需求增長。同時，需求有望進一步由一線城市向1.5線城市延展和深化。以蘇州和武漢這兩個在2015年表現(xiàn)較為搶眼的城市為例，其甲級辦公樓市場在2015年的租賃凈吸納量分別達到約10萬與11萬平方米，同比分別上漲24%和14%。

然而，明年的辦公樓市場仍將面臨巨大的供應量。比如，北京和深圳的預計新增供應分別為50萬與140萬平方米左右，均大幅高于今年；而大多數(shù)二線城市供應量將更加嚴峻。在此情況之下，辦公樓市場盡管有需求增長的持續(xù)支撐，但多數(shù)城市租金恐難實現(xiàn)較大增幅。明年一線城市辦公樓租金或?qū)⒎€(wěn)中有升，而多數(shù)二線城市辦公樓租金將繼續(xù)承壓下探調(diào)整。

零售——招商艱難

電商沖擊、供應量巨大，這些不利因素在2016仍難看到實質(zhì)性改善，對零售商業(yè)地產(chǎn)持有者和運營方來說，2016年仍將是異常艱難的一年。

為避免扎堆入市、白熱化競爭，各地不少零售商業(yè)項目紛紛推后了開業(yè)日期。如沈陽原定2015年開業(yè)的約20個商業(yè)地產(chǎn)項目，僅有2個在今年開業(yè)，沈陽K11、沈陽寶能環(huán)球匯等共約18個項目均推遲開業(yè)時間。再加上原本計劃在明年入市的供應量，2016年零售地產(chǎn)市場或?qū)⒚媾R巨量壓頂?shù)木骄?。根?jù)仲量聯(lián)行預測，作為超一線城市的上海明年可能會迎來一個新的供應高峰：近40個位于核心、非核心以及郊區(qū)商圈的零售項目計劃開業(yè)。成都市場也將迎來20個項目。

在全國各主要城市，越來越多的購物中心著重家庭和體驗式消費。例如在上海長風公園板塊，長風景畔廣場就通過引入樂高探索中心這一主力租戶對項目自身的市場定位進行了重新規(guī)劃，以面對未來同區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)的大量競爭。

物流——市場擴容

高標準物業(yè)設施的短缺，與電商、跨境購等帶來的強勁需求疊加在一起，造成物流設施的供不應求。這一巨大的市場空間將在2016年吸引更多的市場參與者加入。萬科、綠地等開發(fā)商的進入，讓物流倉儲設施的選擇更多元化，也讓市場競爭格局更加復雜。

機構投資者對物流倉儲的興趣依然不減?？梢灶A見的一個趨勢是，物流倉儲的交易更多的將出現(xiàn)在二級市場，交易標的也將逐漸偏向于成熟物業(yè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。