供求政策趨寬松 2016年樓市預(yù)期漸好

上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布《2015-2016年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》稱，2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在寬松的政策刺激下，總體上步入了復(fù)蘇通道。包括市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)等指標(biāo)總體上出現(xiàn)回暖，甚至好于預(yù)期。但同時(shí)，包括土地成交量、新開工量、開發(fā)投資額等指標(biāo)非常低迷，全國(guó)商品房庫(kù)存壓力繼續(xù)增大，三四線城市市場(chǎng)依然偏弱。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展模式，需要房地產(chǎn)新常態(tài)發(fā)展模式做配合?？傮w上看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本面正趨于好轉(zhuǎn)，2015年市場(chǎng)邏輯將在2016年繼續(xù)得到演繹。尤其考慮到2016年房地產(chǎn)供求政策會(huì)趨于寬松、市場(chǎng)預(yù)期也逐漸向好，樂(lè)觀的情緒較之2015年會(huì)增強(qiáng)。”報(bào)告預(yù)計(jì)。

房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境2016年或保持寬松

上海易居房地產(chǎn)研究院建立的全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境測(cè)評(píng)模型顯示，2015年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)為0.7，較上半年升0.59個(gè)百分點(diǎn)，較2014年同期上升1.21個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入寬松區(qū)間，延續(xù)了上半年觸底反彈以來(lái)的上行態(tài)勢(shì)。主要是受銀行間市場(chǎng)同業(yè)拆借月加權(quán)平均利率明顯下降、房企到位資金增速上升、個(gè)人購(gòu)房貸款加權(quán)平均利率下降等因素的影響。

“根據(jù)政策導(dǎo)向及市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)2016年影響房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)的主要指標(biāo)將繼續(xù)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)仍將處于寬松區(qū)間。”報(bào)告稱。

2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和回暖，商品房市場(chǎng)銷售量穩(wěn)步回升，銷售回款明顯增加，房企資金狀況有所改善。受銷售狀況良好的影響，房企須增加土地儲(chǔ)備，為后續(xù)發(fā)展做準(zhǔn)備。但考慮庫(kù)存壓力依舊較為嚴(yán)重，尤其是廣大三四線城市，多數(shù)城市的房企在土地購(gòu)置方面仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

2015年土地購(gòu)置量雖降幅明顯，但報(bào)告預(yù)計(jì)，2016年土地市場(chǎng)將觸底反彈，實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，土地成交面積增幅預(yù)計(jì)在8%左右。

大型房企資金面正在改善。2015年各大房企拿地規(guī)模不大，而且主要集中在第四季度，預(yù)計(jì)2016年會(huì)積極補(bǔ)倉(cāng)，尤其在重點(diǎn)一二線城市。報(bào)告預(yù)計(jì)，2016年全國(guó)20個(gè)典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交面積預(yù)計(jì)將在2015年基礎(chǔ)上有所提升，增幅為10%左右。

受經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)過(guò)渡到中高速增長(zhǎng)影響，固定資產(chǎn)投資增幅持續(xù)下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也受到一定程度制約，2016年土地購(gòu)置面積有望穩(wěn)步增長(zhǎng)。但是由于2015年土地購(gòu)置面積及新開工量大幅下滑，將影響到2016年的施工量，進(jìn)而影響開發(fā)投資的增速，所以不會(huì)顯著反彈。報(bào)告稱，2016年全國(guó)房地產(chǎn)投資增速企穩(wěn)反彈，但幅度有限，預(yù)計(jì)全年同比增幅為4%左右。

全國(guó)商品房成交均價(jià)預(yù)計(jì)2016年增長(zhǎng)7%左右

2015年商品房銷售面積同比由降轉(zhuǎn)增，當(dāng)前正在復(fù)蘇的上升通道中，根據(jù)以往走勢(shì)，復(fù)蘇還將延續(xù)一段時(shí)間。但是，經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，貨幣政策和房地產(chǎn)政策仍將繼續(xù)放松，商品房成交繼續(xù)上行。中央明確化解房地產(chǎn)庫(kù)存，有望陸續(xù)出臺(tái)針對(duì)三四線城市去庫(kù)存的政策，幫助農(nóng)民工在城市購(gòu)房，三四線城市成交量將有所反彈。

在經(jīng)過(guò)2015年大增后，一線和部分二線城市面臨新增供應(yīng)不足以及需求短期被透支的問(wèn)題，這制約了全國(guó)銷售增幅。

報(bào)告預(yù)計(jì)，2016年全國(guó)商品房銷售面積可能持續(xù)小幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年同比增幅為5%，成交量將創(chuàng)歷史新高。

“2015年住房需求有效釋放，大增近三成，使得2016年成交量難以繼續(xù)大幅增長(zhǎng)。市場(chǎng)基本面和政策皆穩(wěn)中偏暖，成交量不會(huì)出現(xiàn)所謂的斷崖式下跌。所以，以一二線城市為主的25個(gè)典型城市的成交量總體上呈現(xiàn)高位振蕩中微增的狀態(tài)。”報(bào)告說(shuō)。

隨著財(cái)稅、貨幣信貸和樓市政策環(huán)境的進(jìn)一步寬松，商品房成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)，多數(shù)城市庫(kù)存壓力有望減小，供求關(guān)系改善有利于房?jī)r(jià)上漲。但是價(jià)格變化滯后于成交量，2016年成交量增速可能放緩，價(jià)格漲幅將基本持平，高于成交量增速。在經(jīng)過(guò)2015年大漲后，一線城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，也略微制約了2016年房?jī)r(jià)漲幅。

“預(yù)計(jì)2016年全國(guó)商品房成交均價(jià)繼續(xù)上升，全年增幅為7%左右。2016年70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，源于房?jī)r(jià)上漲的邏輯并沒(méi)有發(fā)生改變。”報(bào)告預(yù)計(jì)。

報(bào)告分析，從政策層面看，限購(gòu)限貸政策的取消、公積金和商業(yè)貸款等政策的持續(xù)放寬、去庫(kù)存措施的即將出臺(tái)、地方政府對(duì)于房地產(chǎn)扶持力度的加大、購(gòu)房者看漲情緒的強(qiáng)化，都會(huì)促使房?jī)r(jià)上漲。

與此同時(shí)，從房地產(chǎn)短周期規(guī)律看，每輪房?jī)r(jià)上漲都會(huì)至少持續(xù)十幾個(gè)月份，2015年只上漲了8個(gè)月，2016年仍將上漲。預(yù)計(jì)環(huán)比增幅在2016年第三季度見頂，峰值可能為0.8%左右；預(yù)計(jì)同比增幅呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，2016年年底達(dá)6.6%左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。