開年成交平淡 新年新盤放量“小步快跑”

在北京商品房豪宅化趨勢基本確立背景下，新盤定價再度成為市場敏感話題。由此，開發(fā)商推盤節(jié)奏相應(yīng)出現(xiàn)調(diào)整。新年伊始入市推盤的5個樓盤中，4個項目推盤套數(shù)均在百套以內(nèi)，開發(fā)商試探性推盤意味濃厚。

未現(xiàn)開門紅

新年伊始，北京新房成交未能收獲“開門紅”，成交量處于歷史低位。

亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年元旦“小長假”（1月1日-1月3日）北京共實現(xiàn)商品住宅（不含保障房與自住房）成交268套，成交面積2.87萬平方米，比去年同期分別出現(xiàn)7%、25%的增長。

價格方面，2016元旦假期北京商品住宅成交均價高達29409元/平方米，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)造了歷年同期新高。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，雖然同比去年，今年元旦小長假期間樓市成交量出現(xiàn)小幅上升，但是與歷年對比，今年元旦假期的樓市成交其實仍然處于歷史同期的低位水平。從2016年的整體情況來看，元旦期間成交低開，而成交均價卻創(chuàng)造歷史新高，再加上土地成本的推動，2016年北京住宅市場價格可以預(yù)見將大幅提升。預(yù)測2016年將成為北京商品住宅市場成交的“小年”。

商住成交看好

從成交結(jié)構(gòu)上分析，元旦“小長假”，商住與普通住宅成交呈現(xiàn)二分天下的局面。

元旦期間，北京商品住宅市場共計有5個項目入市，其中包括保利大都匯、金隅·紅石座、珠江悅景園三個商住項目，以及恒華湖公館、中冶·德賢公館兩個普宅。5個項目共提供住宅產(chǎn)品571套，預(yù)售許可面積5.7萬平方米，同比分別增加333%、245%。

“商住成交表現(xiàn)強勢將成為今年市場成交的主要特征之一。”郭毅表示，住宅市場的豪宅化會將部分購房需求擠壓到商住市場，而商住產(chǎn)品在市場需求面加大的背景下價格會穩(wěn)定上漲。元旦期間價格最高的商住項目豐科萬達廣場成交均價已超4萬元/平方米。

除此以外，普宅項目的供應(yīng)將出現(xiàn)不斷外延的趨勢。元旦成交排行前十位中有5個普宅項目，其中4個位于平谷、密云等遠郊，隨著北京全城豪宅化趨勢的日益明顯，適合中低端需求的普宅將退守至六環(huán)外的遠郊區(qū)縣，五環(huán)內(nèi)以及五環(huán)附近將被高價新盤，以及漲價老項目構(gòu)成的豪宅所統(tǒng)領(lǐng)。

推盤節(jié)奏小步快跑

2016年元旦期間的開盤量雖然與2012年元旦期間11盤集中入市不可同日而語，但仍處于六年以來同期供應(yīng)的高位。與往年春節(jié)后的三四月北京樓市才進入供應(yīng)高峰期不同，2016年樓市供應(yīng)有前置傾向。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析，受今年豪宅扎堆入市影響，開發(fā)商擔憂房價上漲一旦過快，會對市場“去化”造成壓力。因此部分樓盤借去年底樓市成交高峰的余溫搶跑今年樓市的做法并不意外。

開發(fā)商推盤節(jié)奏的變化印證了這一判斷，元旦期間開盤的5個項目當中有4個推盤量在百套以內(nèi)，而最少的金隅·紅石座僅推28套。量少高頻的供應(yīng)節(jié)奏將成為2016年樓市主要特征。老項目在推出后期房源時通過增加開盤頻次來試探購房者對于漲價的接受程度；純新盤則因其高定價蓄客不易，通過單次少量供貨提高“去化”比例，營造熱銷氛圍。

從價格變動來看，元旦入市項目除保利大都匯因升級精裝漲幅較高，其他4個項目漲幅均較小。預(yù)計目前入市項目目標在于“走量”，價格并未大漲。春節(jié)后銷售季來臨時，入市高端項目將逐漸增多。

隨著北京庫存“去化”周期明顯下降，加之房貸政策寬松、積分落戶政策推動，2016年房價將延續(xù)此前的漲勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。