9月19日20城二手房價格連續(xù)3月下跌 房貸利率換錨后 房價怎么走？

8月全國70個大中城市房價數據昨日出爐。

具體來看，新建商品住宅銷售價格環(huán)比中，上漲城市為55個，環(huán)比上月60個減少5個城市，上漲城市數量連續(xù)3月減少，上漲城市平均漲幅0.8％，環(huán)比漲幅擴大0.1個百分點。

二手住宅方面，上漲城市數量為43個，比上月相比減少5個城市，上漲城市平均漲幅為0.67％，漲幅環(huán)比擴大0.02個百分點。

距離9月20日LPR最新報價還有兩天，目前已有部分銀行對新增房貸采取LPR方式報價。

新報價方式調整后，房價如何走？

南寧領跑城市分化明顯

南寧是8月份房價指數環(huán)比增幅最大的城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此類城市樓市政策比較寬松，同時也是這一輪樓市上漲的熱點城市，即屬于西南市場的重點城市。類似城市房價上漲過快，也要求后續(xù)積極在包括購房政策、購房秩序方面進行積極管控。

中原地產首席分析師張大偉表示，從8月上漲的城市個數看，新建住宅僅55個，二手房僅43個，均是最近18年來的最低點。從二手房數據看，連續(xù)出現了3個月20個城市房價下調，這也是最近2年來首次出現。

與7月相比，繼續(xù)房價上漲明顯的城市主要有南寧、呼和浩特、唐山等城市，但也有分化。調控政策特別是限價，對新建住宅的價格影響非常大。

新建、二手房漲幅均回落或持平

具體來看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3％，漲幅與上月相同。二手住宅銷售價格環(huán)比持平，上月為上漲0.3％。其中，北京下降0.4％，上海和廣州均持平，深圳上漲0.2％；同比下降0.2％，是去年6月以來的首次轉降。

31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5％和0.2％，漲幅比上月均回落0.2個百分點；同比分別上漲9.9％和5.5％，漲幅比上月分別回落0.8和1.2個百分點。

35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7％，漲幅與上月相同；同比上漲9.0％，漲幅比上月回落1.2個百分點。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.8％，漲幅比上月擴大0.1個百分點；同比上漲5.8％，漲幅比上月回落1.3個百分點。

諸葛找房數據分析師國仕英表示，8月一線、二線、三線城市新房銷售價格環(huán)比漲幅情況各異，一線城市漲幅與上月持平，二線城市漲幅回落0.2個百分點，三線城市漲幅與上月持平。受調控政策影響，各等級城市新房銷售均價趨于穩(wěn)定或小幅回落，與國家調控基調“穩(wěn)”相貼合。

分等級城市二手房市場來看，一線城市漲幅與上月持平，二線城市漲幅回落0.2個百分點，三線城市漲幅擴大0.1個百分點。

二手房市場受調控政策影響更加的明顯，更能表現市場的真實情況，一線城市受長期高壓調控影響，處于相對平穩(wěn)發(fā)展期；二線城市多為熱點城市，今年來調控政策頻出，市場預期發(fā)生改變，信心不足影響價格回落。三線城市整體表現較為穩(wěn)定，個別城市受周邊熱點城市帶動，價格小幅上漲，帶動整體價格微漲。

嚴躍進表示，從城市結構來看，當前樓市正進入到降溫通道，尤其是二線城市總體上熱度開始減少，進而出現了房價漲幅收窄的趨勢。這對于當前穩(wěn)定二線城市的房價、防范各地借人才落戶而炒房等都有積極的作用。

房貸利率換“錨”倒計時

9月20日LPR將采取最新報價。目前已有部分銀行對新增房貸采取LPR方式報價。專家預計，新報價方式調整對房貸利率影響不大。

根據央行公告，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。

融360大數據研究院數據顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47％，環(huán)比上漲了3BP。二套房貸款平均利率為5.78％，環(huán)比上漲2BP，相當于在目前的5年期LPR（4.85％）水平上分別加了62個BP和93個BP。

融360大數據研究院分析師李萬賦表示，房貸新政10月8日起實施，如果9月20日LPR的最新報價沒有下行，部分地區(qū)的房貸利率水平可能會比之前有所提高。

太平洋證券分析師徐超表示，目前已經有部分地區(qū)部分銀行對新增房貸采取LPR方式報價，但報價方式調整對房貸利率的影響不大。央行房貸新規(guī)只是給出了房貸利率的下限，實際房貸利率的制定還是由各個地方“因城施策”。

房地產調控難言放松

7月30日，中央政治局首次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，體現了中央政府控制房價上漲、確保房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。

從最新數據看，前8月，房地產開發(fā)投資同比增長10.5％，增速比1—7月份回落0.1個百分點。

在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”、房貸利率不會降低等政策引導下，信托、按揭貸款等資金渠道收緊，房地產融資約束增強。

張大偉分析：2019年上半年的小陽春已經過去。預計“金九銀十”將難以出現。主要原因還是因為持續(xù)出臺的政策疊加各種資金的收緊，后續(xù)如果沒有明顯的信貸變化，預計房價下降趨勢將在2019年持續(xù)。

國仕英表示：通過70城新房、二手房銷售價格環(huán)比漲跌城市數量來看，8月上漲城市數量持續(xù)在減少?？梢娛苁袌稣{控影響，部分價格漲幅過快的城市得到控制。

隨后部分熱點城市隨之紛紛出臺調控政策，抑制房價過快上漲。從下跌城市或持平城市來看，重慶、杭州、成都、南京等熱點城市新房或二手房價格受調控影響，都有所下滑。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。