9月23日當房地產新政遇到降準，四季度江西地產用鋼需求將何去何從？

在“房炒不住”和“不將房地產作為刺激經(jīng)濟手段”的政策背景下，5月以來監(jiān)管部門對房地產發(fā)債、房地產信托、開發(fā)貸款等方面監(jiān)管加嚴，對房地產融資陸續(xù)收緊。9月6日央行發(fā)布重磅消息，中國人民銀行決定于2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司），此次降準釋放長期資金約9000億元，房地產遇冷又逢央行降準，降準釋放的流動性能否流到房地產？江西建筑類鋼材需求將會何去何從？

觀察圖1發(fā)現(xiàn)，2019上半年江西省房地產投資完成額較往年同期稍有上升，好于市場預期。房地產投資完成額由建筑工程、安裝工程、設備工具購置和土地購置費組成，鋼材的消費主要來源于建筑工程和安裝工程項目。房地產投資完成額的走勢對其用鋼需求具有一定的領先作用。那么在房地產調控政策逐步收緊，特別是對房地產行業(yè)資金的監(jiān)管和壓制的環(huán)境下，江西房地產用鋼需求將會如何變化？

首先，就資金方面來看，房企資金來源主要為銀行貸款、外資、自籌和其他資金。由統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018年尤其是下半年以來江西房地產銀行貸款和外資占其資金來源的比例不斷提高。近期中央政治局會議上強調房地產調控，尤其在融資限制方面政策逐漸加碼，中長期內房企獲得銀行貸款的難度勢必加大，這將是房地產政策收緊后江西房企后期不得不面對的問題。

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在2018年江西房企實際到位資金中自籌資金和其他資金占比83.29%，這部分資金來源主要是期房銷售定金和按揭貸款。那么，在貸款監(jiān)管加嚴的環(huán)境下，銀行貸款審批比例或將下降，期房預售和現(xiàn)房銷售回款的資金對房企工程項目的維持將至關重要。如果自籌外資無法彌補缺口，在房企資金杠桿下期房銷售是后續(xù)房屋建設項目的資金保障，是房企資金循環(huán)中重要的一點。因此，銷售面積對購置面積有一定的領先作用。

其次，從期房和現(xiàn)房銷售情況來看，由圖3統(tǒng)計數(shù)據(jù)可見，自2018年末以來，江西商品房銷售面積增長率表現(xiàn)較差，尤其是今年上半年，期房和現(xiàn)房銷售面積出現(xiàn)了負增長，資金回流慢，房企后期資金壓力較大。

接著，從終端市場工地的開工率情況和面積指標來看，新開工面積能夠領先的反映對鋼鐵的短期供需。施工面積能夠反映當下的需求，而竣工面積更能夠反映建筑行業(yè)對于鋼鐵的實際需求情況。

由圖4和圖5可以發(fā)現(xiàn)，2019上半年江西房地產新開工面積較去年同期走勢略有放緩，而上半年江西房地產施工面積較去年同期走勢較平穩(wěn)。從面積指標數(shù)據(jù)來看，目前江西市場尚有在建工程的存量需求，而這些房地產的存量施工在短期內依舊會支撐本地的建材需求。短期來看，江西房地產的表現(xiàn)依然比市場預期稍強一些，存在一定韌性。

正當房地產遇冷，又迎來降準暖風。房地產的發(fā)展離不開經(jīng)濟大環(huán)境的改善，而市場的流動性趨于寬松能夠促進經(jīng)濟環(huán)境的改善。依據(jù)過去的經(jīng)驗，降準帶來的市場信貸增量會大量的流入房地產市場。雖然當下房地產開發(fā)貸款受到管控，但流動性的寬松也會在一定程度上傳遞到房地產，只是受益面很難像以往行業(yè)火熱時的那么大。

目前在“不將房地產作為刺激經(jīng)濟手段”的目標下，房企的融資受到精準管控，但新增的流動性規(guī)模對于房地產融資還是利好的，至于房地產融資困難能否有效緩解以及成本能否下降，還需要看利率以及有無新的房地產政策加碼。總之，降準對房地產市場的影響是積極的，利好樓市但或很難救市。

綜合來看，在地產調控政策收下的環(huán)境下，江西房地產也難置身事外，從中長期來看，房地產用鋼需求整體仍呈現(xiàn)向下態(tài)勢，但受降準利好消息的提振和存量施工的存在，在短期內依舊會支撐本地的建材需求，現(xiàn)階段及四季度江西房地產帶動的鋼材需求不會大幅減弱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。