北京物業(yè)服務(wù)收費擬動態(tài)調(diào)整

《北京市物業(yè)管理條例（草案）》昨日公布并公開征求意見，征求意見時間為10月22日至11月21日。條例草案明確建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，建立物業(yè)管理委員會制度，建立物業(yè)服務(wù)收費動態(tài)調(diào)整機制。同時，還對專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督，新舊物業(yè)的交接、小區(qū)停車位的管理等擬作出規(guī)定。

在罰則方面，對拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。違反規(guī)定將車位出租給業(yè)主以外的其他人的，沒收違法所得，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。挪用專項維修資金的，沒收違法所得，并處挪用金額2倍以下的罰款。

市民可登錄北京市司法局門戶網(wǎng)站、北京市住建委門戶網(wǎng)站、北京市政務(wù)門戶網(wǎng)站“首都之窗”查看，并對草案提出意見。

昨日（22日）公布并征求意見的《北京市物業(yè)管理條例（草案）》明確了申請成立業(yè)主大會的條件、業(yè)主委員會的選舉程序、籌備組的組建及工作內(nèi)容、首次業(yè)主大會的議定事項、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)等內(nèi)容。

首次明確可組建物業(yè)管理委員會

條例草案首次明確，建立物業(yè)管理委員會制度，規(guī)定其履行組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項的職能，并設(shè)定了物業(yè)管理委員會的構(gòu)成及運行程序，明確了關(guān)于業(yè)主對物業(yè)管理委員會確定的事項產(chǎn)生異議后的處理程序，充分保障業(yè)主權(quán)益。

根據(jù)規(guī)定，不具備成立業(yè)主大會條件的;具備成立業(yè)主大會條件但因各種原因未成立的;業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的;需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組建物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。

組成方面，物業(yè)管理委員會由居（村）民委員會組織居（村）民委員會、業(yè)主、其他物業(yè)使用人代表7人以上組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。主任由居（村）民委員會代表擔(dān)任，副主任由居（村）民委員會指定一名業(yè)主代表擔(dān)任。

物業(yè)管理委員會如何履職？草案規(guī)定，已成立業(yè)主大會、未成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會按規(guī)定履行職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定;未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使規(guī)定的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。

采取酬金制交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會建立物業(yè)服務(wù)費用和共用部分經(jīng)營收益的共管賬戶。

記者注意到，條例草案新規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并動態(tài)調(diào)整。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確服務(wù)標準和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時參考。物業(yè)服務(wù)費按照規(guī)定納入政府定價目錄的，由市發(fā)改委會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門根據(jù)情況予以調(diào)整。

焦點1

前期物業(yè)服務(wù)合同納入房屋買賣合同

此次征求意見的條例草案明確，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過2年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。

前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

焦點2

原物業(yè)不得以任何理由阻撓新物業(yè)進場服務(wù)

在物業(yè)交接方面，條例草案對新舊物業(yè)如何交接進行了詳細規(guī)定，并明確了處罰措施。

根據(jù)規(guī)定，業(yè)主共同決定解聘物業(yè)管理人的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)管理人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新的物業(yè)管理人進場服務(wù)。原物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)在辦理交接至退出物業(yè)管理區(qū)域期間，維持正常的物業(yè)管理秩序。新物業(yè)管理人不得強行接管物業(yè)。

對拒不移交有關(guān)資料或者財務(wù)的，處1萬元以上10萬元以下的罰款；拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。

此外，條例草案提出建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)管理人，提供供水、垃圾清運、電梯運行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過6個月，費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

焦點3

不得以只售不租為由拒絕出租車位

條例草案規(guī)定，業(yè)主、其他物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)。

在停車位使用方面，條例草案規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要。用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尚未出售或者用于出租的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以只售不租為由拒絕出租。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。

物業(yè)違反規(guī)定將車位出租給業(yè)主以外的其他人的，區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，按每個違法出租車位處5000元以上1萬元以下的罰款；拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元的罰款。

條例草案還明確規(guī)定，業(yè)主、其他物業(yè)使用人是生活垃圾分類投放的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定分類投放生活垃圾。物業(yè)管理人是生活垃圾分類的管理責(zé)任人，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和其他物業(yè)使用人進行生活垃圾分類。

焦點4

專項維修資金余額不足30%應(yīng)及時補足

條例草案明確規(guī)定要建立專項維修資金，專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)及時通知、督促業(yè)主按照屆時適用的標準補足專項維修資金。

條例草案同時規(guī)定了維修、更新和改造共有共用的區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備，如何使用專項維修資金。專項維修資金由業(yè)主大會自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專用賬戶，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專項維修資金的使用管理。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會自行管理共有資金的，應(yīng)當(dāng)每季度公布一次自行管理賬目。此外，業(yè)主大會也可以委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)對共有資金進行財務(wù)管理。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。