又一波樓市“松綁”在年末來襲

年關(guān)將近，地方樓市的調(diào)控政策又開始了密集微調(diào)，放松成為普遍選擇。

2018年12月18日，山東菏澤打響本輪樓市調(diào)控放松第一槍，解除新房、二手房限售條件，引來了全國性關(guān)注。

政策后續(xù)的轟動效應(yīng)讓當(dāng)?shù)卣剂衔醇?，開會討論了一天，菏澤市又發(fā)布一份情況說明，大概意思是：沒錯，官宣了。

2019年12月10日，江蘇張家港市的當(dāng)?shù)厥忻癜l(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)交易中心窗口已經(jīng)默默取消了滿兩年才能過戶的限售條件。這個蘇州下轄縣級市的松綁政策，打響了熱點城市蘇州樓市調(diào)控放松的第一槍，又一次引發(fā)全國性關(guān)注。

不過這一次，沒有官宣。一天后張家港市房產(chǎn)交易中心又說，已經(jīng)叫停了限售松綁。

調(diào)控松綁“見光死”。

整整一年的時間跨度里，從小城菏澤到縣級市張家港，地方政府對待房地產(chǎn)的態(tài)度和心思更加微妙了，很多事情變成了“只能做不能說”。

這一年中間，中央首次定調(diào)不再將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，徹底擊碎了那些對房地產(chǎn)不切實際的幻想。

松綁頻繁

樓市調(diào)控松綁總是更容易在年尾出現(xiàn)。菏澤和張家港之所以備受關(guān)注，因為它們都具有信號意義。

去年菏澤限售松綁后，一大批城市跟進(jìn)。湖南衡陽宣布暫停限價令，山東青島高新區(qū)取消搖號，廣東珠海降低了購房門檻，安徽阜陽取消了土地出讓公告中的限價條款，甚至連一線城市廣州都繃不住了——2017年樓市最火熱時，廣州曾出臺嚴(yán)格的“330商住新政”，這一政策在去年年底部分解綁。

今年下半年，隨著土地市場再度轉(zhuǎn)冷，又一波樓市松綁令陸續(xù)出臺，在第四季度尤為明顯。其中，一線城市深圳動作最大。

11月初，深圳調(diào)整了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將容積率在1.0以上、單套建筑面積144平方米以下的認(rèn)定為普通住宅，這類住宅可享滿兩年免征增值稅等政策紅利，這大大刺激了深圳二手房成交量。

近日，一份落款為深圳市住房和建設(shè)局的“深建字【2019】198號”文件稱：“如桂市長主持的房地產(chǎn)穩(wěn)增長專題會議原則同意取消商務(wù)公寓‘只租不售’規(guī)定。”印發(fā)日期為2019年11月21日。

這意味著深圳2018年8月出臺的針對商務(wù)公寓的限售政策也被解除。

“深建字【2019】198號”文件還分析了11月初普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的原因和后續(xù)影響。其中稱調(diào)整原因之一包括“當(dāng)前我市面臨穩(wěn)增長壓力，該政策能夠降低剛需購房成本，促進(jìn)合理住房消費，活躍房地產(chǎn)市場”，調(diào)整后的影響包括“11月1日-15日新房、二手房成交面積分別比上月同期增長37%、81%”。

對此深圳市住建局回應(yīng)稱，不知道文件真假，還需要核實。

同樣在11月，多個一二線城市發(fā)布人才新政，從側(cè)面刺激樓市。

四川天府新區(qū)成都管委會發(fā)布通知，針對招商引資企業(yè)員工、行政企事業(yè)單位員工、引進(jìn)人才這三類人員，購買直管區(qū)范圍內(nèi)的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。

廣州調(diào)整了對于外地戶籍人士購房的限購要求，在繳納的社保、個人所得稅年限可疊加使用。

佛山市明確了本科以上學(xué)歷購買首套房不受戶籍、個稅、社保限制。

更早一點，還有海南、南通、天津、南京六合等多地調(diào)整落戶政策或人才購房政策，以“人才引進(jìn)”的名義對限購政策進(jìn)行松綁。

“房住不炒”仍然明確

對于樓市調(diào)控松綁，地方政府的態(tài)度變得更加微妙，因此不斷出現(xiàn)口頭叫停和朝令夕改的情況。

去年年底，衡陽市發(fā)改委與衡陽市住建局曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》，宣布將自2019年元旦起暫停執(zhí)行限價令。

事情在第二天就反轉(zhuǎn)了，衡陽市政府又發(fā)文撤銷《關(guān)于暫停執(zhí)行〈關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知〉的通知》，理由是前述通知“對穩(wěn)控房價的復(fù)雜性判斷不精準(zhǔn)，對穩(wěn)定預(yù)期的持續(xù)性認(rèn)識不充分，文件出臺引發(fā)了市場的誤解和網(wǎng)上的炒作”。

又比如，12月10日媒體報道了江蘇省張家港市取消了2年限售的條件限制，當(dāng)天張家港市房產(chǎn)交易中心窗口工作人員也確認(rèn)了政策的改變。但到了第二天，張家港雖然承認(rèn)此前的調(diào)整動作，但當(dāng)即叫停了限售松綁。

當(dāng)“深建字【2019】198號”文件流傳開來后，深圳市住建局對文件內(nèi)容是否屬實亦不愿作明確回復(fù)。

從這些微妙中可以發(fā)現(xiàn)，始于2016年的這一輪漫長樓市調(diào)控周期還遠(yuǎn)未結(jié)束。盡管國家在“房住不炒”之后又提出“因城施策”，但還不足以讓地方政府對樓市調(diào)控徹底放松。

在漫長調(diào)控期中承受陣痛的，除了房企，還有一些地方政府。過去土地出讓金是很多地方財政收入的主要來源。2013年以后，土地財政占比越來越小，但在某些三四線城市依然能占到財政收入的30％至40％。

財政部國庫司數(shù)據(jù)顯示，2018年全國土地出讓收入為65096億元，同比增長了25%，創(chuàng)歷史新高，而2018年地方一般公共預(yù)算本級收入97905億元，地方政府性基金預(yù)算本級收入71372億元，土地出讓收入占到地方財政收入的三分之一。

“近期多個城市的樓市調(diào)控放松只是表象，真正的核心是從2016年‘930新政’至今這么長時間，整個中國的房地產(chǎn)調(diào)控仍在深化，‘房住不炒’非常明確。”對于年底這一波松綁信號，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認(rèn)為它們并不能真正動搖到“房住不炒”。

回歸政策層面，2016年9月30日起，在經(jīng)歷了瘋狂的地市競價和樓價上漲后，全國19座城市密集發(fā)布樓市調(diào)控政策。

在2017年2月召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十五次會議上，“房子是用來住的、不是用來炒的”被首次提出。

2017年3月全國兩會政府報告上，“因城施策”被正式提出，政府要求加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，遏制熱點城市房價過快上漲。

2018年12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)。

2019年7月30日召開的中共中央政治局會議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，釋放出堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的明確信號。

一名TOP30房企總裁對界面新聞記者表示：“房住不炒是長期趨勢，這一點不會改變，但在達(dá)到最終結(jié)果的過程中會有反復(fù)、會有波動，我們現(xiàn)在看到的就是過程中的反復(fù)?！?/p>

蘇寧金融研究院特約研究員江瀚表示，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入調(diào)控的第二階段，第二階段的關(guān)鍵就是“因城施策”，目前看到的調(diào)控放松實質(zhì)是各地微調(diào)的過程，“我覺得這樣的調(diào)控是非常正常的，也真正符合精細(xì)化管理模式”。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士分析，樓市調(diào)控微調(diào)的意義不大，政策層面上，明年更可能會鼓勵地方政府和相關(guān)企業(yè)在最終完成三年1500萬套的棚改任務(wù)、城市更新和老舊小區(qū)改造上發(fā)力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。