張化東：2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需關(guān)注三四線城市

2019年12月14日-15日，2020中國(guó)鋼鐵市場(chǎng)展望暨“我的鋼鐵”年會(huì)于上海跨國(guó)采購(gòu)會(huì)展中心隆重召開(kāi)。

14日主題大會(huì)上，億翰智庫(kù)首席研究員張化東發(fā)表了《找尋房地產(chǎn)行業(yè)確定性——2020年度策略報(bào)告》的主題演講。

億翰智庫(kù)首席研究員 張化東

首先，他回顧了2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)。他表示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的主要邏輯是“因城施策+因企施策”，一切以“穩(wěn)”為主，房住不炒是主基調(diào)。

其中，在針對(duì)市場(chǎng)的“因城施策”指導(dǎo)下，2019年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積增速雖有所放緩，但仍維持較高增速；2019年9月，全國(guó)70大中城市新建商品住宅價(jià)格同環(huán)比上漲城市數(shù)量占比分別為98%和76%，二手住宅分別為84%和57%。

在針對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的“因企施策”指導(dǎo)下，2018年和2019年央行雖多次降準(zhǔn)降息，但多為定向放水，地產(chǎn)行業(yè)難受益，且房地產(chǎn)行業(yè)全鏈條融資被封鎖。此外，房地產(chǎn)企業(yè)降負(fù)債雖取得一定成效，但仍維持較高水平，收緊房企融資，防范金融風(fēng)險(xiǎn)仍有必要。

隨后，張化東研究員對(duì)2020年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了展望。從城市方面來(lái)看，他強(qiáng)調(diào)2020年需關(guān)注兩類三四線城市：一是縣域及以下人口較多且占比較大的城市，二是常住人口減少但戶籍人口下降較慢的城市。

從區(qū)域方面來(lái)看，他主要對(duì)環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角、中西部四個(gè)區(qū)域進(jìn)行了研判。整體來(lái)看，他預(yù)測(cè)2020年一線城市的成交量占比3%，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角均表現(xiàn)出“量穩(wěn)價(jià)穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)。二線城市的成交量占比28.6%，其中，環(huán)渤海、珠三角呈“量跌價(jià)跌”態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)三角呈“量升價(jià)升”趨勢(shì)，中西部呈“量升價(jià)穩(wěn)”格局。三四線城市的成交量占比68.4%，其中，除環(huán)渤海呈“量升價(jià)升”趨勢(shì)，其余三個(gè)區(qū)域均表現(xiàn)出“量跌價(jià)滯”態(tài)勢(shì)。

對(duì)于房地產(chǎn)新開(kāi)工方面，他基于對(duì)銷(xiāo)售預(yù)期的研判，認(rèn)為2020年新開(kāi)工面積同比增速前低后高，全年下行7%左右。對(duì)于開(kāi)發(fā)投資方面，他基于對(duì)2020年各能級(jí)城市兩類投資的研判，認(rèn)為2020年房地產(chǎn)行業(yè)投資總額增速放緩至5%左右。

最后，他分析了房產(chǎn)企業(yè)面臨三大難題，即融資難題、銷(xiāo)售難題和拿地難題。針對(duì)這三大難題，他認(rèn)為需要調(diào)整策略，各個(gè)擊破：在融資上，尋求IPO，加強(qiáng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)管理；在銷(xiāo)售上，把握剛需剛改，用產(chǎn)品力提升去化率；在投資上，區(qū)域聚焦，擇機(jī)而入。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。