年終觀察丨2019年海南房地產(chǎn)市場：變局中孕育新機遇

中新社記者 王子謙

2019年是海南實施“全域限購”政策的第二年，房地產(chǎn)市場運行穩(wěn)中有降，經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴逐步降低。

2018年4月海南出臺一系列調(diào)控政策，以“壯士斷腕”的決心嚴控房地產(chǎn)。官方數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2018年大幅下降后，2019年延續(xù)頹勢：前11個月房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋銷售面積、房屋銷售額同比下降25.1%、44.1%和40.7%。

市場寒意持續(xù)，海南房地產(chǎn)企業(yè)普遍采取守勢。海南富力戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理羅浩說，目前在瓊投資的大房企普遍戰(zhàn)略性收縮，已有企業(yè)從市場退出。

房地產(chǎn)業(yè)下滑的背景下，海南正在形成會展、健康醫(yī)療、金融等新的發(fā)展動能，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型艱難但有成效。據(jù)海南省統(tǒng)計局綜合處分析，前11個月海南非房地產(chǎn)投資累計增速由負轉(zhuǎn)正，增速達8.6%。

今年海南出臺的戶籍和人才政策引發(fā)市場對放開限購的猜測。海南現(xiàn)代管理研究院院長、海南大學教授王毅武說，政策旨在引進自貿(mào)區(qū)(港)建設(shè)人才，對投機購房者仍有高門檻，“短期對市場有一定刺激作用，但起不到?jīng)Q定性作用”。

樓市總體遇冷，但不同區(qū)域表現(xiàn)有差異。以剛需為主的?？?/strong>市逆市上揚，前11個月銷售額不降反升35.5%，代表旅游住宅地產(chǎn)的三亞市銷售額暴跌51.3%。

今年下半年以來，海南省接連出臺戶籍和人才政策，?？谑幸泊蜷_住房價格天花板，房企年底促銷以價換量，釋放部分剛性需求。購房者梁春芬說，她參加預購的某樓盤在12月開盤時不到十分鐘被搶購一空，“身邊幾個朋友都準備買房，目前市場價格穩(wěn)定且有折扣”。

海南土地市場熱過樓市，第四季度開閘放量。本地媒體密集公布土地出讓信息，但用地類型已從住宅用地為主變成以產(chǎn)業(yè)用地、商務(wù)辦公用地為主。“這一趨勢是建設(shè)自貿(mào)區(qū)(港)去住宅化的過程，是土地利用開始進入到產(chǎn)業(yè)及商業(yè)辦公用地的高峰時間。”?？谑蟹康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長王路說。

另一個值得關(guān)注的是，有多家島外房地產(chǎn)企業(yè)逆市首次進入海南。業(yè)內(nèi)稱，這說明企業(yè)對自貿(mào)區(qū)(港)有良好預期，認為海南市場仍是一片“熱土”。

2020年是海南自貿(mào)港建設(shè)啟幕之年。海南省長沈曉明曾表示，到2020年一季度末以房地產(chǎn)調(diào)整所導致的經(jīng)濟下行壓力能夠基本釋放完畢，海南經(jīng)濟將步入良性快速的發(fā)展軌道。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長王智說，海南將繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，鼓勵發(fā)展分時度假、在線租賃、房屋分享等各類分享型居住產(chǎn)品。

羅浩指出，海南明年商品住宅銷售或繼續(xù)出現(xiàn)萎縮，但對于房企而言，商業(yè)活動增多，新引進人才的住房需求將成為市場新機遇。王毅武表示，房企要積極從單純的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向房產(chǎn)的供給者、經(jīng)營者和社會服務(wù)的提供者。

對于處在變局中的海南樓市而言，新的市場環(huán)境將同時考驗企業(yè)和政府的能力。王路說，對企業(yè)而言要實現(xiàn)從傳統(tǒng)住宅開發(fā)到商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)運行轉(zhuǎn)變；對政府而言，“商辦物業(yè)意味著從過去人的需求，轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)的需求，這將對海南的產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出更高要求”。