土地市場今年或持續(xù)上升 區(qū)域分化將更加明顯

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2015年典型城市土地成交報(bào)告年終版》稱，2015年土地成交建筑面積呈現(xiàn)“在震蕩中持續(xù)走高，12月達(dá)到全年最高點(diǎn)”的形態(tài)。預(yù)計(jì)2016年土地市場將在2015年基礎(chǔ)上進(jìn)一步上升，土地市場區(qū)域分化將更加明顯。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在全國總體房地產(chǎn)市場下行的影響下，2015年土地成交建筑面積20615萬平方米，降幅近兩成；土地出讓金收入為8333億元，與2014年相比下降5.7%；土地成交均價(jià)4042元/平方米，與2014年相比上升15.7%，土地成交均價(jià)居高不下。

“2015年，一線城市房市井噴式回暖，二線城市企穩(wěn)回升，導(dǎo)致地市于下半年步入加速回暖通道。全年成交量出現(xiàn)同比跌幅，主要源于土地成交量受限于地方政府供應(yīng)的節(jié)奏。結(jié)合成交價(jià)格來看，土地價(jià)格上升動能明顯，這主要是一線城市土地資源稀缺帶動地價(jià)上漲，二線城市投資價(jià)值顯現(xiàn)，激發(fā)了企業(yè)在重點(diǎn)城市高度競爭的狀態(tài)，最終持續(xù)導(dǎo)致高價(jià)地和地王的頻現(xiàn)。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜分析稱。

與近六年相比，2015年土地成交量創(chuàng)六年來新低，而成交均價(jià)則是歷史最高位，一線城市成交均價(jià)上升幅度尤高，二線城市也不甘落后，下半年穩(wěn)步跟進(jìn)。曹倪娜認(rèn)為，這說明一線城市和部分重點(diǎn)二線城市土地價(jià)值深得各方認(rèn)可，吸引包括險(xiǎn)資企業(yè)在內(nèi)的各大房企和機(jī)構(gòu)爭相布局。

從近六年走勢看，2012年之后，土地成交建筑面積成交總量逐年走低，即便在市場極其活躍的2013年，成交量依然低于2012年。由于超大城市土地資源的稀缺性，可供開發(fā)建設(shè)的土地總量不斷減少，其價(jià)值則不斷提升。

而對于2015年土地出讓金總收入的降幅，曹倪娜認(rèn)為，這主要源于兩方面原因：首先是2013年土地出讓金基數(shù)較高，其次是2014年市場降溫后的回暖和復(fù)蘇需要一個過程。“預(yù)計(jì)2016年將在2015年回暖的基礎(chǔ)上有所上升。”

在2014年和2015年房地產(chǎn)市場大分化的市場環(huán)境下，大型房企甚至是險(xiǎn)資類金融企業(yè)，涌入一線城市和重點(diǎn)二線城市拿地的步伐進(jìn)一步加快，促使土地價(jià)格加速上升。2015年，土地成交均價(jià)4042元/平方米，與2014年相比上升15.7%，土地成交均價(jià)居高不下。上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，2016年房企仍將逃離三四線城市，向一二線城市集聚。

“土地市場的火爆程度，在溢價(jià)率指標(biāo)上表現(xiàn)得更為顯著，進(jìn)入2015年，土地市場年初時節(jié)相對低迷，但二季度之后企穩(wěn)回升，溢價(jià)率呈現(xiàn)同樣的變化趨勢：年初較低，二季度點(diǎn)燃啟動的火種，下半年直線拉升，12月份土地成交溢價(jià)率達(dá)27.2%，加速向歷史最高點(diǎn)靠攏。”曹倪娜稱。

在一線城市，從近六年土地成交走勢看，2011年和2012年土地成交在行業(yè)環(huán)境變化的影響下處于低位，2013年成交量回升，為近六年來最高位；2014年由于市場降溫，成交量重新回落；2015年市場初步回暖，且受制于政府供地節(jié)奏的約束，成交量慣性下跌。從成交價(jià)格看，在2012年達(dá)到近五年最低點(diǎn)后，2013年迅速反彈向上，2014年延續(xù)了2013年的上行趨勢，2015年加速攀升，為13745元/平方米，增幅高達(dá)85%。

“由于土地資源的稀缺性，外加房價(jià)遠(yuǎn)比三四線城市堅(jiān)挺，2015年一線城市的土地價(jià)值在市場冷淡的情況下猛勁上漲。而在二線城市中，值得注意的是杭州市場，經(jīng)過一年多的盤整后，投資價(jià)值日趨顯現(xiàn)，土地市場回升顯著。”曹倪娜稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。