房地產(chǎn)給政府的價(jià)格情況說(shuō)明？

通常國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格由以下幾個(gè)方面構(gòu)成：第一，建筑成本。包括水泥價(jià)格，中檔水泥每噸400元左右、高檔水泥600元左右。鋼筋，普通的線材和螺紋鋼，一噸三千五六百元。此外，還有工人的工資，現(xiàn)在建筑工人一個(gè)月8000元左右，而且還難招到年輕人，主要是60、70后為主。還有管理人員、銷售人員工資。在建設(shè)同面積、同戶型、同品質(zhì)成本上，建安成本都相差無(wú)幾，全國(guó)建筑材料和人工成本均在仲伯之間，毛坯房1600元/平米，若要再加上門窗及安裝電梯共計(jì)成本共計(jì)2000元/平米。也就是說(shuō)100平米的建筑成本最多就是20萬(wàn)左右。 土地成本和稅費(fèi)是大頭。土地出讓金是建樓的基礎(chǔ)，大約每平米一線城市2-3萬(wàn)元。而二線城市3000至1萬(wàn)元。同時(shí)，還要有各項(xiàng)稅費(fèi)，從增值稅到企業(yè)所得稅、契稅、印花稅。包括土地出讓金在內(nèi)，稅費(fèi)占到房?jī)r(jià)50-60%。當(dāng)然還包括監(jiān)理費(fèi)。正是因?yàn)橥恋貎r(jià)格不同，所以會(huì)導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)6千元/平方米，而一線城市房?jī)r(jià)6萬(wàn)元/平方米。兩地房?jī)r(jià)差距在土地價(jià)格上面。 房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)成本。實(shí)際上，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地的錢都是從銀行里面借來(lái)的，各種房貸的利息都是需要從房?jī)r(jià)成本中承擔(dān)的。所以，我們經(jīng)常看到一些上市房企的負(fù)債率都超過(guò)80%以上，有的甚至超過(guò)了100%。主要是房企業(yè)只有三分之一的資金是自己的，剩下三分之二的資金是融資的，而融資主要是發(fā)行債券、信托、貸款。如果房企負(fù)債率高，那么融資成本也很高。 小區(qū)各種公用設(shè)施和公攤面積成本。這些雖然屬于公用，但也是房子的附屬。此外，開發(fā)商除了建造房子，還要在現(xiàn)代化小區(qū)里投入資金的，比如種植綠化，建造人工小區(qū)景觀。聘請(qǐng)物業(yè)來(lái)管理小區(qū)，開設(shè)會(huì)所等這些都可以提高開發(fā)商樓盤的品質(zhì)，但這又是一筆不小開支。 房地產(chǎn)公司在扣除以上各種成本以后，還要加上自己的一塊合理的利潤(rùn)，這個(gè)利潤(rùn)至少占房?jī)r(jià)的20至30%左右。所以，我們經(jīng)?？吹椒康禺a(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊，開發(fā)商叫喊著要轉(zhuǎn)型升級(jí)，但房企的業(yè)績(jī)年年創(chuàng)新高，中國(guó)富豪榜現(xiàn)在主要是房企老板和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)老板爭(zhēng)奪首富。這些年做房地產(chǎn)開發(fā)的真的很賺錢。我們居民買一套房子動(dòng)輒幾百萬(wàn)，實(shí)際上再好的商品房的成本，100平米也就在20多萬(wàn)。而真正導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的主要有三大塊：一是土地成本和稅費(fèi)；二是開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本支出；三是開發(fā)商的賺取的超額利潤(rùn)。這些成本支出占80%，而建房成本占比10%都不到。
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。