一線城市拿地已現(xiàn)風(fēng)險 房企開始密集布局二線

地價高企，地王頻現(xiàn)，樓面價常常超過在售房價，一線城市風(fēng)險隱現(xiàn)，而三四線城市又面臨高庫存壓力，在此情況下，二線城市正成為不少開發(fā)商布局的重點。

重點布局二線

1月13日，經(jīng)過兩個多小時47輪競價，佛山禪港路西側(cè)、橫三路兩側(cè)商住地最終由深圳市創(chuàng)潤房地產(chǎn)有限公司（下稱“創(chuàng)潤房產(chǎn)”）以9.61億元獲得，樓面價4768元/平方米。創(chuàng)潤房產(chǎn)為融創(chuàng)(深圳)房地產(chǎn)有限公司全資子公司，這也是融創(chuàng)首進佛山。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在1月初的媒體會上說，目前融創(chuàng)將二線城市作為戰(zhàn)略布局的重點。2015年，除了繼續(xù)聚焦北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創(chuàng)又進入了成都、南京、武漢、西安、濟南等8個核心二線城市。

2016年，在華南區(qū)域，融創(chuàng)將重點進入廣州及其周邊的6個城市，如珠海、中山、佛山、東莞。融創(chuàng)在布局華南區(qū)域的時候，近日就把佛山作為第一站，選擇了禪西綠島湖片區(qū)。

同樣聚焦二線城市的還有正榮集團。正榮集團總裁助理兼投資發(fā)展部總經(jīng)理肖春和日前表示，希望參與長三角各個城市的土地拍賣，并伺機進入合肥、廈門等城市。正榮集團去年底先后在蘇州、福州拿地。

為何房企要重點布局二線城市？這是因為三四線城市面臨巨大庫存壓力，開發(fā)商紛紛回歸一二線，而一線城市雖然市場很大，但無奈在各大開發(fā)商激烈競爭之下，地王頻出，樓面價超過在售房價，已經(jīng)暗藏不小的風(fēng)險。

“一線城市現(xiàn)在是市場沒風(fēng)險，拿地有風(fēng)險。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉告訴《第一財經(jīng)日報》，房地產(chǎn)涉及的領(lǐng)域主要是兩大部分，即拿地和賣樓。“賣樓這一端的話是一二線沒有風(fēng)險，而拿地的話是一線城市有風(fēng)險，因此只能重點布局二線城市。”

孫宏斌稱：“如果北京、上海地價跌下來了，我們就在北京和上海繼續(xù)拿地，如果地價繼續(xù)漲，就會快速完成二線核心城市的布局。”他還說，“過去我看北京和上海，是什么地都可以買，現(xiàn)在我看北京和上海，是什么地都不能買，地價漲得太快。”

哪些二線城市機會多？

從區(qū)域經(jīng)濟和城市化發(fā)展的角度，二線城市也將成為我國城市化的重點區(qū)域。北、上、廣、深等超大城市已經(jīng)到了嚴控城市人口規(guī)模的階段，目前我國正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，這些超大城市的邊界也得到嚴格控制。

例如上海“十三五”規(guī)劃建議提出，上海要嚴格控制特大城市人口規(guī)模。綜合各方面研究成果，上海把常住人口不超過2500萬作為長期調(diào)控目標(biāo)。截至2014年底，上海常住人口總數(shù)已達到2425.68萬人。在用地方面，將在“十三五”逐年減少建設(shè)用地增量，規(guī)劃建設(shè)用地總量實現(xiàn)負增長。到2020年，要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。未來五年，上海新增建設(shè)用地只有約60平方公里。

一方面是超大城市嚴控城市發(fā)展邊界和人口規(guī)模，另一方面是三四線城市、中小城市雖然落戶比較容易，但由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共資源的欠缺，難以吸引移民進入。相比之下，二線城市將有比較大的發(fā)展空間。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞告訴《第一財經(jīng)日報》，北京和上海的城市人口已經(jīng)達到2000萬左右，確實出現(xiàn)了很多“城市病”。而很多二線城市的人口大約五六百萬，離北京、上海的差距還非常大，還有很大的增長空間，“中國一個省區(qū)的幅員和人口就相當(dāng)于一個歐洲大國，所以如果擁有一個500萬~1000萬人口的省會也很正常。”

盡管二線城市存在著較多機會，但分化也相當(dāng)明顯。其中，由于經(jīng)濟疲軟，東北和西北的一些二線城市的房屋銷售仍面臨著巨大壓力。另外，一些二線城市盡管經(jīng)濟發(fā)展不錯，但由于過去幾年土地供應(yīng)實在過多，也面臨著不小的風(fēng)險。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《中國50城住宅庫存報告》顯示，截至去年11月，蘇州、南京、合肥、南昌和深圳的存銷比較小。蘇州、南京、合肥這三個二線城市的去化周期僅為5個月。另外，珠海、南昌、鄭州、武漢、濟南、廈門的去化周期也在10個月以下。而呼和浩特、烏魯木齊、長沙、蘭州、西安、沈陽等部分中西部、東北省份的省會城市庫存去化壓力仍比較大。

因此，目前開發(fā)投資機會較大的除了東部沿海發(fā)達地區(qū)的蘇州、南京、廈門、杭州、濟南、福州、青島等人口流入較多的二線城市外，中西部人口大省的省會如鄭州、合肥、武漢、成都等城市也比較被看好。

以人口大省河南為例，該省戶籍人口超過1億，但城市化率仍比較低，城市化還有很大的空間。雖然該省有1000多萬人口流向沿海發(fā)達地區(qū)，但大部分農(nóng)民還是要在河南本地實現(xiàn)城市化。在這個過程中，鄭州作為河南省會和省內(nèi)的單極核心城市，人口的流入必將加快。目前鄭州市區(qū)人口只有400多萬，潛力頗大。

不過，張大偉也提醒，雖然總體而言看好二線城市，但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場已經(jīng)很火，地王頻出，價格接近一線城市，對開發(fā)商來說也存在一定的風(fēng)險。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必須要看土地價格。因為即使有市場，但土地價格太高就存在很大風(fēng)險。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。