佳兆業(yè)：重組方案已獲多數(shù)債權(quán)人認(rèn)可

進(jìn)入2016年，覆蓋在佳兆業(yè)上的冰雪似乎有了融化之意。

繼去年底對(duì)外披露向境外債權(quán)人提供了3種可選方案后，日前，佳兆業(yè)在最新公告中公布了推出重組支持協(xié)議。

此外，其深圳大本營(yíng)的前海廣場(chǎng)及佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)也已重啟銷售，并都在開(kāi)盤當(dāng)日去化率達(dá)九成。

1月12日，佳兆業(yè)傳媒及投資者關(guān)系部總經(jīng)理李小剛在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前公司境外債權(quán)重組的推進(jìn)情況順利。絕大多數(shù)境外債權(quán)人對(duì)方案表示認(rèn)可支持，并且認(rèn)為目前公司提出的重組方案對(duì)各方來(lái)說(shuō)是最優(yōu)方案。

佳兆業(yè)曾于2015年12月24日發(fā)布公告稱，將于2016年1月中旬向開(kāi)曼群島大法院及香港高等法院申請(qǐng)召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議，就重組方案展開(kāi)投票表決。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，佳兆業(yè)對(duì)境外債權(quán)人派發(fā)“現(xiàn)金紅包”，目的主要是為了希望在春節(jié)前可以完成債務(wù)重組。

20天的沖刺

在這份現(xiàn)金同意費(fèi)條款中，記者注意到，佳兆業(yè)的境外債券人要想拿到這份“紅包”必須趕在兩個(gè)日子之前。

其中，在1月24日前同意協(xié)議的債權(quán)人，可獲得1.0%的現(xiàn)金同意費(fèi)，而于其后但不遲于2月7日晚11時(shí)59分前同意的債權(quán)人，現(xiàn)金同意費(fèi)將降至0.5%。

從2016年1月18日算起，離佳兆業(yè)理想的解決境外債務(wù)重組工作的日期還有最后20天。

據(jù)悉，佳兆業(yè)的境外債務(wù)總計(jì)170.38億元，其中包括約18億元2016年到期優(yōu)先票據(jù)，利率為6.875%；2.5億美元2017年到期票據(jù)，利率12.875%；8億美元2018年到期票據(jù)，利率8.875%；4億美元2019年到期票據(jù)，利率9%；以及5億美元2020年到期票據(jù)，利率10.25%。

根據(jù)去年11月由佳兆業(yè)創(chuàng)始人、董事會(huì)主席郭英成主導(dǎo)提出的重組方案，其中包括三種：第一種是債權(quán)人申索的現(xiàn)有高息票據(jù)100%轉(zhuǎn)換成有新本金額、新到期日及新息票時(shí)間表的新高息票據(jù)，債權(quán)人還將收取或然價(jià)值權(quán)。

屆時(shí)，佳兆業(yè)將發(fā)行A-E共5個(gè)系列新高息票據(jù)，其中在2019年底、2020年6月、2020年底、2021年6月、2021年底到期本金額分別相當(dāng)于所有已發(fā)行新高息票據(jù)10%、18%、22%、24%、26%的浮息。

佳兆業(yè)同時(shí)提出，將給予發(fā)行的新高息票據(jù)總額的7.0%“或然價(jià)值權(quán)”。具體而言，佳兆業(yè)普通股隱含市值分別超過(guò)100.75億港元、125.94億港元、157.42億港元、196.78億港元、205.42億港元時(shí)，這項(xiàng)權(quán)利分別可觸發(fā)20%。

第二種方案，債權(quán)人申索的可換股債券最多100%轉(zhuǎn)換成重組后2019年到期的可換股債券，若選擇金額超過(guò)可換債券最高金額，則接受削減機(jī)制所規(guī)限。該方案每半年支付一次，票息在5%-9%之間。

第三種方案，按比例認(rèn)購(gòu)重組后可換股債券及按比例轉(zhuǎn)換為新高息票據(jù)及或然價(jià)值權(quán)，將債權(quán)人所有申索轉(zhuǎn)換為各新高息票據(jù)、或然價(jià)值權(quán)及重組后可換股債券的按比例金額，其中任何不獲轉(zhuǎn)換為重組后可換股債券的申索，將予以轉(zhuǎn)換成新高息票據(jù)。

鎖盤重啟銷售

20天的時(shí)間并不充裕，但對(duì)佳兆業(yè)而言，依然有不錯(cuò)的消息，為其重組方案的推進(jìn)“吹暖風(fēng)”。

據(jù)悉，1月9日佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)加推已解鎖的建面83-140平方米3-4房，共220套，均價(jià)5萬(wàn)/平方米，已經(jīng)熱銷九成。而在鎖盤之前，佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)價(jià)格在2.5萬(wàn)/平方米左右。翻倍的房?jī)r(jià)也讓佳兆業(yè)在2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇階段有動(dòng)力去進(jìn)行新一輪的擴(kuò)張。2015年12月末，佳兆業(yè)深圳體量最大項(xiàng)目龍崗城市廣場(chǎng)解除司法解封，更是被視為重啟的標(biāo)志之一。

東方證券分析師竺勁指出，去庫(kù)存政策及2015年樓市的熱銷已給地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)積極變化。首先表現(xiàn)在房企現(xiàn)金流和盈利能力的恢復(fù)，這與開(kāi)發(fā)商融資成本降低也有很大關(guān)系。

境外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期樂(lè)觀，這無(wú)疑會(huì)給佳兆業(yè)的債務(wù)“談判”帶來(lái)更大的砝碼。

據(jù)悉，去年11月30日，凱易律師事務(wù)所在香港代表佳兆業(yè)債權(quán)人指導(dǎo)委員會(huì)的律師發(fā)布聲明稱，主要債權(quán)人重申支持佳兆業(yè)提出的重組方案。去年3月初，一部分佳兆業(yè)海外債券持有人組成特設(shè)委員會(huì)，聘請(qǐng)了律師事務(wù)所參與談判，凱易律師事務(wù)所就是其中之一。而目前凱易律師事務(wù)所代表的這部分債權(quán)人，其持有的佳兆業(yè)境外債券總額已經(jīng)超過(guò)50%。

“攔路虎”突襲

雖然記者從佳兆業(yè)方面了解到，重組方案已然得到大部分債權(quán)人的同意，但是值得注意的是，國(guó)際對(duì)沖基金Farallon依然是佳兆業(yè)重組之路上一頭重要的“攔路虎”。

據(jù)悉，在佳兆業(yè)重組方案公布不久，佳兆業(yè)董事會(huì)就收到了Farallon一封標(biāo)題為《初步不具約束力建議》的草擬合約細(xì)則及函件，試圖通過(guò)注資獲取佳兆業(yè)的控股權(quán)。

上述建議顯示，由這家位于美國(guó)加州的全球第十二大對(duì)沖基金領(lǐng)導(dǎo)的投資者銀團(tuán)擬向佳兆業(yè)注資1.5億美元，以換取相當(dāng)于其經(jīng)發(fā)行擴(kuò)大的股份75%的新股。隨后，佳兆業(yè)現(xiàn)有股東將按比例收取現(xiàn)金500萬(wàn)美元，以及行使期為12個(gè)月并可按每股0.07港元行使的認(rèn)股權(quán)證，假設(shè)認(rèn)股權(quán)證獲現(xiàn)有股東全數(shù)行使及佳兆業(yè)獲注資約5.1億美元，F(xiàn)arallon將持有佳兆業(yè)經(jīng)發(fā)行及股本注資擴(kuò)大的已發(fā)行股份的80%。

對(duì)于佳兆業(yè)創(chuàng)始人、董事會(huì)主席郭英成而言，F(xiàn)arallon的這份方案顯然有些“不懷好意”。公告顯示，按照Farallon提出的重組方案計(jì)算，佳兆業(yè)的總市值僅為3.87億港元，較公司停牌前80.1億港元的市值折讓約95%，這意味著Farallon尋求以極低的估值注資入股佳兆業(yè)，這一報(bào)價(jià)遠(yuǎn)低于融創(chuàng)此前提出的1.8港元/股的要約收購(gòu)價(jià)。

更重要的是，根據(jù)佳兆業(yè)目前的股權(quán)架構(gòu)，郭氏家族分別通過(guò)大正投資、大豐投資、大昌投資合共持有佳兆業(yè)49.25%的股權(quán)，生命人壽持有29.94%股權(quán)，公眾股東占比為20.81%。如果上述重組建議獲得落實(shí)，意味著Farallon將成為佳兆業(yè)的絕對(duì)控股股東，包括郭氏家族與生命人壽在內(nèi)的原股東權(quán)益將被大幅削減，并喪失控股權(quán)。

不過(guò)，對(duì)于海外債務(wù)，F(xiàn)arallon的重組建議顯得慷慨得多。公告顯示，佳兆業(yè)現(xiàn)有高息票據(jù)將交換為四批于2017年、2019年、2020年及2021年到期的票據(jù)，新優(yōu)先票據(jù)的條款與現(xiàn)有高息票據(jù)大致相若，可換股債券則交換為新2019年可換股債券，其條款與之前債券大致相若。

佳兆業(yè)在公告中明確表態(tài)，董事會(huì)認(rèn)為這項(xiàng)合約不符合讓全體股東價(jià)值最大化的目標(biāo)，且新優(yōu)先票據(jù)的到期日與公司預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流并不配合，因此公司將堅(jiān)持其此前推進(jìn)的債務(wù)重組方案。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。