“京滬房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的風(fēng)險(xiǎn)

看上去中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)正在迎來(lái)春天，18日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格與11月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有27個(gè)，上漲的城市有39個(gè)，持平的城市有4個(gè)。

數(shù)據(jù)還顯示，2015年，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積128495萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%），其中，住宅投資64595億元，增長(zhǎng)0.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.3%。

在中國(guó)政府去年采取一系列的放松管制以及刺激政策之后，停滯不前的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)，盡管三四線城市因供給過(guò)剩依然徘徊不前，但北京上海深圳為主的一線城市出現(xiàn)了暴漲。而且近日這種勢(shì)頭似乎在加速，一些新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)人滿(mǎn)為患。

為何北上深房?jī)r(jià)暴漲呢？是因?yàn)?ldquo;追漲效應(yīng)”。用中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)就可以解釋?zhuān)?011年至今，在北京5環(huán)內(nèi)買(mǎi)一套較好的新建住宅，每年平均下來(lái)需要花的錢(qián)分別是450萬(wàn)元、482萬(wàn)元、560萬(wàn)元、600萬(wàn)元以及800萬(wàn)元。中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)，2016年以后需要花985萬(wàn)元。平均成交單價(jià)則由2010年的每平方米3萬(wàn)元到現(xiàn)在的每平方米近5.4萬(wàn)元。即使最偏僻的房山區(qū)，“6萬(wàn)元+”的時(shí)代也即將到來(lái)。人們害怕，很快房?jī)r(jià)可能超過(guò)每平米10萬(wàn)元，這暴漲效應(yīng)“逼迫”人們購(gòu)買(mǎi)。

以北京為例，價(jià)格如此之高為何還有大量人有能力購(gòu)買(mǎi)呢？在依然執(zhí)行限購(gòu)政策的前提下，北京市場(chǎng)的活躍主要由房屋置換驅(qū)動(dòng)，即新入場(chǎng)的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手小戶(hù)型，而原業(yè)主則會(huì)置換更大戶(hù)型的住房。這意味著新入場(chǎng)的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力普遍較低，但置換業(yè)主則擁有了很高的購(gòu)買(mǎi)力。

推動(dòng)市場(chǎng)交易活躍的因素很多，比如北京新的就近入學(xué)政策鼓勵(lì)了很多家長(zhǎng)置換住房為子女上學(xué)做好準(zhǔn)備，而且很多已經(jīng)生育或者打算生育二胎的家庭也需要更大的房間。但是，最大的推動(dòng)力是連續(xù)降息帶來(lái)的刺激，去年連續(xù)降息以及更為優(yōu)惠的公積金政策推動(dòng)人們購(gòu)房熱情，因?yàn)榘唇页杀敬蠓档汀?/p>

與三四線城市供應(yīng)過(guò)剩不同，一二線城市需求依舊很強(qiáng)，但價(jià)格過(guò)高。至今仍然沒(méi)有買(mǎi)房的人群大都是低收入者，因此，在供需之間存在購(gòu)買(mǎi)力鴻溝。但是，如果出現(xiàn)追漲效應(yīng)再加上貨幣政策進(jìn)一步寬松，那么，就有可能激發(fā)市場(chǎng)透支性的購(gòu)房行為，即用借款湊足首付款或者靠家庭募集籌款。但是考慮到目前北上深這樣的一線城市工資上漲的幅度非常有限，房屋價(jià)格如此快速的上漲，最終會(huì)失去支撐。

但是，在股市動(dòng)蕩、理財(cái)風(fēng)險(xiǎn)加大的背景下，市場(chǎng)認(rèn)為為了保增長(zhǎng)，貨幣政策將會(huì)繼續(xù)寬松，這造成了住房?jī)r(jià)格上漲的強(qiáng)烈預(yù)期，而這種預(yù)期也在加速京滬深房?jī)r(jià)的上漲，從而讓人確信“京滬永遠(yuǎn)漲”。但以目前的價(jià)格與當(dāng)?shù)厝司杖胂啾龋績(jī)r(jià)早已泡沫化了。

中國(guó)的挑戰(zhàn)在于，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)投資減少，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及地方政府財(cái)政收入都會(huì)受到影響。而且更為糟糕的是，市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拼命維持價(jià)格，很少有開(kāi)發(fā)商公開(kāi)降價(jià)去庫(kù)存，最多通過(guò)變相降價(jià)措施促銷(xiāo)。因此，政府與業(yè)界維持房?jī)r(jià)的目標(biāo)是顯而易見(jiàn)的。

在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐步放緩的背景下，一些城市房?jī)r(jià)卻越漲越高，這顯然很難用理性解釋。以北京為例，考慮到去年五環(huán)內(nèi)住宅土地樓面價(jià)全部超過(guò)了“5萬(wàn)元+”，預(yù)計(jì)售價(jià)將超過(guò)“8萬(wàn)元+”，北京每平米10萬(wàn)元即將成真。價(jià)格每暴漲一次，就會(huì)把新入場(chǎng)的門(mén)檻提高一截，如果最終將大部分剛性需求擋在門(mén)外，就無(wú)法通過(guò)置換效應(yīng)向上傳遞，因此，這種類(lèi)似于“杠桿”的現(xiàn)象比市場(chǎng)想象的更加脆弱。

在貨幣投放有增無(wú)減以及人民幣匯率貶值預(yù)期加強(qiáng)的背景下，除了購(gòu)買(mǎi)房子給人以安全感，似乎找不到其他的出路。而在房子作為主要家庭資產(chǎn)的中國(guó)，房?jī)r(jià)暴漲拉大了貧富差距，由貨幣政策驅(qū)動(dòng)而非收入支撐的一線城市房?jī)r(jià)加速上漲，無(wú)論如何都不是一個(gè)好兆頭。但是，政府、開(kāi)發(fā)商、中介以及那些房屋擁有者都為此感到高興并且歡呼，事實(shí)上，一種關(guān)于京滬深房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的集體預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)，我們不知道逆勢(shì)而漲的信心從何而來(lái)，但這擋不住眼前的狂歡。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。