69億抱回上海地王 華僑城牽手華潤(rùn)獨(dú)占蘇河灣核心區(qū)

2016年剛剛開(kāi)始，上海土地市場(chǎng)依舊是高價(jià)當(dāng)?shù)馈?月20日，華潤(rùn)華僑城聯(lián)合體以69.32億元獲取蘇河灣中央公園地。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體獲悉，該地塊位于蘇河灣地區(qū)，東至山西北路，南至北蘇州路及規(guī)劃三泰路，西至浙江北路及福建北路，北至天潼路及33-01地塊，出讓面積為2.49萬(wàn)平方米，33-02街坊地塊容積率5.5，46-02街坊地塊容積率10，起始總價(jià)69.28億元，起拍樓板價(jià)約3.80萬(wàn)元/平，為商住辦用地。

據(jù)媒體報(bào)道，該地塊將會(huì)被打造成32萬(wàn)平的超大城市綜合體，建設(shè)以國(guó)際商務(wù)為主，兼顧文化、休閑、居住功能的中央活力區(qū)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目將建有200米高的標(biāo)志性辦公建筑、至少163套住宅以及統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的各類商業(yè)等。

地塊引來(lái)金地、龍湖、華潤(rùn)華僑城聯(lián)合體3家房企參與競(jìng)拍，不過(guò)其出讓條件頗為苛刻，就拿33-02街坊地塊來(lái)說(shuō)，地塊要求綜合用地比例為辦公不大于50%，商業(yè)不小于20%，住宅不大于30%；建筑高度不超過(guò)100米；地塊內(nèi)需配置不小于1500平方米的地塊內(nèi)部綠化，且地塊北側(cè)需設(shè)置不小于10米的公共通道；住宅套數(shù)下限為163套。

因此，金地、龍湖很快放棄了競(jìng)爭(zhēng)，該地塊便由華潤(rùn)華僑城聯(lián)合體以69.32億元競(jìng)得。

盡管成交價(jià)接近底價(jià)，但69億的地價(jià)顯然是一個(gè)高起點(diǎn)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊或?qū)⑹谴汗?jié)前總價(jià)最高的地塊，此外，這也預(yù)示著上海2015年的土地市場(chǎng)熱度將在2016年延續(xù)。

而值得注意的是，華僑城與華潤(rùn)已不是第一次聯(lián)合拿地。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體此前報(bào)道顯示，2015年11月2日，華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體經(jīng)過(guò)80輪激烈交鋒后，曾以總價(jià)83.4億元，并配建5.7萬(wàn)平方米公租房奪得北京豐臺(tái)地塊，溢價(jià)率50%，折合樓面價(jià)5.6萬(wàn)/平方米。

不過(guò)，在拿地不久好很快有媒體報(bào)道稱，由于土地成本超出華潤(rùn)、招商的預(yù)期，這兩家房企最終決定退出，該地塊由華僑城獨(dú)自“承包”。

但土地成本高顯然不是華潤(rùn)選擇退出的唯一理由。2015年，華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體就分別在3月和6月，以總價(jià)70.52億元和87.95億元拿下閘北大寧兩宗地塊，兩度刷新上海年度總價(jià)地王紀(jì)錄。

上海資深業(yè)內(nèi)人士張宏偉隨后表示，上海“寸土寸金”、“人多地少”的特征決定了上海樓市基本面中長(zhǎng)期看好，而對(duì)于已經(jīng)布局及希望進(jìn)入上海的房企來(lái)講，拿地面積的多少直接決定在上海未來(lái)市場(chǎng)的獲益情況。因此，對(duì)于眾多房企來(lái)講，誰(shuí)都不愿意放棄上海這塊市場(chǎng)蛋糕。

事實(shí)上，在蘇河灣片區(qū)，華僑城來(lái)說(shuō)早已布局。張宏偉亦指出，競(jìng)得該地塊后，華僑城就可以形成片區(qū)開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，最終實(shí)現(xiàn)片區(qū)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的最大邊際效應(yīng)價(jià)值。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢，2010年2月11日，華僑城經(jīng)過(guò)百輪競(jìng)價(jià)以70.2億元奪得蘇河灣1街坊地塊，溢價(jià)率49%，樓面價(jià)高達(dá)5.28萬(wàn)元/平方米，一舉創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)的全國(guó)單價(jià)地王。

當(dāng)年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價(jià)約1.45萬(wàn)元/平方米。拿下的這兩宗地塊，讓蘇河灣項(xiàng)目成為華僑城成立以來(lái)投資最大的單體項(xiàng)目。

然而，自2012年9月14日開(kāi)盤后，頭頂?shù)赝豕猸h(huán)的蘇河灣盡管選擇5字頭低開(kāi)，也未能交出一份好的成績(jī)單，2013年和2014年，其分別錄得合約銷售僅18億元和14億元。

2015年，隨著寬松性政策的出臺(tái)，蘇河灣項(xiàng)目銷售情況才出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。華僑城亞洲2015年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年蘇河灣實(shí)現(xiàn)銷售13.05億元，比去年大幅增加434.8%，前三季成交已達(dá)31套。另有數(shù)據(jù)顯示，2015年全年華僑城蘇河灣成交金額達(dá)35億。

有華僑城內(nèi)部人士曾向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，蘇河灣2015年去化較快，一方面是受益整體市場(chǎng)的回暖，另一方面也是華僑城產(chǎn)品和品牌逐步滲入的結(jié)果。而這顯然也令華僑城也有了再次拿下蘇河灣地塊的底氣。

還值得一提的是，加上此次拿下的蘇河灣地塊，蘇河灣核心區(qū)沿蘇州河所有公開(kāi)出讓地塊已悉數(shù)被華僑城囊括。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。