平安好房欲發(fā)力小產(chǎn)權(quán)存量市場(chǎng) 借勢(shì)首付貸

1月26日，平安好房發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)金融消費(fèi)指數(shù)》，顯示2015年中國(guó)房地產(chǎn)金融消費(fèi)指數(shù)為1600.56，按揭指數(shù)為1863.0，首付貸指數(shù)為177.8。可見，首付貸金融滲透率較低。

而中國(guó)平安2014年創(chuàng)辦平安好房的初衷，就是打造房地產(chǎn)電商平臺(tái)，并通過(guò)金融業(yè)務(wù)切入新房、二手房銷售和租房業(yè)務(wù)，提高房地產(chǎn)金融滲透率。

實(shí)際上，從此前舉辦的第三屆平安地產(chǎn)金融創(chuàng)新論壇可見，包括房地產(chǎn)開發(fā)貸、消費(fèi)貸、首付貸等，均占平安金融信貸較高比例，這折射出馬明哲有意布局房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。

1月15日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《推進(jìn)普惠金融發(fā)展規(guī)劃（2016-2020年）》指出2020年之前中國(guó)發(fā)展普惠金融的目標(biāo)：建立與全面建成小康社會(huì)相適應(yīng)的普惠金融服務(wù)和保障體系，提高金融服務(wù)的覆蓋性、可得性與滿意度。

普惠金融與陸金所，為平安房地產(chǎn)金融提供源源不斷的低成本資金。平安好房董事長(zhǎng)莊諾透露，平安好房2015年的銷售額達(dá)到1513億元，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品首付貸的規(guī)模達(dá)到180億元。用首付貸等金融產(chǎn)品拉動(dòng)房產(chǎn)銷售的手段初見成效。并且，過(guò)去一年平安好房貸出的本金與利息均為零逾期。

平安好房預(yù)估，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的規(guī)模在20萬(wàn)億元左右，占整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)規(guī)模大約1/10。而進(jìn)入2016年，去庫(kù)存成為樓市主旋律，政府也提出讓農(nóng)民進(jìn)城買房，如何買與如何辦按揭成為亟需解決的問(wèn)題。莊諾透露，平安好房將在春節(jié)后公布幫助農(nóng)民工買房的金融解決方案。

布局全產(chǎn)業(yè)鏈

來(lái)自克而瑞研究中心的一份報(bào)告顯示，平安涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的板塊主要有平安人壽、平安銀行、平安不動(dòng)產(chǎn)、平安信托以及互聯(lián)網(wǎng)金融，從從事的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)來(lái)講，主要有三個(gè)方向：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)金融服務(wù)。其中平安不動(dòng)產(chǎn)主要涉足房地產(chǎn)開發(fā)；平安人壽及平安信托涉足房產(chǎn)投資；平安銀行和平安好房則主攻房地產(chǎn)金融服務(wù)。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉分析指出，險(xiǎn)資與銀行存款不能進(jìn)入首付貸領(lǐng)域，加上普惠金融和陸金所的資金可行性，為平安提供了做大房地產(chǎn)金融版圖的機(jī)會(huì)。從資金角度來(lái)看，平安好房的資金成本相對(duì)較低。

張宏偉又指出，平安自身的金融背景也要尋求資金出路，現(xiàn)在來(lái)通過(guò)拓展優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目是金融板塊必須要做的資產(chǎn)配置與保障資金升值的出路之一。例如平安投資養(yǎng)老地產(chǎn)，本身可以做到保險(xiǎn)業(yè)務(wù)與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合，平安也借此把客戶導(dǎo)入自己的核心業(yè)務(wù)里面。

馬明哲善于整合內(nèi)外部資源。據(jù)平安好房新房中心總經(jīng)理朱永峰介紹，平安好房將會(huì)與平安其他公司產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，第一步是整合100萬(wàn)名平安壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)員和3.5萬(wàn)個(gè)電話銷售坐席，為開發(fā)商提供銷售支持。此外，平安還將從8000萬(wàn)的壽險(xiǎn)客戶和高凈值客戶人群中挖掘客戶，為開發(fā)商做大數(shù)據(jù)的營(yíng)銷。

2015年，大多數(shù)的房地產(chǎn)電商平臺(tái)都布局了首付貸等金融產(chǎn)品，搜房推出了天下貸平臺(tái)，易居、安居客、好屋、房多多等也都有基于P2P平臺(tái)的貸款平臺(tái)，平安好房首席互聯(lián)網(wǎng)金融官韓曉認(rèn)為，這是房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的拓荒階段，企業(yè)眾多，但是沒有領(lǐng)頭羊，也沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。但平安房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多樣且規(guī)模占優(yōu)勢(shì)，暫處上風(fēng)。據(jù)莊諾介紹，平安好房并非單純補(bǔ)貼，而是用開發(fā)商給的提成來(lái)給客戶做利息優(yōu)惠。

搶灘小產(chǎn)權(quán)存量市場(chǎng)

或許，真正令馬明哲動(dòng)心的，還是龐大的存量市場(chǎng)。在1月26日同時(shí)發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)金融白皮書》指出，目前全國(guó)有64億平方米的庫(kù)存，需要5年左右去化。政府開始鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房。與此同時(shí)，2015年房地產(chǎn)投資持續(xù)低迷，在土地成交量下降了23.9%；整個(gè)行業(yè)集中度上升，2015年成交規(guī)模進(jìn)入百億的有104家企業(yè)，他們交易規(guī)模3.5萬(wàn)億元，占到市場(chǎng)40%。

實(shí)際上，幾年前有關(guān)“農(nóng)民的宅基地，農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房”能否在銀行做抵押并在市場(chǎng)上流通起來(lái)的問(wèn)題已經(jīng)備受熱議，也是今年全國(guó)兩會(huì)的熱點(diǎn)提案之一。由于宅基地不能流轉(zhuǎn)，也沒有退出的激勵(lì)機(jī)制，所以宅基地長(zhǎng)期處于增量不斷增加，存量利用率不斷降低的狀態(tài)。“這里頭缺少一個(gè)金融解決方案。”莊諾指出，這是平安好房要做，也有這個(gè)基礎(chǔ)做好的事情。

莊諾指出，由于沒有固定的收入，農(nóng)民工進(jìn)城買房，辦按揭就是首要面對(duì)的問(wèn)題。首先，農(nóng)民工在銀行沒有征信記錄，其次，去哪里辦理按揭與抵押物才是最大的問(wèn)題。

兩年前，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房有66億平方米，一旦可以作為抵押物按揭貸款，將激活一個(gè)龐大的存量市場(chǎng)。

莊諾坦言，這份幫助農(nóng)民工買房的金融解決方案涉及的內(nèi)容包括：農(nóng)民工買房首付能不能減半、要降低門檻稅費(fèi)也要降低，把稅費(fèi)全免等。

或許是出于對(duì)金融信貸方面的信心，平安好房2016年互聯(lián)網(wǎng)金融的目標(biāo)大幅上調(diào)：規(guī)模達(dá)到1000億元，帶動(dòng)的房產(chǎn)銷售額將超過(guò)4000億元。

但多家機(jī)構(gòu)的調(diào)研指出，盡管城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾，但在城市資源分配不均的情況下，人口向一線城市和核心二線城市流動(dòng)的趨勢(shì)，恐難以在短期內(nèi)改變。且由于人口紅利逐漸消失，三四線城市的去化壓力并不會(huì)在短期內(nèi)解除。同樣道理，農(nóng)民工進(jìn)城買房，在相關(guān)金融政策沒有落地之前，要形成規(guī)模化的市場(chǎng)，也是一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。