香港樓市日益倚重內資 內地開發(fā)商競投過半地皮

去年內地開發(fā)商競投過半香港地皮，仲量聯(lián)行：香港樓市日益倚重內資。

物業(yè)顧問仲量聯(lián)行日前發(fā)布報告指，內地資金對香港寫字樓、住宅、零售和工業(yè)等四個主要物業(yè)市場影響力持續(xù)上升。其中，內地資金在香港住宅市場所擔任的主要角色已經從買家轉變?yōu)榘l(fā)展商，而隨著內地與香港資本市場更緊密的聯(lián)系，以金融機構為主的內地公司更構成了中環(huán)寫字樓租金增長的主要動力。

數據顯示，香港政府2015年推出招標的住宅地皮中，在超過一半的項目競投中有內地開發(fā)商的競投，并收獲了其中約25%的地皮，打破香港房企長期占主導的局面。

內地開發(fā)商拿地金額首超港商

內地開發(fā)商較為偏愛大型地皮的投標，而較少參與單棟式樓盤開發(fā)，而且往往出手豪爽。2015年大額地皮成交中，內地開發(fā)商參與了其中三成的成交，涉及金額達總成交額55%，首次超出本地發(fā)展商。

該行報告顯示，在2013至2015年間，內地開發(fā)商競投地皮的出價在100次中有73次超過市場預期，較香港本地開發(fā)商的59次更多。

“在2016至2019年的私人住宅新供應中，將最多有8%是由內地開發(fā)商興建的，超過半數樓盤位置位于新界地區(qū)，約三成位于九龍。”仲量聯(lián)行研究部主管馬安平表示。他認為更加公開和公平的香港土地出售流程是吸引內資房企的另一原因，不過內地開發(fā)商在港的業(yè)務會否擴展至有力影響市場發(fā)展方向，仍有待觀察。

不過，未來數年香港政府計劃大幅增加房屋和土地供應，以抑制房價，相信會對高價拿地的內地開發(fā)商造成一定壓力。照計劃，除了未來五年內計劃推出9.71萬個公營房屋單位之外，未來三四年一手住宅市場的供應量約為8.7萬個單位，這是自2004年9月起政府按季度公布供應數字以來的新高。

中環(huán)新簽租賃36%來自內企

香港作為“超級聯(lián)系人”在內地資本走向世界的過程中扮演了重要的角色。仲量聯(lián)行報告認為，尤其是歐債危機之后，“大方”的中資機構成為了香港核心區(qū)域辦公室租金增長主要的推動力。

2015年，內地企業(yè)在香港寫字樓租賃市場中表現(xiàn)得最為活躍，占據了中環(huán)全年新簽訂租約租用面積的36%。這個比重在過去5年中翻了一倍。目前，中環(huán)甲級寫字樓出租面積的21%為中資機構租用，比2009年翻了一倍。

業(yè)內人士表示，內地機構對辦公室的選擇呈現(xiàn)兩個鮮明特征，大部分往往一開始只會選擇在中環(huán)黃金地段租用面積較小的辦公室，并愿意支付較高的溢價。另一面，如有需求也會不惜斥巨資買下整棟大廈。

去年11月，香港媒體以“中資天價掃港廈”為題報道了兩宗刷新香港商廈成交紀錄的大型A級寫字樓交易。其中，恒大以125億港元從華人置業(yè)手中購入灣仔的美國萬通大廈，總價和樓面單價均創(chuàng)香港商業(yè)成交紀錄。而中國人壽則以58.5億港元從會德豐地產買下位于紅磡的OneHarbourGate西座商廈連西座商鋪，成交價成為香港商廈次高。

馬安平認為，中國經濟減速及金融市場波動加劇，令市場關注來自內地的寫字樓需求能否維持。但相信更多來自中央的利好政策推出，會帶動更多內地企業(yè)及外資企業(yè)在港開展業(yè)務。該行測算認為，在2021年前中環(huán)甲級寫字樓市場將有最多28%或700萬平方英尺的樓面由內地企業(yè)租用。

此外，物流市場倉儲需求方面，雖然經濟放緩導致對貨倉新需求的減少，仲量聯(lián)行顧問服務董事鐘楚如對記者表示，她認為隨著珠三角一帶工業(yè)向高附加值轉型，香港物流業(yè)和貨倉有在服務和保安方面的優(yōu)勢，能為一些高端產業(yè)，例如高科技、生物科技等高價值但體積小的產品提供良好的服務。她認為包括珠港澳大橋、香港國際機場第三跑道在內的新基建設施未來落成后都將促進區(qū)域融合，進而帶動貨倉需求。

“根據香港國際機場2030規(guī)劃大綱預計，由機場處理的貨物每年將平均增加4.2%，增長主要是受貨品進出內地所帶動。本行估計，這將為貨倉帶來每年300，000平方英尺的額外需求。‘一帶一路’的發(fā)展方向也將鞏固香港作為主要物流及貿易樞紐的地位，貨倉需求將會增加。”馬安平表示。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。