2015全國(guó)土地收入縮20% 土地融資功能或弱化

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款7622億元，同比下降23.9%。若按照財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，包括工業(yè)土地等在內(nèi)，2015年前11個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降29.2%。

“我們整理一畝土地的成本是200萬，實(shí)在不愿意以220萬一畝的價(jià)格賤賣出去。”1月28日，中部某省第二大城市土儲(chǔ)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

房地產(chǎn)庫(kù)存不斷攀升，部分城市房地產(chǎn)供大于求嚴(yán)重，土地難以賣出好價(jià)錢的現(xiàn)象很普遍。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款7622億元，同比下降23.9%。若按照財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，包括工業(yè)土地等在內(nèi)，2015年前11個(gè)月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入同比下降29.2%。

土地出讓收入的大縮水，影響地方政府當(dāng)期可用財(cái)力，拖累經(jīng)濟(jì)建設(shè)可用資金。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，城市土地儲(chǔ)備中心或相關(guān)城投公司，以土地做抵押，去銀行貸款融資等行為并不少見，土地價(jià)值的縮水也使得政府可借貸資金減少。

土地收入向大城市集中

2015年，各省土地出讓收入縮水情況普遍。如，廣東2015年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入完成2936.87億元，同比下降14.7%、減收505.98億元。

重慶2015年前11個(gè)月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入完成1403.6億元，下降10.1%。

但廣東、重慶土地出讓收入形勢(shì)已經(jīng)好過全國(guó)。2015年前11個(gè)月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入2.6萬億元，同比減少1萬億元，下降29.2%。

土地收入大縮水，在中西部省份很普遍。如南昌。南昌2015年預(yù)算執(zhí)行報(bào)告顯示，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入及計(jì)提的專項(xiàng)資金完成185.4億元，同比下降了36.2%，2014年這項(xiàng)收入為290億元。

長(zhǎng)沙、南昌等中西部省會(huì)城市2015年土地出讓收入也大幅縮水超30%。鄭州、成都等城市，雖然整體土地收入未有減少，但樓面價(jià)均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地均價(jià)難以上漲。

成都某市民以親身經(jīng)歷告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，2013年在城區(qū)為小孩就近上學(xué)買的100萬的房子，到2015年二級(jí)市場(chǎng)掛牌價(jià)為90萬，兩年時(shí)間價(jià)格大概下跌了10%。

同時(shí)，土地市場(chǎng)分化也很明顯，部分一二線城市土地市場(chǎng)依然火爆。如北京、上海2015年土地供應(yīng)大幅減少，但土地出讓收入分別同比增長(zhǎng)6%、略微下降4.8%，樓面價(jià)則分別上漲16%和57%。

北京2015年土地規(guī)劃建筑面積同比下降9%，但土地收入創(chuàng)紀(jì)錄地超過2000億元。

廣州市2015年土地收入達(dá)到955億元，占到廣東省土地收入的32%。廣州土地收入同比上漲13.8%，拉升了廣東整體土地收入增速。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，20大房企2015年在土地市場(chǎng)投入3517億元，其中50%投入到一線城市。這個(gè)比例從2011年的26%，近幾年逐步提升，2012、2013、2014年的占比分別為27.5%、32.6%、39.9%。

土地融資功能或逐步弱化

一二線城市集聚資金的能力不斷推高，在全國(guó)土地收入整體負(fù)增長(zhǎng)的背景下，意味著大量三四線城市仍是“一片黑”。

土地收入對(duì)地方政府而言非常重要。有財(cái)政學(xué)者對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，像中西部省份一般公共預(yù)算收入更多是“吃飯財(cái)政”，用于政府基本運(yùn)轉(zhuǎn)開支。經(jīng)濟(jì)建設(shè)、資本項(xiàng)目開支，多來自于土地出讓收入。近幾年隨著補(bǔ)償拆遷成本增加，但仍估摸有一半的土地收入能用于項(xiàng)目建設(shè)。

據(jù)湖南國(guó)土廳數(shù)據(jù)，湖南“十二五”期間土地出讓總價(jià)款4532.54億元，年均土地出讓收入906.5億元，為同期地方財(cái)政收入的48.9%左右，為地方城市發(fā)展、園區(qū)建設(shè)提供了有力的財(cái)力支撐。

2015年以來，地方債納入規(guī)范管理，預(yù)算法規(guī)定地方政府舉債只能通過發(fā)行債券的方式，其他單位不得替政府舉債。

曾經(jīng)在地方舉債中至關(guān)重要的土地市場(chǎng)，還會(huì)對(duì)地方加杠桿資金帶來什么影響呢？西部某省財(cái)政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，加上各地紀(jì)律要求等因素交集，土地杠桿融資的作用不那么明顯了。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，不少地方土地儲(chǔ)備中心和城投平臺(tái)公司共用一塊招牌，土地整理之后，資產(chǎn)劃撥給城投公司，由城投公司通過銀行貸款、信托等形式融資的方式仍然存在。

上述西部財(cái)政廳相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，他們的做法也類似。穩(wěn)增長(zhǎng)壓力之下，政府債券額度有限，平臺(tái)公司仍在一定程度上替政府舉債融資。

上述財(cái)政學(xué)者表示，土地融資功能應(yīng)該逐步會(huì)弱化，但各級(jí)政府其實(shí)仍在默許這種行為。土地收入的縮水，也使得地方以土地抵押杠桿舉債的規(guī)模減少。有些地方同一塊土地多次抵押，這些債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也在加大。

至于2016年土地市場(chǎng)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，可能跟2015年差不多，資源仍然會(huì)往一二線城市集聚，全國(guó)整體情況可能比2015年稍好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。