多家房企銷售額沖刺千億 弱化三四線布局

去年第四季度東莞的二手房市場成交異?；钴S，直逼一手房的熱度，甚至出現二手房業(yè)主反價的現象。南方日報記者孫俊杰攝

去年第四季度以來，東莞的房地產市場量價齊飛，一手房的成交面積與成交金額分別破千萬平方米、千億元，房價也是“嗖嗖”地往上漲。與此同時，東莞的二手房市場成交也異?；钴S，直逼一手房的熱度，甚至出現二手房業(yè)主反價（指提價）的現象。

對此，業(yè)內觀察人士表示，目前，深圳客是觸發(fā)此次東莞二手樓市上漲的主力，對于剛需購房者而言，要保持理性的態(tài)度，要按需置業(yè)。南方日報記者葉永茵郝金朋

A.二手房業(yè)主反價惜售

歷經業(yè)主幾次反價，在深圳南山區(qū)工作的李先生還是在南城中信蘭溪谷買了房，其中談價的過程非?？部?。“我都不敢還價了，二手房業(yè)主‘一回一個價’。”李先生告訴記者，“一開始業(yè)主掛牌價是240萬元，打電話約業(yè)主時候漲到250萬元。在早上看房面談時候，房價就變成了255萬元，那時候，我還猶豫了一下。可是等到下午的時候，經紀人給我打電話說‘業(yè)主沒有260萬元不賣’。”

對于李先生遭受業(yè)主屢次反價的現象，并非是個案，在這段時間普遍存在，尤其是出現在南城西平、東城星河城、鳳崗、塘廈等區(qū)域。28日，記者走訪東莞城區(qū)多個中介門店，多位中介機構的經紀人反映，近期，業(yè)主反價的現象很頻繁。

記者在走訪南城西平區(qū)域中介機構的時候，一位姓王的合富置業(yè)的經紀人告訴記者：“業(yè)主頻繁反價，一些本地的剛需客戶多是持觀望態(tài)勢了，不敢輕易下手了。若是房子能成交下來的，購房者往往是深圳客了。”

王經紀人透露說：“我們通過分析來訪和成交的客戶，深圳客是占主流的，其次是廣州客、佛山客，最后才是東莞的購房者。”

由于深圳客在莞購房的火熱，東莞的部分業(yè)主更是擔心倉促賣房會“賣便宜”了，再加上傳統(tǒng)的春節(jié)臨近，很多業(yè)主倒不如就“捂盤不賣”了。因此，東莞二手市場看似成交很活躍，實際上是沒有多少貨量了。

為了增加貨源，中介門店的經紀人只能每天加班“call客”，增加可出售的項目。白領陳女士在近期正是接到不少這些中介電話“騷擾”。“我在西平景湖春曉有一套三房，最近中介經紀人老是打電話問我房子是否要出售，我將價格從11000/平方米提至15000/平方米了，卻還是有人愿意接手。這個市場真是有點‘瘋’了，不過現在市場不穩(wěn)定，我還是想觀望一下，現在先不打算賣了。”

B.二手房價直逼一手房價

關于二手房的議價空間越發(fā)減少，為何深圳客愿意接受高溢價的東莞房子？原來，深圳的房價上漲幅度更是驚人。深圳市規(guī)劃國土委數據顯示，上周（1.18—1.24），深圳一手住宅成交均價高達5.44萬元/平方米，二手房成交套數為4165套，達到了2014年以來的歷史新高，成交均價高達4.6萬元/平方米。

相比之下，東莞的住宅均價僅僅是深圳房價的五分之一，相對低洼的房價難免容易受到深圳客的青睞。在深圳客的帶動下，除了有風向標之稱的東莞一手房量價齊升，二手房市場也是緊追其后，直逼一手房市場。

據合富置業(yè)監(jiān)測東莞房地產公眾信息網數據顯示，2015年東莞整體的二手住宅均價為8528元/平方米，根據最新的數據顯示，二手房均價已至9050元/平方米，首次邁進“九字頭”，其中長安鎮(zhèn)、松山湖的二手房均價分別已至11833元/平方米、11579元/平方米，已經邁進了“萬元”大關，直逼一手住宅平均1.1萬元/平方米的價格了。

記者在走訪中發(fā)現，部分區(qū)域二手樓盤的價格遠超一手項目。譬如，西平的光大時代城的銷售價格在15000元/平方米—18000元/平方米，而同區(qū)域的商道8號因貨量不多，其住宅價格在10000元/平方米左右。

對此，合富置業(yè)東莞公司總經理肖偉嘉說道，去年以來，東莞的房地產政策開始放松，直接降低了購房者的置業(yè)成本，這受到很多一線城市購房者的青睞。“尤其今年東莞的軌道交通正式開通，加上路網的完善，房價上漲的概率較高。”

一位房地產業(yè)內人士介紹，縱觀整個城區(qū)，東莞的一手項目已經算是稀缺資源了，這樣的話，購房者只好選擇二手物業(yè)，二手房將成為“香餑餑”。“因為選擇性變小了，優(yōu)質的二手房價格會高于一手房價格，出現價格倒掛的現象。”

C.深圳客退潮或難以支撐高房價

據合富置業(yè)監(jiān)測東莞房地產公眾信息網數據顯示，2015年，東莞二手房網簽量共46317套，較2014年增加接近四成。若按平均單月計算，2015年月均二手網簽量達3860套，較2014年月均成交多1000余套，創(chuàng)下近五年來的新高。

其中，東城、南城、虎門的交投量均有所上升，升幅超過三成。值得一提的是，在深圳客的帶動下，臨深片區(qū)最為受益，鳳崗鎮(zhèn)、長安鎮(zhèn)的成交升幅最為突出，同比增幅更是超過100%。

在深圳客的帶動下，東莞二手房市場創(chuàng)造了一串串華麗的數字，這讓整個市場感到“興奮”。對于這種現象，資深房產觀察人士金信聯(lián)行總經理羅鳳感到更多的是“隱憂”，她分析，在寬松的房地產政策和房貸松綁的情況下，個別一線城市的房價是“嗖嗖”漲上去了，譬如深圳。

“然而，現在整體經濟在下行，高房價是存在泡沫的，可支撐力有限。而東莞房地產市場的活躍是受益于深圳、廣州兩個巨無霸的外溢效應，若兩大巨頭出現問題，東莞的樓市也是‘岌岌可危’的。”羅鳳說道。

目前，業(yè)內也發(fā)出聲音，深圳客退潮后，該由誰來接盤？對此，羅鳳說道：“深圳客不會是東莞樓市的主流群體，若是深圳客退潮，很難有接高價盤的購房客了。我建議若是持有已經升值的物業(yè)的投資客，可考慮賣房子變現，皆因東莞部分地區(qū)的房價已出現泡沫的現象。”

一位不愿具名的房產業(yè)內人士更是直言，若是東莞的基礎設施配套跟不上，無法滿足深圳客的需求，部分項目交樓就算也是無人入住，這反而導致部分地區(qū)會成為“空城”，或將在未來出現深圳客大量拋售房子的現象。

■樓市動向

寒潮來襲推貨熱情不減

臨深樓市發(fā)力均價再創(chuàng)新高

節(jié)前樓市推貨熱情不減，上周（2016.1.18—1.24）東莞新房供應市場再度放量。

從區(qū)域來看，臨深片區(qū)依然是主戰(zhàn)場，其中東江花園新一期產品入市，推出534套的72—102㎡洋房、班芙春天加推192套92—120㎡產品和26套216—253㎡別墅，另大運城邦、金地湖山大境和蜜糖也皆有別墅推出，而濱海片區(qū)虎門多個項目持續(xù)加推，表現在南部灣萬科城新增563套93—119㎡洋房、金地·琥悅供應128套97—138㎡新品。

從項目來看，上周望牛墩天誠時代的332套96—157㎡產品、石龍騰龍領寓140套48—81㎡住宅公寓等產品紛紛趕在春節(jié)前入市，搶占市場先機。

從預售證來看，預計近期上市或加推的項目有金地城南藝境、錦繡山河、卓越蔚藍山、新項目觀嶺高爾夫豪庭、富盈都市華府、東莞塘廈駿豪商務中心商務樓、蓮湖山莊、虎門萬達廣場、南美世貿中心和碧水天源怡景灣等項目。

上周表現突出的臨深片區(qū)可謂當仁不讓，1月24日，莞深迎來史上最冷寒潮，雨雪卻阻擋不了深圳客戶搶房的瘋狂，部分項目雪天開盤且成交火熱，如卓越蔚藍山和觀嶺高爾夫半山再次開盤售罄。

另外上周住宅簽約方面，金額排名前三位區(qū)域均被臨深鎮(zhèn)區(qū)包攬。

對比前段時間臨深片區(qū)的瘋狂現象，降雨天氣加上春節(jié)將至，東莞樓市成交也正步入降溫行情。上周東莞住宅成交1984套，面積約26.53萬㎡，環(huán)比下滑26%，同比上漲40%；非住宅成交633套，面積約2.99萬㎡，環(huán)比下滑36%，基本和去年同期持平。

均價11900元/㎡再創(chuàng)新高

個別項目現深圳客退籌退房跡象

上周，東莞樓市成交價格依然高企，住宅均價11900元/㎡，環(huán)比上漲8%，同比上漲45%，再創(chuàng)周成交價格新高。

東莞中原地產市場策略部總監(jiān)車德銳表示，近段時間東莞住宅價格居高不下，一方面是臨深片區(qū)集中推貨，鳳崗（17730元/㎡）、黃江（14840元/㎡）皆位居榜首，且在經歷去年高位成交后，熱門區(qū)域的樓市價格也上升一個檔次，上周區(qū)域均價過萬的區(qū)域已經超過1/3。另一方面低庫存時期下，房企惜售上調價格成為常態(tài)，上周南部灣萬科城新品進入網簽階段，周成交均價16375元/㎡，成為虎門區(qū)域價格最高的項目之一。

值得注意的是，本周東莞認購市場開始出現個別項目深圳客退籌、退房跡象，但跡象不是很明顯，其中含有受到產品結構變化因素影響。

近幾周泛臨深區(qū)域項目價格加速上升，部分深圳客開始擔心高位追漲風險，購房行為變得有所謹慎理性，市場交投熱度對比先前的火爆程度有所降溫。

深圳市場方面，本周深圳一手住宅成交均價高達5.4萬/㎡，環(huán)比上周大幅上升21%，均價更創(chuàng)下歷史單周最高。目前深圳多個區(qū)域房價已全面上至3萬/㎡以上，與其相比，東莞泛臨深片區(qū)價格洼地優(yōu)勢仍然凸顯，加上莞深間交通日益便利，深圳客將持續(xù)向莞外溢。但房價短期大幅跳漲容易引起客戶反感，東莞中原研究部認為開發(fā)商應適度漲價，理性引導客戶入市。

■資訊

東莞將推進建筑能源管理中心建設

近日，東莞市經信局印發(fā)了《關于“十三五”期間全面推進能耗在線監(jiān)測加強能管中心建設有關事項的通知》，能管中心作為“十三五”最重要的節(jié)能工程，列入東莞市“十三五”節(jié)能規(guī)劃、東莞市“綠色制造”工程五年行動計劃等全市性政策文件，大力加以推進。

記者從東莞市經信局網站了解到，東莞計劃至2017年底全市重點用能單位基本建成能管中心，并通過驗收和評審（至少丙級）；到2020年底，累計完成至少100個能管中心示范項目，形成全面示范效應。

近日，由廣東迪奧技術有限公司主辦的2016能源管理中心建設論壇舉辦。本次論壇以政府政策作為導向，為廣大高能耗企業(yè)提供專業(yè)的能源管理中心行業(yè)資訊，提供能源管理效率提升辦法的工具，為企業(yè)排解在能源管理中心建設過程中的各種困擾。

論壇上有關專家從企業(yè)能耗數據采集、在線監(jiān)測、能效分析、節(jié)能管理等方面進行研討，其中“四流一態(tài)”能效工廠為高能耗企業(yè)提出有效的解決方案。專家指出，建設能管中心只是第一步，如何利用能管系統(tǒng)為企業(yè)日常管理提供有效幫助才是顯示能管中心威力的地方。

廣東迪奧不僅在能效管理方面為廣大客戶排憂解難，更結合“互聯(lián)網+”的概念協(xié)助企業(yè)建好能管中心、用好能管中心、維護好能管中心。在迪奧的解決方案中，不僅關注企業(yè)能耗狀況，同時也關注重點耗能設備的健康狀況和能效狀況，更強調所有的分析必須是有結論的、是接地氣的，這樣的能管中心需要企業(yè)全員參與，才能達到真正的節(jié)能目的。

據迪奧公司總經理張紅斌先生介紹：“東莞高能耗企業(yè)約有800多家，如何建設好能源管理中心，一方面需根據東莞市經信局及節(jié)能相關部門的政策引導，另一方面需根據企業(yè)自身的實際需求開展能源管理中心的建設，才能實現管用結合的目的”。

“大圣爺”猴年春節(jié)助陣觀音山

春節(jié)長假將至，你或許宅在家里慵懶地煲電視劇，或許堵在回家的高速路上苦不堪言，任這大好時光飛逝，那還不如到東莞樟木頭觀音山瘋狂嗨一把。為迎接猴年新春，觀音山早已換上新裝，以吉祥喜慶的面貌迎接廣大游客的到來。

此外，景區(qū)還準備了精彩紛呈的文藝匯演，以及萌猴主題展覽區(qū)，年味十足，猴氣沖天。春節(jié)來觀音山，不僅可以登高禮佛許心愿，還可以欣賞連臺好戲，來過的游客紛紛點贊直呼：觀音山“猴賽雷”。

據觀音山景區(qū)負責人介紹，2016年正值猴年，春節(jié)來臨之際，為給廣大游客登高祈福之旅送上更多的歡樂，景區(qū)推出了系列猴年特色節(jié)目，其中《大圣巡山》最具趣味性，由美猴王帶領眾小猴們一起去巡觀音山，走進游客人群中，沿途與游客進行互動?！洞笫パ采健芬唤浲瞥?，吸引了眾多往來游客圍觀，并爭相與“大圣”以及猴仔們合影留念。在萌猴們的感染下，游客們可盡情嬉戲，一起歡笑鬧新春。

在仙宮嶺、耀佛叢林、藏經閣、觀音廣場等多處觀音山特色景點，都留下了萌猴們的蹤跡。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。