房企頻借并購拿地 嫌拍地太貴

當(dāng)大多數(shù)企業(yè)忙于辦年會(huì)、安排放假、討論要不要發(fā)年終獎(jiǎng)之際，日子過得還不錯(cuò)的龍頭房企們卻已開始為實(shí)現(xiàn)2016全年業(yè)績而努力“備貨”。比如，融創(chuàng)中國近期已通過并購拿下北京、蘇州及上海的多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)；上海萬科則在2月1日發(fā)布內(nèi)部文件，鼓勵(lì)員工及外部合作方為公司提供項(xiàng)目信息，不論談成與否，只要立項(xiàng)，就可根據(jù)項(xiàng)目貨值大小給予2萬乃至10萬元以上的現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。通過項(xiàng)目收購實(shí)現(xiàn)成本控制，并推進(jìn)規(guī)模擴(kuò)張，這一從2015年開始流行的拿地新模式，在2016年也有望延續(xù)。

春節(jié)將至，融創(chuàng)的收購節(jié)奏仍未放緩。半個(gè)月前才剛剛宣布收購蘇州石湖地塊的融創(chuàng)，2月1日晚間發(fā)布公告，擬收購蘇州市吳中區(qū)及七都鎮(zhèn)兩商住地塊，總價(jià)11.7億元。據(jù)了解，融創(chuàng)此次并購的兩幅地塊分別位于蘇州市吳中區(qū)和七都鎮(zhèn)，總建筑面積分別為42.93萬平方米和11.08萬平方米，均為商住用地。

就在五天前，融創(chuàng)中國官方微信剛剛公布收購北京兩別墅項(xiàng)目，均為0.4容積率的獨(dú)棟產(chǎn)品，分別為昌平東方普羅旺斯項(xiàng)目和懷柔長青雁棲湖，合計(jì)收購獨(dú)棟別墅260棟。融創(chuàng)方面表示，昌平項(xiàng)目整體貨值將達(dá)到百億元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2016年中上市；而懷柔項(xiàng)目融創(chuàng)的收購費(fèi)用可能將高達(dá)30多億元。

“狼性”的融創(chuàng)頻頻并購讓人咋舌，而萬科這樣已達(dá)到兩千億規(guī)模的超級(jí)房企，也絲毫不敢懈怠。記者獲悉，就在2月1日，上海萬科公司內(nèi)部發(fā)文，鼓勵(lì)員工及合作方為公司提供項(xiàng)目信息，只要立項(xiàng)均可獲得獎(jiǎng)金。

具體來看，這份《上海萬科新項(xiàng)目推介專項(xiàng)獎(jiǎng)金政策》明確：每塊地，不論貨值大小，只要立項(xiàng)，不管談成獲取與否，給予信息提供者均獎(jiǎng)勵(lì)2萬元（稅前）；信息提供者包括公司內(nèi)部非投資系統(tǒng)人員，以及外部合作方工作人員，包括總包、營銷代理、設(shè)計(jì)院、銀行等合作方。根據(jù)推介項(xiàng)目的貨值，不同獎(jiǎng)金分級(jí)也不同，貨值100億以內(nèi)，獎(jiǎng)勵(lì)5萬元（稅前）；貨值100億-200億，獎(jiǎng)勵(lì)10萬（稅前）；貨值200億以上，專項(xiàng)討論。

“房企要繼續(xù)干下去必須得拿地，但現(xiàn)在一線及熱點(diǎn)二線城市土地價(jià)格飆漲，競爭太厲害，以招拍掛拿地幾乎每幅都是‘地王’，要想獲得合理的利潤實(shí)在太難了。”有開發(fā)商人士向記者無奈表示，因此目前很多開發(fā)商將獲取項(xiàng)目的重心轉(zhuǎn)向二級(jí)市場，通過并購來獲取項(xiàng)目，成本相對較低，且競爭沒有招拍掛那么激烈，很大程度上拼的是信息的獲取能力。這也是上海萬科發(fā)動(dòng)全員提供項(xiàng)目信息的原因。

而在融綠股權(quán)大戰(zhàn)中幾乎失去了上海所有項(xiàng)目的綠城，如今再要重返上海，難度之大、成本之高，可想而知。“公司不惜一切代價(jià)要在上海拿項(xiàng)目，從土地招拍掛市場拿地確實(shí)成本太高，而且會(huì)有配建或者中小戶型的要求，不符合公司定位。所以會(huì)把重點(diǎn)放在二級(jí)市場上，以并購的方式拿項(xiàng)目可能性更大。”綠城上海公司負(fù)責(zé)人向記者透露，目前綠城正在洽購一幅位于上海浦東的低密度住宅用地。

從2015年起，房企的拿地模式發(fā)生變化，項(xiàng)目并購愈發(fā)增多，從而實(shí)現(xiàn)成本控制，推進(jìn)規(guī)模快速擴(kuò)張。其中，融創(chuàng)和恒大是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“收購?fù)?rdquo;。融創(chuàng)去年5月拿下上海融綠，7月收購中渝置地成都七個(gè)項(xiàng)目，8月收購武漢美聯(lián)地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司，8月底先后收購上海楓丹38%的股權(quán)和天朗位于濟(jì)南、南京、成都的六個(gè)項(xiàng)目。恒大2015年也耗資400余億收購項(xiàng)目，先后取得三江航天地產(chǎn)、中渝置地股權(quán)后，又從華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個(gè)大型項(xiàng)目，12月初再次以135億大手筆收購香港新世界位于海南?？?/strong>、湖北武漢、廣東惠州三大城市的四個(gè)超大型項(xiàng)目。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，房企熱衷收購項(xiàng)目，一是可以避免招拍掛市場上的土地高溢價(jià)，大大縮減土地購置成本，緩解自身資金壓力；二是被并購項(xiàng)目部分已處于開發(fā)過程當(dāng)中，前期繁瑣的開發(fā)流程已完成，能夠有效提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，縮短工期；三是還可以共享資源，利用被并購企業(yè)或項(xiàng)目的當(dāng)?shù)卣J(rèn)可度和政府便利性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速去化，達(dá)到資金的及時(shí)回籠，并完成企業(yè)品牌在新進(jìn)區(qū)域的快速進(jìn)入，推動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張。2016年，這一趨勢仍將繼續(xù)。