房產(chǎn)一攬子政策可期

房地產(chǎn)一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生，在我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中占據(jù)著舉足輕重的地位。房地產(chǎn)及其相關(guān)的庫(kù)存、房?jī)r(jià)等問(wèn)題已成為高層和市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

多名接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪的專(zhuān)家表示，本輪房貸政策目的是信貸政策配合支持去庫(kù)存，信貸政策方面更加靈活，各地的自主性更強(qiáng)了。2016年，貨幣環(huán)境繼續(xù)保持穩(wěn)健，政策或?qū)墓┬鑳蓚?cè)雙雙發(fā)力，力促房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存。

針對(duì)二三線城市去庫(kù)存

庫(kù)存問(wèn)題并非近兩年才有，而在現(xiàn)階段把化解房地產(chǎn)庫(kù)存列為“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”任務(wù)之一，其原因在于房地產(chǎn)投資低迷對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累。而要啟動(dòng)房地產(chǎn)投資，提升拿地和開(kāi)工熱情，一個(gè)重要的方面就是要清理歷史遺留的巨量庫(kù)存。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的商品房“待售面積”通常被用來(lái)作為庫(kù)存變化的觀測(cè)指標(biāo)。而這一指標(biāo)僅反映了“竣工”的庫(kù)存，未包含未來(lái)將形成庫(kù)存的“待建”和“在建”部分。若僅加上“已在建未預(yù)售”的部分，商品房總體庫(kù)存約為58.7億平方米；若再加上“已拿地未開(kāi)工”的部分，這一數(shù)值則達(dá)上百億平方米。但其中有些庫(kù)存可能為永久性無(wú)效庫(kù)存，無(wú)法去化，三四線城市中的部分庫(kù)存即是如此。

“從去庫(kù)存和穩(wěn)增長(zhǎng)的角度來(lái)講，適度加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持是一個(gè)比較重要的政策方向，預(yù)計(jì)主要的方向還是穩(wěn)增長(zhǎng)，另一個(gè)是去庫(kù)存。從目前看來(lái)房地產(chǎn)也是二三線城市的壓力比較大，政策方向也是針對(duì)二三線城市，節(jié)奏方向比較明確。”中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳也認(rèn)為本輪政策是通過(guò)居民加杠桿的方式來(lái)為房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存。楊馳對(duì)本報(bào)表示，首套房首付比例從原來(lái)的30%下調(diào)到20%，意味著居民購(gòu)買(mǎi)房屋的杠桿倍數(shù)從3.3倍上升到5倍。從政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、居民的四張資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)看，相對(duì)而言居民的杠桿倍數(shù)最低，財(cái)務(wù)狀況最健康。在政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)都在去杠桿的背景下，唯一有可能加杠桿的就是居民了。

楊馳稱(chēng)，政策對(duì)于推動(dòng)農(nóng)民工城鎮(zhèn)化、化解房地產(chǎn)高庫(kù)存會(huì)有一定作用?？紤]到股市低迷和信托、P2P領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)，會(huì)有一部分資金出于避險(xiǎn)考慮重新將房地產(chǎn)領(lǐng)域作為投資對(duì)象。

首付比例不再一刀切

值得注意的是，此次首付比例5%左右的調(diào)整主動(dòng)權(quán)下到各地方金融機(jī)構(gòu)，對(duì)地方房貸首付額不再一刀切。

“以前首付比例都是硬性規(guī)定，現(xiàn)在不再一刀切，也反映出不同地域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況出現(xiàn)了分化。”楊馳對(duì)本報(bào)記者稱(chēng)，未來(lái)可能各地人民銀行做窗口指導(dǎo)。

加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理，最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整確實(shí)具有一定可操作性。

“原則上不同地區(qū)市場(chǎng)的差異很大，二線、三線城市差異也很大。給地方和銀行一定的自由量裁權(quán)，讓他們根據(jù)本地情況進(jìn)行政策上的微調(diào)，有助于提高政策執(zhí)行力，因?yàn)橐坏肚泻雎粤瞬煌鞘兄g的差異。”曾剛說(shuō)，“這相對(duì)以往而言是一個(gè)比較大的進(jìn)步，或許會(huì)產(chǎn)生不同的效果。”

交行金研中心高級(jí)研究員陳冀對(duì)本報(bào)記者稱(chēng)，部分二三線城市去庫(kù)存的壓力是實(shí)實(shí)在在的，用多長(zhǎng)時(shí)間去降低庫(kù)存，還得取決于央行這個(gè)房貸政策的產(chǎn)生效果所需的時(shí)間。銀行在信貸投放時(shí)肯定也會(huì)考慮風(fēng)險(xiǎn)適度、節(jié)奏適度等多方面因素。

一攬子政策可期

降低首付比例之后，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來(lái)還有一攬子政策相繼出臺(tái)以配合各地樓市去庫(kù)存。

易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)測(cè)，2016年針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策紅利仍將延續(xù)，除了此番出臺(tái)的降低首付比例這一大招，還可能有大家期盼已久的貸款利息抵扣所得稅，政府收購(gòu)商品房用作保障房等。

丁祖昱認(rèn)為，這些政策對(duì)于剛性需求推動(dòng)、改善型需求持續(xù)釋放形成正向激勵(lì)，也將使今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定。因?yàn)?015年已經(jīng)消化了大量需求，2016年的市場(chǎng)缺乏大幅上漲的基礎(chǔ)，在政策紅利之下，總成交量仍會(huì)在高位運(yùn)行，保持平穩(wěn)。

申萬(wàn)宏源首席宏觀分析師李慧勇對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示，房地產(chǎn)調(diào)整使得經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。結(jié)合過(guò)去兩年兩次的政策調(diào)整，這次央行的政策調(diào)整也是一脈相承的。

李慧勇認(rèn)為，我國(guó)在去房地產(chǎn)庫(kù)存的問(wèn)題上還有很大的政策空間。比如下調(diào)首付、利率優(yōu)惠，甚至考慮允許買(mǎi)房退稅、買(mǎi)房落戶等一攬子政策來(lái)加快房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。不光是央行，包括住建部，各地的財(cái)政稅務(wù)都有很大的政策空間去穩(wěn)定房地產(chǎn)。

“原則上來(lái)講，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的壓力比較大，光是這個(gè)政策還不夠，后續(xù)還應(yīng)該有其他政策相配套。”曾剛對(duì)本報(bào)記者表示。

“個(gè)人房貸政策針對(duì)的是需求端的刺激，這次首付的再次放松與市場(chǎng)預(yù)期一致，但單個(gè)政策的效力有限，尤其是去年非限購(gòu)城市的需求已經(jīng)過(guò)了一輪比較集中的放量。”交行金研中心高級(jí)研究員夏丹對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。