北京準(zhǔn)單價(jià)“地王”今日入市 土地市場(chǎng)火熱背后暗藏風(fēng)險(xiǎn)

今日，朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村地塊將入市，地塊起始樓面價(jià)高達(dá)5.4萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下北京歷史新高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，該宗地成交樓面價(jià)有望成為北京新單價(jià)地王。今年土地市場(chǎng)延續(xù)2015年下半年以來(lái)的火熱勢(shì)頭，但背后存在一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在地價(jià)漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)的背景下，房企拿地后面臨較大經(jīng)營(yíng)壓力。

準(zhǔn)單價(jià)地王入市

今日下午，從掛牌出讓起就備受關(guān)注的駝房營(yíng)地塊將進(jìn)行競(jìng)拍。北京商報(bào)記者從北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站了解到，該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)將臺(tái)鄉(xiāng)駝房營(yíng)村，土地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地、A33基礎(chǔ)教育用地、R2二類居住用地、U12供電用地。

值得關(guān)注的是，該地塊掛牌出讓起始價(jià)50.35億元，建設(shè)用地56169.068平方米，規(guī)劃建筑面積123983平方米，并配建建筑規(guī)模21100平方米的“公共租賃住房”，地塊起始樓面價(jià)高達(dá)5.4萬(wàn)元/平方米，創(chuàng)下北京歷史新高。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，駝房營(yíng)地塊是最近六年出現(xiàn)的第二宗朝陽(yáng)區(qū)五環(huán)內(nèi)住宅用地，之前已經(jīng)成交的住宅用地是農(nóng)展館地王。該地塊地理位置優(yōu)越，預(yù)計(jì)成交樓面價(jià)有望突破8萬(wàn)元/平方米，超越葛洲壩樊家村地塊成為北京新單價(jià)地王。

一線城市土地市場(chǎng)火熱

截至昨日晚，駝房營(yíng)地塊已收到四份競(jìng)買報(bào)價(jià)單。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，近幾年北京東部出讓地塊特別少，該地塊位于朝陽(yáng)區(qū)東北四環(huán)外酒仙橋板塊，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；此外，區(qū)域的價(jià)值已得到市場(chǎng)認(rèn)可，比如東四環(huán)外的泛海國(guó)際售價(jià)已超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。因此，該地塊將會(huì)吸引眾多房企參與競(jìng)拍，競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可想而知。

事實(shí)上，駝房營(yíng)地塊只是一線城市土地市場(chǎng)狀況的縮影。新年伊始，土地市場(chǎng)延續(xù)2015年下半年以來(lái)的火熱勢(shì)頭。

數(shù)據(jù)顯示，1月20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額達(dá)到441億元，繼續(xù)維持高位。多家企業(yè)在2015年三季度開(kāi)始加速積極拿地，整體上看，房企拿地主要集中在一線城市和二線核心城市。2015年，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場(chǎng)投入了3517.13億元拿地，一線城市的占比高達(dá)50.74%，首次突破了50%。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩極分化的局面，房企為躲避三四線城市明顯過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，紛紛回歸一線城市拿地，全國(guó)土地市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈加嚴(yán)重。”郭毅表示。

存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

一線城市地價(jià)漲幅已超過(guò)房?jī)r(jià)，上海易居房地產(chǎn)研究院預(yù)計(jì)，2016年土地平均購(gòu)置價(jià)格增幅將進(jìn)一步擴(kuò)大，全年增長(zhǎng)10%左右。這種情況下，房企摘得高價(jià)地塊，未來(lái)將面臨一定的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

以北京為例，去年三季度拿下的一大撥地王都會(huì)在2016年下半年上市，張大偉認(rèn)為，到時(shí)候如果銷售情況不佳，將有較大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦出現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)的心理影響比較大。

郭毅稱，地價(jià)高企會(huì)給房企經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)，但相比三四線城市而言，壓力并沒(méi)有想象中大。2016年北京新房市場(chǎng)豪宅化已成定局，房企通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新可以實(shí)現(xiàn)去化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。