倪鵬飛：上半年中國樓市在多層分化中實現(xiàn)平穩(wěn)持續(xù)較快恢復(fù)

中新網(wǎng)北京7月16日電 (記者 龐無忌) 中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛16日在中新社主辦的“國是論壇——2020年中經(jīng)濟形勢分析會”上表示，上半年中國樓市在多層分化中實現(xiàn)了平穩(wěn)持續(xù)較快的恢復(fù)，多項指標(biāo)變化大致呈現(xiàn)右偏的“V”型變化軌跡。

樓市快速恢復(fù)

國家統(tǒng)計局當(dāng)日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資62780億元人民幣，同比增長1.9%，1-5月份為下降0.3%。在各項樓市指標(biāo)中率先“回正”。

其他指標(biāo)如：房屋新開工面積、開發(fā)企業(yè)土地購置面積、商品房銷售面積和銷售額等同比雖仍處于下降區(qū)間，但降幅持續(xù)收窄。

倪鵬飛認為，結(jié)構(gòu)性潛力存在，加上疫情嚴(yán)重但較快控制，決定綜合預(yù)期穩(wěn)定向好。加上炒房機制仍在，房地產(chǎn)調(diào)控政策保持定力，進而決定多方主體仍有動力推進市場以較為平穩(wěn)的方式逐步恢復(fù)。

此外，雖然監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)，但寬松的貨幣環(huán)境使資金仍向房地產(chǎn)市場外溢效應(yīng)，表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)資金來源增長恢復(fù)遠高于開發(fā)投資增長。剛性需求受到一定影響，但改善性需求尤其炒房求利避險增加，表現(xiàn)為抵押貸款恢復(fù)較快。各地政府加大土地拍賣力度，減弱了行政調(diào)控力度，多措并舉救助開發(fā)企業(yè)。在以上情況下，開發(fā)企業(yè)減緩資金壓力，加快了銷售量價恢復(fù)，以及投資開工的恢復(fù)。

空間分化加大

從空間上來看，上半年，不同區(qū)域、不同城市群，甚至城市群內(nèi)部，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯的差異和分化。

倪鵬飛認為，這些分化的產(chǎn)生主要來自經(jīng)濟基本面、土地和金融等因素。例如：在一二線城市或者區(qū)域中心城市，有較好的公共產(chǎn)品、經(jīng)濟成長潛力高，人口流入大，但是這些城市往往土地供給相對偏緊，加之寬松的貨幣環(huán)境導(dǎo)致資金在城市之間“嫌貧愛富”的外溢和尚未完全消除的炒房機制，讓這些基本面本就較好的城市樓市恢復(fù)速度更快，甚至出現(xiàn)偏熱的情形；而基本面較差、經(jīng)濟發(fā)達程度較低的城市，樓市恢復(fù)速度慢，甚至出現(xiàn)萎縮。

五大潛在隱憂

同時，倪鵬飛指出，樓市存在五大潛在隱憂，需要在在調(diào)控中予以關(guān)注，并采取切實應(yīng)對措施。

一是地價出現(xiàn)過快上漲的苗頭。1-5月份全國土地成交量同比增長雖為-8%，但成交價款同比增長確為7.1%，推算地價上漲高達15.1%。且一些城市“地王”又現(xiàn)。需防類似2015-2016年那輪“地王”帶動房價輪番上漲并不斷擴散的局部過熱再度上演；

二是炒房有支撐市場恢復(fù)的作用。個人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異。此前兩項指標(biāo)變動幾乎同步，但1-5月份的前者同比增長-0.9%，后者同比增長-13%，這反映投資需求占比增加和杠桿購房比例擴大。另外不少城市出現(xiàn)房租下降，房價上漲。一些城市出現(xiàn)利用多種途徑融資炒房現(xiàn)象；

三是一些城市樓市面臨過熱的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)長效機制還沒有完全建立，包括地方政府在內(nèi)的市場各方仍有炒作沖動，加上前述規(guī)律支配，一些熱點大都市中心區(qū)、都市圈、城市群樓市面臨過熱風(fēng)險。

四是一些城市存在空置和庫存加大的風(fēng)險。那些非熱點城市，一些非城市群、都市圈的中小城市，由于不在調(diào)控視線范圍內(nèi)，過去兩年出現(xiàn)樓市過熱。但在當(dāng)前疫情沖擊、經(jīng)濟放緩、需求下降的情況下，空置和庫存開始暴露，全國商品房待售面積由降轉(zhuǎn)升即是這個問題反映。

五是起落風(fēng)險仍需警惕。雖然目前市場平穩(wěn)回復(fù)，總體風(fēng)險可控。但是，樓市風(fēng)險總體仍比較大。國外疫情、國際經(jīng)濟和國際關(guān)系不容樂觀，樓市預(yù)期復(fù)雜敏感多變，如果沖擊和變換超過一定區(qū)間，就會引起市場劇烈波動。

倪鵬飛指出，樓市未來走向決定于環(huán)境變化和政策應(yīng)對，基于房地產(chǎn)的重要性及樓市內(nèi)外環(huán)境及變化，應(yīng)將穩(wěn)住樓市作為宏觀經(jīng)濟的重要目標(biāo)任務(wù)，應(yīng)繼續(xù)將確保樓市穩(wěn)定即平穩(wěn)的恢復(fù)和增長作為樓市調(diào)控的目標(biāo)。保持調(diào)控定力，釋放市場潛力，完善調(diào)控機制。他建議，強化省級監(jiān)管部門的房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和調(diào)控機制。(完)

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。