控成本與擴(kuò)規(guī)模兼顧 并購成開發(fā)商“另類”拿地模式

“北京、上海什么地都不能拿”，這是孫宏斌在不久前公司業(yè)績發(fā)布會上面對全國500家媒體記者公開發(fā)表的觀點(diǎn)。

就在感嘆一線城市土地的天價同時，融創(chuàng)的收購協(xié)議正在不斷達(dá)成。連日來，融創(chuàng)在北京、蘇州接連斬獲，蘇州地區(qū)更是在數(shù)日以收購方式取得石湖地塊、太湖城、太湖灣多個項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士表示，去年底恒大以135億元收購新世界多個項(xiàng)目時已引起巨大轟動，未來地產(chǎn)行業(yè)并購將會越來越多。高昂的土地成本不斷吞噬開發(fā)商日漸微薄利潤的現(xiàn)實(shí)，越來越多的企業(yè)試圖通過收購來避開高昂的地價，獲得新的低成本可開發(fā)資源。

并購成風(fēng)

2月1日，融創(chuàng)中國對外宣布以11.7億元代價收購德爾集團(tuán)位于蘇州的德爾太湖灣和德爾太湖城兩個項(xiàng)目。該項(xiàng)收購僅與融創(chuàng)在1月中旬以10.38億元收購蘇州市姑蘇區(qū)石湖地塊的開發(fā)權(quán)相距半月。此外，融創(chuàng)在北京市場上剛剛連下兩城，接連取得昌平東方普羅旺斯(樓盤資料業(yè)主論壇)項(xiàng)目和懷柔長青雁棲湖別墅項(xiàng)目，合計收購獨(dú)棟別墅260棟，總貨值超百億元。

近來，融創(chuàng)以收購方式擴(kuò)張公司版圖的戰(zhàn)略意圖日漸突出。

資料顯示，在去年下半年，融創(chuàng)中國收購了包括32億元收編中渝置地成都7個項(xiàng)目，5.7億元加碼浦東東郊項(xiàng)目股權(quán)，以及與天朗共同出資組建西安合營公司，收購天朗部分項(xiàng)目股權(quán)。即便遭遇綠城、佳兆業(yè)、雨潤三次收購失敗，融創(chuàng)仍未放棄公司收購戰(zhàn)略，去年通過并購獲得的土地占融創(chuàng)全年拿地比例的2/3。

事實(shí)上，與孫宏斌有著類似動作的房企不止一家。

2015年12月，恒大地產(chǎn)收購香港新世界的4個超大型項(xiàng)目，總金額135億元，堪稱年度最大房企并購案。資料顯示，去年恒大共斥資超過400億元展開并購，從新世界地產(chǎn)、華人置業(yè)、中渝置地、信和置業(yè)等知名房企手上拿下多個大型項(xiàng)目。

另一家千億級房企碧桂園的收購生意也在緊鑼密鼓地進(jìn)行之中。消息顯示，碧桂園與海昌集團(tuán)收購談判進(jìn)展順利。收購目標(biāo)包括海昌天集團(tuán)旗下位于大連、成都、天津各地幾乎所有地產(chǎn)項(xiàng)目，而且這些項(xiàng)目均為當(dāng)?shù)卮蟊P。

另一項(xiàng)收購傳聞則顯得比較微妙，在融創(chuàng)與雨潤的收購協(xié)議終止之后不久就有傳出消息，稱碧桂園將收購雨潤地產(chǎn)。對此，碧桂園回應(yīng)表示“不予置評”。但一旦收購達(dá)成，市場將不會驚訝。

如意算盤“拿地是死，不拿地也是死。”一位房企項(xiàng)目前期相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，土地儲備作為房企核心資源之一，是企業(yè)賴以生存和競爭的基礎(chǔ)，一旦儲備降低觸碰到紅線，勢必引發(fā)企業(yè)高度緊張。這也是一些企業(yè)在土地拍賣時不惜代價搶地的原因，然而當(dāng)前一線城市土地價格實(shí)在令企業(yè)難以承受。以融創(chuàng)為例，2015年進(jìn)入的8個城市均為二線城市。

業(yè)內(nèi)人士分析，收購案例曝出后，人們通常更多關(guān)注收購涉及企業(yè)的名氣以及收購總價。以恒大收購新世界項(xiàng)目為例，涉及總建筑面積將近400萬平方米，非常可觀。

該人士表示，實(shí)力開發(fā)商借助合作企業(yè)的地域優(yōu)勢進(jìn)入目標(biāo)城市，他們的并購核心目的都在于拿地。

被收購的土地多為先前取得，甚至一些項(xiàng)目出讓的年頭更長。而當(dāng)初土地價格與如今高昂的地價決不可同日而語，即便算上財務(wù)成本和年限的損耗，與當(dāng)前市場上土地的價格相比仍具有明顯優(yōu)勢。

尤其是一線城市的土地價格不斷吞噬開發(fā)商利潤的現(xiàn)實(shí)，收購正在成為拿地之外支持企業(yè)迅速擴(kuò)張規(guī)模的最流行方式。

于是，不僅是融創(chuàng)、恒大、碧桂園這樣的行業(yè)追趕者熱衷于并購，即便是行業(yè)龍頭萬科近來也在不斷尋求并購機(jī)遇。

日前有消息傳出，上海萬科在2月1日發(fā)布的內(nèi)部文件中表示，鼓勵員工及外部合作方為公司提供項(xiàng)目信息，不論談成與否，只要立項(xiàng)，就可根據(jù)項(xiàng)目貨值大小給予2萬-10萬元的現(xiàn)金獎勵。

業(yè)內(nèi)人士表示，對房企而言，并購的核心目的在于拿地。換句話說就是在當(dāng)前一線城市土地價格過高，如今拿地開發(fā)已經(jīng)很難算得過來賬，通過并購可以較低的成本取得項(xiàng)目土地開發(fā)權(quán)。

此外，利用被并購企業(yè)熟悉當(dāng)?shù)卣透黜?xiàng)資源的優(yōu)勢，快速得到當(dāng)?shù)卣⑹袌龅恼J(rèn)可，從而完成品牌落地和本土化，有利于公司在新進(jìn)區(qū)域規(guī)模擴(kuò)張。

風(fēng)繼續(xù)吹

實(shí)際上，當(dāng)前的市場資金大環(huán)境也有利于大企業(yè)的并購。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，在樓市基本面仍然是以去庫存為主，銀行等金融機(jī)構(gòu)將嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于風(fēng)險房企或項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險控制。這些動作有可能會讓中小房企面臨資金面緊張的問題。

相反資金對于大型房企而言卻不是問題。信用評級優(yōu)異，讓大型房企融資渠道寬泛。同時，去年銷售業(yè)績飄紅也讓龍頭企業(yè)手握充足現(xiàn)金。中小房企經(jīng)營困難增加，只能通過賣股權(quán)等方式獲取融資，而此時的收購價格相對地價會比較劃算。

同時，并購項(xiàng)目多數(shù)已處于開發(fā)過程當(dāng)中，不需要接盤企業(yè)再投入太多精力進(jìn)行前期繁瑣的開發(fā)流程和手續(xù)，從而有效提高項(xiàng)目開發(fā)周期，形成快速銷售。

預(yù)計今年越來越多的企業(yè)會效仿恒大、融創(chuàng)、保利、碧桂園等大型房企，通過加速收購來彌補(bǔ)在土地市場直接拿地投資的減少。

但易居智庫研究中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍提醒，收購之后的融合問題。企業(yè)文化、當(dāng)?shù)厥袌鲲L(fēng)險都存在差異，收購后企業(yè)如何經(jīng)營運(yùn)作，雙方資源如何協(xié)調(diào)，都需要房企新的平衡術(shù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。