香港住房現(xiàn)實(shí)將倒逼房?jī)r(jià)下跌 或?qū)⒅噩F(xiàn)1997

房在囧途，香港樓市重現(xiàn)1997？

香港房?jī)r(jià)擠掉一些泡沫對(duì)金融機(jī)構(gòu)是危險(xiǎn)的，但底層民眾無尊嚴(yán)的住房現(xiàn)實(shí)則倒逼港府要讓房?jī)r(jià)跌一跌。

香港樓市迎來“寒冬”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1月份香港物業(yè)成交約3500宗，這是1991年1月以來的最低數(shù)。去年四季度以來，數(shù)位地產(chǎn)大亨對(duì)香港經(jīng)濟(jì)前景擔(dān)憂，半山豪宅折讓掛盤、大宗工商物業(yè)低價(jià)“拋售”頻頻發(fā)生。另外，2003年以來連續(xù)飆漲12年、漲幅達(dá)到3.7倍的房?jī)r(jià)似乎也要掉頭向下了，私人住宅價(jià)格指數(shù)在2015年9月份達(dá)到頂點(diǎn)后，四季度下跌了8%。

樓價(jià)下跌，香港股市和匯市同時(shí)受挫。開年以來短短15個(gè)交易日，恒指累計(jì)下跌3500多點(diǎn)，創(chuàng)兩年來新低；港幣對(duì)美元也突然轉(zhuǎn)弱，一度逼近7.75-7.85的法定港匯波動(dòng)區(qū)間上限，港元也跌至2007年以來的新低。

全球經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)風(fēng)雨飄搖，背靠的祖國(guó)大陸正處在“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“調(diào)結(jié)構(gòu)”的艱難平衡中，香港不會(huì)貿(mào)然放棄聯(lián)系匯率制度。擁有1.6萬億港元銀行資金、3500億美元的豐厚外匯儲(chǔ)備，港府像1997年那樣誓死捍衛(wèi)港元匯率是毫無疑問的。但是，金融危機(jī)后，美國(guó)率先復(fù)蘇并加息，兩地勞動(dòng)生產(chǎn)率的差距擴(kuò)大，聯(lián)系匯率制度下貨幣政策不獨(dú)立的弊病暴露。

既然貨幣之間相對(duì)價(jià)格無法調(diào)整，就只能通過資產(chǎn)價(jià)格“通縮”來實(shí)現(xiàn)，1997年香港樓價(jià)、股價(jià)齊跌就是這樣的。因此，此輪股市和樓價(jià)調(diào)整在預(yù)期之中。而且，2014年以來，“滬港通”和A股泡沫已讓香港基礎(chǔ)貨幣飆升，而近期沽空人民幣的資金紛紛借道香港，但遭到中國(guó)央行狙擊后開始退出。因此，不能不承認(rèn)資金流出香港，短期拆息上升也是必然的，銀行、地產(chǎn)等對(duì)資金和利率非常敏感的板塊將預(yù)期下行。

1997年金融風(fēng)暴后，恒指和香港房?jī)r(jià)一直到2003年4月和8月才觸底，如果參照1997年，房?jī)r(jià)下跌或許剛剛開始。而且，隨著自由行收緊，全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩，美聯(lián)儲(chǔ)加息，過去12年推動(dòng)香港房?jī)r(jià)上漲的一系列動(dòng)力，如大陸買家、超低利率等因素將不復(fù)存在，樓市為悲觀籠罩或許不是短期的。瑞銀證券、里昂國(guó)際等研究機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2016年香港房?jī)r(jià)會(huì)下跌10%左右，而到2017年，香港房?jī)r(jià)將下跌27%。

政府手中有足夠的手段來刺激樓市，香港政府只要把2012年—2013年間推出的多項(xiàng)“辣招”（15%的買家印花稅、20%的超額印花稅）取消后，來自大陸的海量買家和避險(xiǎn)資金自然會(huì)把香港房?jī)r(jià)抬上去。目前，從控制資產(chǎn)過度“通縮”和捍衛(wèi)聯(lián)系匯率制度來說，未來有必要托底港股和樓市等資產(chǎn)，但近期梁振英政府已經(jīng)明確表示，“辣招”把外來需求、炒家和投機(jī)者擋在外面，政府無意撤“辣招”。

未來，即便房?jī)r(jià)繼續(xù)下滑，筆者預(yù)計(jì)港府撤“辣招”的可能性也不大，主要在于近年來，香港居民對(duì)于政府在住房、收入等民生上抱怨有加。香港人均住房面積僅16平方米，為全亞洲乃至世界人均居住面積最小的城市，超過一半的私人住宅面積少于50平方米，甚至還有20萬人居住在“劏房”（相當(dāng)于內(nèi)地的“隔斷房”），人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監(jiān)獄囚倉(cāng)的人均標(biāo)準(zhǔn)高27%。

國(guó)際調(diào)查機(jī)構(gòu)Demographia的數(shù)據(jù)顯示，香港樓價(jià)中位數(shù)相當(dāng)于港人每年收入中位數(shù)的19倍（港人俗稱“痛苦指數(shù)”），這是該調(diào)查11年以來的最高值。

過去十幾年，對(duì)香港樓市而言，確實(shí)有多重利好，如背靠大陸、人民幣升值，而全球量化寬松導(dǎo)致流動(dòng)性進(jìn)入東亞等新興經(jīng)濟(jì)體，借助香港這個(gè)中轉(zhuǎn)站進(jìn)入內(nèi)地是常規(guī)途徑。但現(xiàn)在看，這些利好都褪去甚至逆轉(zhuǎn)了，香港房?jī)r(jià)或許要擠掉一些泡沫，這對(duì)金融機(jī)構(gòu)來說是危險(xiǎn)的，但底層民眾無尊嚴(yán)的住房現(xiàn)實(shí)及強(qiáng)烈訴求則倒逼港府要讓房?jī)r(jià)跌一跌。對(duì)待樓市上，未來港府或者就陷入這樣左右為難的囧境中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。