開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市搶地 房價(jià)暴漲行情難現(xiàn)

開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市搶地房價(jià)暴漲行情難現(xiàn)

一線城市地價(jià)飆升、商品房泛豪宅化的同時(shí)，市場風(fēng)險(xiǎn)也在不斷加大。這迫使不少開發(fā)商和購房者調(diào)轉(zhuǎn)目光，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市。

2月16日，經(jīng)過133輪報(bào)價(jià)，恒大地產(chǎn)以37.71億元競得廣東省佛山市一塊面積為10.9萬平方米商住地地塊，樓面價(jià)達(dá)9359元／平米，溢價(jià)率177.28%，逼近周邊在售房價(jià)。

這只是近期二線城市土地受到熱捧的縮影。2015年底至2016年初，南京、杭州等二線城市頻頻拍出天價(jià)地王。

1月13日，融創(chuàng)中國以9.61億元價(jià)格競得佛山市禪港路西側(cè)、橫三路兩側(cè)商住地，首次進(jìn)入佛山。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，一線城市土地已經(jīng)偏貴，融創(chuàng)目前的戰(zhàn)略布局重點(diǎn)在二線城市。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，2015年9月底以來的一系列放松房地產(chǎn)調(diào)控的政策，使得市場回暖并分化，在一線城市尤其是深圳去年接連暴漲后，許多價(jià)格洼地已被填平，2016年房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)將集中在二線城市。

二線城市地王頻出

三四線城市庫存高企，二線城市卻地王頻出。

去年四季度開始，南京、杭州、成都等二線城市出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價(jià)地、高單價(jià)地頻頻刷新紀(jì)錄，這種局勢延續(xù)到了2016年。

與2014年、2015年北京上海幾乎包攬榜單的態(tài)勢截然不同，在克而瑞地產(chǎn)研究2016年1月份單價(jià)“TOP10土地樓板價(jià)”榜單上，北京和上海僅占五席，其余席位被南京和杭州所包攬。

南京G68地王以最終樓板價(jià)為4.2萬元/平方米的價(jià)格占據(jù)榜單頭席，刷新了南京地王新紀(jì)錄，而杭州在榜單前十上亦占據(jù)四席。

1月25日，融創(chuàng)以總價(jià)30.75億元競得杭州三堡和筧橋宅地，創(chuàng)下杭州樓面價(jià)新高。這個(gè)價(jià)格也接近甚至超過周邊部分樓盤的在售價(jià)格，以23268元/平方米的三堡宅地為例，周邊最低的錢江府售價(jià)為22851元/平方米。地價(jià)創(chuàng)出新高將會(huì)帶動(dòng)周邊樓盤的漲價(jià)。

1月份南京、杭州地王頻出，其他二線城市如武漢、合肥、成都、蘇州等城市土地成交也顯著上漲，土拍競爭激烈程度甚至有向一線城市看齊之勢。

以合肥為例，2015年，北京金隅、融創(chuàng)中國、復(fù)星地產(chǎn)及葛洲壩地產(chǎn)等房企首次進(jìn)入合肥市場，北京金隅與融創(chuàng)中國拿下地王地塊，同時(shí)招商地產(chǎn)、華夏幸福、龍湖、雅居樂等品牌房企也紛紛表示將進(jìn)入合肥市場。

二線城市土地市場的火熱與銀行信貸的寬松不無關(guān)聯(lián)，2015年來的這一輪房地產(chǎn)一二線城市復(fù)蘇，最主要原因便是信貸的寬松。

克而瑞研究中心分析人士楊科偉認(rèn)為，1月份二線城市單價(jià)地王涌現(xiàn)的最大成因，首先是基于城市火熱的成交支持，而城市之間的庫存壓力分化，以及一線城市的土地供應(yīng)縮減，更是進(jìn)一步加劇了二線城市的土地爭奪。“杭州、南京作為二線城市中的翹楚，單價(jià)地王的刷新，是趨勢上的必然”。

一線城市風(fēng)險(xiǎn)增加

二線城市出現(xiàn)火爆的苗頭，很大程度上是資金在避險(xiǎn)，拿地主體開發(fā)商在轉(zhuǎn)戰(zhàn)市場。

中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年來，20大標(biāo)桿房企合計(jì)在土地市場投入了3517.13億，而從在一線城市的占比看，歷史首次突破了50%比例，占比高達(dá)50.74%。

但目前一線城市的土地市場已蘊(yùn)含不小的風(fēng)險(xiǎn)。隨著金融、保險(xiǎn)、地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)大量資金進(jìn)入了一線城市的土地市場，天價(jià)地不斷刷新人們的認(rèn)知，這導(dǎo)致很多地塊的樓面價(jià)已經(jīng)超越了周邊在售房價(jià)。

根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在去年北京供應(yīng)的49宗商品房住宅用地中，只有300萬平方米是純商品房住宅，其他面積均建設(shè)成為保障房等類型物業(yè)。而按照300萬平米商品房住宅部分計(jì)算樓面價(jià)，實(shí)際北京2015年住宅用地平均樓面價(jià)已經(jīng)高達(dá)3.8萬左右。但同期，北京實(shí)際商品房目前成交均價(jià)只在3萬左右，這意味著，按照當(dāng)前地王的成本售價(jià)預(yù)期，房價(jià)在未來2年需要上漲100%以上。

張大偉認(rèn)為，一線城市土地價(jià)格太高，已經(jīng)蘊(yùn)含著較大的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是這種資金推動(dòng)下的地價(jià)不冷靜，會(huì)導(dǎo)致2016年下半年后出現(xiàn)一個(gè)泛豪宅化的趨勢。

亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅也持類似觀點(diǎn)，她認(rèn)為，北京土地市場失控帶來的豪宅集中供應(yīng)，將導(dǎo)致市場壓力飆升，相關(guān)開發(fā)商面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的多位業(yè)內(nèi)及投資界人士，均對目前一線城市的地價(jià)、房價(jià)感到擔(dān)憂，尤其是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)如此之弱的背景下，地價(jià)、房價(jià)的暴漲缺乏有力支撐。

地產(chǎn)公司也意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)，在一線城市的拿地量開始減少。1月份，一線城市土地出讓面積同比下滑七成，全國占比僅為12%，也是近5年以來的最低。

與此同時(shí)，二線城市成為了房企的香勃勃。以融創(chuàng)、恒大為例，2015年中以來，除了北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創(chuàng)還進(jìn)入了成都、南京、武漢、西安、濟(jì)南等8個(gè)核心二線城市。剛剛進(jìn)入2016年，融創(chuàng)、恒大便接連布局佛山等二線城市。

受春節(jié)影響，2月份截至目前，十大城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、南京、重慶、廈門、大連）合計(jì)居住類住宅土地簽約住宅土地7宗，平均樓面價(jià)高達(dá)8872元／平米，刷新了最高月度紀(jì)錄，同比2015年2月成交土地成交均價(jià)漲幅高達(dá)190%，整體土地市場成交走高趨勢明顯，二線城市也越來越熱。

二線城市房價(jià)會(huì)否暴漲？

地價(jià)、房價(jià)之間存在聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，拍出地王的二線城市，房價(jià)會(huì)跟隨暴漲嗎？春節(jié)期間，隨著一線城市人群的返鄉(xiāng)，二線、三線城市房價(jià)成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。

一些二線城市已經(jīng)出現(xiàn)房價(jià)上漲的現(xiàn)象。以拍出二線城市地王的南京為例，中國指數(shù)研究院（下簡稱“中指院”）百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，南京新房價(jià)格自2015年二季度以來持續(xù)環(huán)比上漲，2016年1月，價(jià)格漲至15036元/平方米，環(huán)比上漲1.88%，連續(xù)20個(gè)月環(huán)比上漲，同比上漲8.90%。

除了南京、杭州，以合肥、武漢為代表的新興熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)合理、需求充足，市場供不應(yīng)求，銷售火熱，市場去化基本無壓力，房價(jià)也在穩(wěn)步上漲。

2016年開年，合肥樓市多個(gè)區(qū)域就出現(xiàn)了“搶房熱潮”，1月份合肥住房均價(jià)首次“破九”，達(dá)到9008元/平方米。

中指院研究認(rèn)為，在政策繼續(xù)寬松，降低購房門檻，減輕首付壓力，多方面利好因素刺激下，合肥房價(jià)將持續(xù)上漲。

不過，一位有多個(gè)二線城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的廣州大型開發(fā)商人士認(rèn)為，與一線城市不同，二線城市之間分化非常嚴(yán)重，市場較熱的只是部分二線城市。而且，絕大部分的二線城市土地供應(yīng)充足、人口凈流入也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及一線城市，房價(jià)出現(xiàn)像2009年的北京、2015年的深圳那樣的暴漲幾乎不可能。

2016年1月，央行公布數(shù)據(jù)顯示，貨幣供應(yīng)1月份大“放水”，1月住戶中長期貸款（房貸）單月高達(dá)4783億，而2009年全年僅1.7萬億，1個(gè)月相當(dāng)于2009年的接近3成。

但整體而言，中原地產(chǎn)、易居房地產(chǎn)研究院均指出，持續(xù)多年的貨幣超發(fā)，對房價(jià)的刺激影響正在越來越弱。如此天量的貨幣刺激，也僅僅拉動(dòng)了一線城市及部分二線城市，房地產(chǎn)市場的危險(xiǎn)信號(hào)越來越大。

從2009年的信貸節(jié)奏可以看到，在上半年天量放水后，下半年明顯萎縮，這也導(dǎo)致了整體市場的調(diào)整。

張大偉表示，雖然總體而言看好二線城市，但二線城市中也有部分城市如南京、廈門、蘇州的市場已經(jīng)很火，地王頻出，價(jià)格接近一線城市，對開發(fā)商來說也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必須要看土地價(jià)格。因?yàn)榧词褂惺袌?，但土地價(jià)格太高就存在很大風(fēng)險(xiǎn)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。